地下空间建设用地使用权的登记

四、地下空间建设用地使用权的登记

土地登记程序为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发或者更换土地证书。地下建设用地使用权的登记也应当严格按照该程序进行，但由于增加了空间范围的要求，因此现有登记制度还有需要完善之处。上海市于2006年颁布了《上海市人民政府关于印发上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行管理规定的通知》，近期，深圳市也在着手制定《地下空间登记规则》，并公开征求意见。借鉴外地经验，对地下空间建设用地使用权登记，笔者认为，土地登记簿及土地权属证书应当增加空间范围的记载，也因如此，现有测量标准、要素以及土地登记程序等均有需要调整完善之处。

(一)地籍测量与宗地图的绘制

地籍测量是土地登记的技术准备，也是土地登记的基础，地籍测量成果反映为城镇地籍测量面积成果资料和宗地图，反映了土地的面积、位置、形状、相邻关系等基本情况，因而对土地管理具有十分重要的意义。由于土地权属管理要求从二维平面管理，发展到三维立体管理，因此作为土地权利的技术支撑，地籍测量在以下几方面需要进行相应调整。

1.关于地籍测量坐标系统。目前地籍测量主要是地籍平面控制测量，所依据的是地籍平面控制测量坐标系统，地籍勘丈在地籍平面控制测量基础上进行。《物权法》实施后，平面测量已经不能适应新的需要，因此深圳《地下空间登记规则(2007年1月征求意见稿)》规定“地下空间宗地地界点采用三维坐标，其平面坐标采用深圳市独立坐标系，高程采用1956年黄海高程”，因此，地籍测量坐标系统在现有平面控制测量坐标系统基础上，应当增加高程要素。

2.关于城镇地籍测量成果面积成果资料。目前城镇地籍测量成果资料主要内容为权属界址点及面积计算，即通过平面坐标确定各界址点(x，y)位置，并在此基础上计算出相邻各界址点之间的长度、宗地的面积。对应土地登记新要求，建议:(1)界址点用三维坐标(x，y，z)表示;(2)增加地下空间纵向起止深度，最深、最浅处的标高;(3)增加水平面垂直投影最大、最小面积。

3.关于宗地图。现有宗地图为标示平面二维空间关系图纸，一般包括界址点、相邻界址点长度、宗地面积、形状、位置、四至以及土地使用权人、比例尺、图号、制图时间等内容。深圳市《地下空间登记规则(2007年1月征求意见稿)》作出“地下空间初始登记所采用的宗地图，以红色虚线表示用地红线，坐标值用三维坐标标注”的规定。对应土地登记新要求，考虑到地面、地上建设用地使用权土地宗地图制图标准的一致性，建议:宗地图由两张图纸组成，以水平面垂直投影最大面积平面图为主，增加三维立体空间图。其中水平垂直投影最大面积平面图标明土地面积、形状，三位立体空间图标明周边相邻关系、空间位置、起止深度等要素。

(二)地籍调查

地籍调查是土地登记的重要环节，实践中以《城镇地籍调查规程》作为行业标准。在此过程中，国土资源管理部门主要要完成权属调查工作，关键环节为界址调查即指界。

1.关于指界人的确定。根据《城镇地籍调查规程》，“界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到现场共同指界”，因此指界建立在土地相接、相互毗邻基础上，地下空间开发，其纵向和水平界址如果不存在此种关系，即无需指界。

2.指界是否需到现场。由于地下空间在尚未开发情况下，不具备现场指界的条件，也无沟渠、围墙等作为参照物，同时，三维立体坐标体系的建立，使得书面指界成为可能，因此建议以书面材料为主、有条件时结合现场指界方法处理委托。

(三)注册登记和颁发权属证书

法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。目前土地登记簿和土地权属证书上主要有土地使用者、坐落、地号、图号、用途、土地登记、使用权类型、终止日期、使用权面积、共用分摊面积等栏目，因此应当增加空间范围一栏。因土地权属证书由国土资源部统一印制，具有法律效力，其他任何机关、单位未经授权自行印制的证书样式均不具有法律效力，考虑到土地登记簿和土地证书的对外公示效力，因此在当前宜采取变通做法，如在土地坐落一栏中加注“地下”字样。

综上，笔者认为，推进土地立体开发，行政机关应当担负起重要责任，完善政策规定、明确部门职责、理顺管理体制、明晰审批程序，提供便捷服务，必将促进我市地下空间开发蓬勃发展。

【注释】

(1)刘虹，武汉市国土资源和房产管理局。