第三方结算交易资金实务

第三节　第三方结算交易资金实务

根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营业管理部共同制定了《重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法》（渝国土房管发〔2008〕号）第三方专用账户划转结算主要有房地产经纪机构专用账户和交易保证机构专用账户划转结算两种模式，有的地方也采用房地产主管部门下设机构或其专设的监管机构进行划转结算房款。

下面以重庆市为例，根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》，建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，《重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法》的规定，对第三方专用账户划转结算交易资金实务作一介绍。

一、一般规定

1.交易当事人自行选择，任何部门或机构不得强制

既包括房地产交易资金支付方式由当事人约定，也包括客户交易结算资金交付的条件和具体方式应当由当事人在房地产经纪合同、房地产买卖合同、存量房交易结算资金划转协议中约定。

2.客户交易结算资金专用存款账户资金的性质

该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。

若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。

3.专户专用、专款专用

房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转。资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。

房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得自行或委托其他经济组织通过“专用账户”以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。

房地产经纪机构和交易保证机构每居间或代理一次存量房买卖业务，均应在开设“专用账户”的银行按房产的买方分别建立子账户。

4.强化机构管理

①加强房地产经纪机构的资质备案公示管理；

②对房地产经纪机构或交易保证机构开设专用账户实施备案管理。

5.信息公开

设立专用账户的房地产经纪机构或交易保证机构与银行签订合作协议后，其相关信息由市评估经纪协会主管部门在官方网站进行信息发布。

房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所的醒目位置公示其交易资金监管方式。

专用账户应当向交易双方当事人公开，供交易双方当事人查询和监督。

6.强化监督

建立政府部门监管，行业自律，新闻媒体、社会公众监督的有效机制。

房地产管理部门应当采取定期或不定期检查的方式，对房地产经纪机构或交易保证机构的客户交易结算资金专用存款账户的开立和执行情况加强监管。

开户银行应按照其与房地产经纪机构或交易保证机构的约定，加强对专户资金划转的监督，确保存量房交易结算资金专款专用。

监管过程中发现房地产经纪机构或交易保证机构有违反规定或侵害当事人合法权益行为的，应当赔偿当事人的经济损失，并对其违法违规行为予以公示。

7.收费

房地产经纪机构从事存量房交易结算资金划转业务不得另行收取任何费用；交易保证机构从事存量房交易结算资金划转业务可以收取适当费用，收费标准由市物价部门确定。

二、工作程序

房地产经纪机构或房地产交易保证机构开展存量房交易结算资金划转业务有两个工作阶段，包括开设专用账户阶段和资金划转结算阶段。

第三方专用账户资金结算流程图

1.申办《设立专用账户房地产经纪机构或交易保证机构备案证明》

房地产经纪机构或交易保证机构开立专用账户之前，应向房地产管理部门申报，由房地产管理部门对申报单位是否能取得备案证明进行审核。经审核合格后，发放备案证明。

设立专用账户房地产经纪机构或交易保证机构备案证明

_____________公司（工商营业执照编号：_____________）符合“存量房交易结算资金专用存款账户”设立条件，已经备案。

本备案证明仅供房地产经纪机构或交易保证机构与银行签署合作协议、设立“存量房交易结算资金专用存款账户”使用，不作为其他资格证明。

年　月　日

主城区房地产经纪机构应向市国土房管局申报备案，具体备案工作由市国土房管局委托评估经纪协会办理；其他区县应向当地房地产管理部门备案；交易保证机构应向市国土房管局申报备案。

房地产经纪机构或交易保证机构申请取得备案证明应具备以下条件：

（1）房地产经纪机构

①注册资本不低于50万元；

②已取得重庆市国土资源房屋评估和经纪协会颁发的B级资质证书，从业年限不低于2年（以取得资质证书时间为准）；

③熟悉房地产交易市场的相关法律法规，有健全的管理制度，其信用档案无不良行为记录；

④房地产行政主管部门规定的其他条件。

（2）交易保证机构

①注册资本不低于500万元；

②不得从事房地产经纪业务；

③熟悉房地产交易市场的相关法律法规，有健全的管理制度，其信用档案无不良行为记录；

④房地产行政主管部门规定的其他条件。

2.与银行签订合作协议，开立专用账户

房地产经纪机构或交易保证机构与银行签订合作协议，虽然各家银行协议文本不同，但都应明确资金划转方式、具体条件和程序等内容。

银行应按照《人民币银行结算账户管理办法》《人民币银行结算账户管理办法实施细则》的有关规定，严格审查房地产经纪机构或交易保证机构提交的开户资料，符合开户条件的，银行应为房地产经纪机构和交易保证机构开立“专用账户”。

一家房地产经纪机构或交易保证机构（含设立连锁门店等分支机构的）只能开设一个专用账户。专用账户名称为“××房地产经纪机构（或交易保证机构）客户交易结算资金”，预留银行印鉴名称应为“××房地产经纪机构（或交易保证机构）财务专用章”，该财务专用章下加刻“客户交易结算资金”字样，以区分资金用途。

3.与当事人签订协议，建立子账户

买卖双方当事人约定通过专用账户划转交易结算资金的，买卖双方应与房地产经纪机构或交易保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》。

存量房交易结算资金划转协议

买方（甲方）：________________身份证件号码：________________

卖方（乙方）：________________身份证件号码：________________

房地产经纪机构或交易保证机构名称（丙方）：__________________

按照重庆市国土资源和房屋管理局、中国人民银行重庆营业管理部联合制定发布的《重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法》的相关规定，甲方将存量房交易结算资金___________元（大写金额：___________）存入丙方在___________银行开设的存量房交易结算资金专用存款账户（专用账号：___________）下的子账户，甲、乙、丙三方现将有关事项约定如下：

一、权属转移登记业务办理完毕后，乙方到丙方处办理资金划转手续。经甲方和丙方共同签章，开户银行通过转账的方式将子账户资金划入乙方的个人银行结算账户。

二、甲乙双方交易未达成或在办理转移登记手续过程中终止登记的，甲方到丙方处办理资金退还手续。开户银行通过转账的方式将资金划入甲方的原转入账户；甲方以现金存入的，转入甲方个人银行结算账户。

三、其他约定：

甲方（签字）：　　乙方（签字）：　　丙方（签章）：

年　月　日

房地产经纪机构和交易保证机构每居间或代理一次存量房买卖业务，均应在开设“专用账户”的银行按房产的买方分别建立子账户。交易当事人无个人银行结算账户的，可根据需要在银行开立个人银行结算账户。

4.存转资金，出具托管证明

房产买方应将资金存入或转入专用账户下的子账户，房地产经纪机构或交易保证机构向买卖双方出具《存量房交易结算资金托管证明》。

存量房交易结算资金托管证明

______房地产经纪机构或交易保证机构（盖章）

年　月　日

5.申办房地产转移登记

买卖双方当事人到土地房屋权属登记部门办理权属转移登记手续。除提交申请办理房地产转移登记的必要要件外，还应提交《存量房交易结算资金托管证明》和银行出具的存款证明。

6.办理资金结算，完善票据

权属转移登记业务办理完毕后，买方按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。开户银行方可通过转账的方式将子账户资金划入房产卖方的个人银行结算账户。卖方应当出具收款凭证，必要时应到税务机关开具发票。

买卖双方当事人交易未达成或在办理转移登记手续过程中终止登记的，买方按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金退还手续。开户银行通过转账方式将资金划入房产买方的原转入账户；买方以现金存入的，转入买方个人银行结算账户。

三、进一步发展第三方专用账户划转结算模式

虽然第三方专用账户划转结算模式能有效保障房地产买卖资金安全，维护各方当事人的权益，有关部门也制定了制度措施并大力推广。但在实际生活中，当事人更多选择自行交割房款而不选择第三方划转结算，其主要原因有：

①第三方划转结算程序烦琐复杂，工作效率低；

②房地产经纪机构、交易保证机构、银行没有形成合力，各行其是；

③宣传推广不力。

要进一步作好第三方划转结算工作，应从多方面入手：

①加大有效推广力度；

②充分利用网络技术，简化工作流程，提高工作效率；

③整合各方资源，搭建全市统一的划转结算平台；

④与房地产登记系统紧密结合，及时为第三人提供更多便利；

⑤围绕第三方划转结算开展新的服务内容，比如设定抵押权的房地产买卖便捷通道等。