房地产法的法律渊源

第五节　房地产法的法律渊源

一、概念

房地产法的法律渊源也称为房地产法的法律形式，是指那些来源不同(制定法与非制定法、立法机关制定与政府制定等)，因而具有法的不同效力意义和作用的房地产法的外在表现形式。房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典，也可表现为众多的房地产法律规范组成的一个整体。我国目前尚没有一部统一的房地产法典，所以采用后一种立法模式。

当代我国房地产的法律渊源主要是具有不同层次和效力的法律规范，它主要体现为以下几种形式。

(一)宪法

宪法是我国的根本大法，在我国房地产法律体系中具有最高的法律地位和法律效力，是我国最高的法律渊源。宪法是由全国人民代表大会依特别程序制定的具有最高效力的根本法。宪法是集中反映统治阶级的意志和利益，规定国家制度、社会制度的基本原则，具有最高法律效力的根本大法，其主要功能是制约和平衡国家权力，保障公民权利。我国宪法规定中与房地产有关的法律条文主要有:第九条、第十条、第十二条、第十三条。第九条规定:“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。”第十条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”第十二条规定:“社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。”第十三条规定:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”其中第十二条和第十三条确立了房地产作为一项国家、集体或私人的财产，神圣而不可侵犯的法律地位。

(二)法律

法律是指由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定颁布的规范性法律文件，即狭义的法律，其法律效力仅次于宪法。法律分为基本法律和一般法律(非基本法律、专门法)两类。

基本法律是由全国人民代表大会制定的调整国家和社会生活中带有普遍性的社会关系的规范性法律文件的统称，如民法通则、物权法等。其中《物权法》于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起正式实施。房地产作为一项重要的不动产，是物权法的主要调整对象之一。物权法是民法的重要组成部分，是主要调整房地产民事关系的法律基础。

一般法律是由全国人民代表大会常务委员会制定的调整国家和社会生活中某种具体社会关系或其中某一方面内容的规范性文件的统称。其调整范围较基本法律小，内容较具体，如我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《建筑法》等。

(三)行政法规

行政法规也是房地产法的一项重要的法律渊源，是国家最高行政机关国务院根据宪法和法律就有关执行法律和履行行政管理职权的问题，以及依据全国人大的特别授权所制定的规范性文件的总称。其法律地位和法律效力仅次于宪法和法律，但高于地方性法规和法规性文件。国务院制定的有关房地产法的行政法规主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。

(四)地方性法规

地方性法规是指依法由有地方立法权的地方人民代表大会及其常委会就地方性事务以及根据本地区实际情况执行法律、行政法规的需要所制定的规范性文件。有权制定地方性法规的地方人大及其常委会包括省、自治区、直辖市人大及其常委会、较大的市的人大及其常委会。较大的市，指省、自治区人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大市。享有立法权的地方人大及常委会制定的房地产地方性法规，对本区域内的房地产建设具有积极的意义，但地方性法规只在本辖区内适用。

当房地产地方性法规与宪法、法律或行政法规冲突时，应优先适用后者。下级人大及常委会制定的房地产地方性法规，与上级人大及常委会制定的房地产地方性法规冲突时，应优先适用后者。

(五)部门规章

部门规章指的是国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构所制定的规范性文件。内容限于执行法律、行政法规、地方法规的规定，以及相关的具体行政管理事项。

当有关房地产的部门规章与宪法、法律、行政法规冲突时，应优先适用后者。部门规章之间有同等效力，当发生冲突时，由国务院裁定适用。地方性法规与部门规章冲突，国务院可决定适用地方性法规，适用部门规章的则应提请全国人大常委会裁决。

(六)地方政府规章

地方政府规章指的是省、自治区、直辖市人民政府和较大的市的人民政府所制定的规范性文件。

当有关房地产的地方政府规章与宪法、法律、行政法规冲突时，应优先适用后者。地方政府规章与部门规章之间有同等效力，当发生冲突时，由国务院裁定适用。下级政府制定的房地产地方规章，与上级政府制定的房地产地方规章冲突时，应优先适用后者。