征收必须依法给予补偿

（五）征收必须依法给予补偿

征收征用土地与没收土地不同，它不是无偿强制地进行，而是必须依法给予补偿。但补偿的多少并不是根据每幅土地的市场价值与具体情况来确定，而是在法律上规定一个统一的补偿标准。《土地管理法》第47条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

以上规定把被征收人讨价还价的余地限制在了一定范围内，同时，也基本排除了在每个征收个案中被征收人和被征收财产的特殊情况。包括征收土地使用权同时征收的个人和单位的房产和厂房等土地上的附着物，都是按照其原有的用途，在统一的标准之下给予补偿。至于土地改变用途导致的土地市价的变化，以及由于周边环境变化而导致被征收财产的市值变化（如修建公路、商业设施、完善城市公共设施而导致被征收财产的大幅度增值，或者因为建立工厂等导致被征收财产的大幅度贬值等），都与财产被征收人没有关系。这些都从一个侧面体现了国家对一级土地市场的垄断。

需要说明的是，在国务院制定的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》中，对被拆迁房屋的补偿有这样的规定：（对被拆迁房屋进行）货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定（第24条）。这一规定除了“用途”外，多了“区位”的指标，并明确以“市值”确定补偿金额。但由于实际上的评估都是由政府来进行，实践中这一规定对政府的约束并不严格。政府在征地拆迁中依然具有绝对的优势，被拆迁人很难与政府平等协商补偿金额问题。