购买小产权房有哪些法律风险，如何应对

问题36　购买小产权房有哪些法律风险，如何应对？

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。也就是说，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。

根据土地管理法相关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律认可和保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，“小产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，只能在集体成员内部转让、置换。

【问题分析】

购买“小产权房”受到多方面的限制，具体而言，购买此类房屋有以下风险：

1）法律风险

由于“小产权房”的特殊法律属性，使得“小产权房”的流通转让存在很多限制，因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人的权益很难得到维护。

同时，由于购买“小产权房”的合同是无效的，因此，根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看，如果购房人明知所购房屋是“小产权房”仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，因为合同无效，购买人的权利将无法得到保障。因此“小产权房”不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

2）政策风险

如果购买的是在建“小产权房”，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿“小产权房”的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于“小产权房”没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

3）开发建设的监管同样存在缺位

目前，“小产权房”的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其他环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全、开发商资金是否按时到位、是否能够按质按时的交付房屋存在着很大风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

4）购买后也不能合法转让过户

由于所购“小产权房”得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

【专家提示】

“小产权房”存在保障风险，不能办理正式产权证，不能办理房屋的产权过户手续，继而还会引发落户、就业、入学等问题。虽然“小产权房”价格只有同地段位置商品房价格的1／3至1／2，且大多没有缴纳契税，交易成本低。但由于没有任何政府部门的监管，也没有行政机关对其开发行为进行审查，一旦出现不能按期交付、无法交付或其他法律纠纷，买受人难以追回房款。如遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者维权还将缺少法律支持。因此，提醒购房者最好不要购买“小产权房”。

【典型案例】

2010年3月11日，丁某以152000元将其农村集体土地上的一栋房屋出卖给杜某，双方签订了房屋买卖合同，杜某交付押金22000元。后来，杜某听说该房屋不能办理房屋产权证过户手续，即向丁某提出解除房屋买卖合同，并退回购房押金被拒绝。杜某遂向法院提起诉讼。

法院受理该案后认为杜某与丁某的房屋买卖，违反了《土地管理法》关于农民集体所有土地使用权不得出让、转让的强制性规定。因此，杜某与丁某的房屋买卖是无效的。根据《合同法》关于无效合同的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此法院立即组织双方进行庭前调解，法官向当事人解释了“小产权房”的有关法律规定，使当事人在自愿的基础上达成了调解协议：原被告购房协议终止履行；被告丁某一次性退回原告杜某购房押金22000元。