物质更新的措施

3.2.2.1　与市场合作

由于房地产市场日趋多样和复杂，物质更新策略越来越需要了解它们所吸引的不同企业对房地产的需求，认识到这点十分必要。与此同时，信息与通信技术的快速发展，以及它们对基础设施的需求，对物质更新战略具有十分重要的意义。也正因为此，为了纠正市场由于土地与资产供求失衡而导致的错误，物质更新便显得极为重要。欧委会已经意识到土地与资产市场运作的这一弱点，尽管总体上已远离对物质基础设施的经济投资，但还是坚持将“战略发展场所”包括在专项计划文件之中作为优先考虑的措施。没有政府的干涉，土地与资产需求将会日益被引入现代的、弹性的和易于接近的绿色场地，但是这些美化运动对解决内城的工业衰败与失业毫无帮助。在这种情况下，发展土地与建筑供求特征的战略评估极为重要，通过评估可以确定现存资源的质量、特定区域的资产趋向与房产类型，进而可确认政府投资用于调整供需是否会出现失衡，而平衡失调出现的主要原因是缺乏特殊类型的土地，场所不能供就业使用，以及场所需要更新，以满足投资者、居住者的期望。因此，对于政府投资的建议应包括土地改造、基础设施供应或资产发展等内容。

3.2.2.2　置换与合作需求

图罗克（Turok）（1992）强调现存地方企业在城市内重新择地来开展新的房地产的趋势，亦即利用可获得的补助将城市区域内的传统单元置换为空地。为了改变这一现象，需在城市总体范围内（而不是仅从特殊场地出发）来考虑更新和改善空置土地，以能够在整体上获得全面的经济收益。

希利（Healey）（1995）认为，对于集中地区（如企业区和城市开发公司）政策手段的强调亦会导致其他的一些危险。首先，集聚活动会扭曲土地与资产市场对某些地区的支持。其二，缺乏合作的策略手段，会引起促进城市区域不同部分发展的不同代理机构间的竞争，纽卡斯尔皇家码头与邻近的城市挑战区间的冲突便是极好一例。这种不协调的结果是中心区（棕地）比边缘区（绿地）更先遭到破坏。希利以此得出结论，基础设施供应、土地使用规划政策以及资产发展补助的合作是解决这些物质更新相关问题的必要先决条件。当然，被提议的区域开发代理机构也可提供机会来改善这种区域层面上的合作。