保障性住房的建设比例是其保障覆盖水平在城市空间资源分配中的具体体现。合理的保障性住房的建设比例基于坚持适度保障原则以寻求供给与需求的平衡发展。
（1）南京市住房保障总体适度水平模糊
南京市在国家总体住房供给体系背景下已经建立并实施了针对低收入家庭的廉租住房制度和经济适用房制度。然而，具体南京市需要投入多少资金，提供多少土地等方面没有一个清晰的区间，即住房保障总体适度水平模糊。住房保障支出缺乏一个根据本地实际，制定和实施的长期发展计划，缺乏保持规划的连续性和适度超前，导致保障性住房建设有一定的随意性。
A．经济适用房户型偏大，受益对象错位
已建经济适用房套均面积为89.58平方米，按户均3人，则户人均建筑面积为29.86平方米，与南京市人均住房建筑面积持平，从这个角度来说住房保障面积过大，对于未享受经济适用房政策的居民来说不公平。另外，经济适用房实际受益人群主要是拆迁安置户，扣除这部分人群消化掉的房源，所剩经济适用房所占比例极少，因此经济适用房实际覆盖面不高。
B．廉租房覆盖面窄，房源紧缺与空置并存
南京市自2004年至今投资1亿元购建了1000套廉租房，1000套廉租房源仅占月收入500元/人以下、使用面积8平方米以下居民户数的19％，房源相当紧张。然而，事实上享受实物配租的户数仅为514户，还有486套未分配。主要原因是廉租住房政策宣传困难，居民对政策不了解，以及廉租房位置偏远、生活成本高、居民不愿意入住等。
（2）坚持经济可行性原则（适度保障原则）
住房社会保障是国家和社会有组织地运用经济援助的手段，解决社会成员的住房保障需求，这就使得其必然要与当时当地的社会经济状况相适应。经济可行性主要是指住房保障制度要能实现住房资金、人力和资源的合理配置，并使住房保障计划与国家经济能力和住房消费者支付能力相适应。相对应地，住房保障制度的经济可行性包括两方面：一是政府财政承受能力。住房保障具有刚性增长的特征，在实践中表现为保障水平只能上、不能下，从而使保障规模不断扩大，保障支出亦不断膨胀，这种趋势愈快，政府的财政压力就愈重。例如西方各国已经陆续对公共住房制度进行改革，以减轻其日益加重的财政压力。二是指住房保障制度的效率性，着重于利用和分配住房资源的效率性、合理性。住房保障制度的经济可行性显然是住房保障制度与住房市场相结合的产物，也是住房保障与国家宏观经济政策相联系的纽带。
表7-1 2015年南京市保障性住房准入资格
资料来源：廉租住房相关资料来源于《南京市廉租住房保障实施细则》（宁政发〔2008〕116号）；经济适用住房相关资料来源于《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发〔2008〕116号）；公共租赁房相关资料来源于《市政府关于印发南京市公共租赁住房管理办法的通知》（宁政发〔2011〕209号）
南京处于城市化水平较快发展时期，住房市场供不应求，住房紧缺现象较为严重，其中主要表现为居住面积不足和设施不齐全。随着危旧房改造、棚户区改造等城市更新项目的推进，近年来危险房屋和设施不齐全的房屋所占比例将呈下降趋势。但随着部分住宅设施老化、城镇家庭平均住房水平提高和大量新增城市人口的出现，可以认为近期住房不能满足居住需求的家庭比例难以快速下降。
（3）从住房需求角度界定住房保障对象
根据居民家庭收入、消费性支出占可支配收入比例、商品住房价格、经济适用房价格确定经济适用房和廉租房的收入线。
表7-2 2010～2016年人均消费性支出占人均可支配收入的比例
资料来源：南京统计年鉴
2010～2016年南京居民消费性支出占可支配收入的比例逐渐减少，2016年该比例为60.90％，说明在不影响目前生活水平的情况下，可支配收入的40％可用于购房或租房。一般情况下，中等及以上收入家庭均有一定的能力购买商品住宅，而中等偏下收入家庭仅能支付江宁、浦口等位置较偏远区域60平方米以下住房。考虑部分中低收入家庭有一定支付能力，若可支配收入的30％用于购房，而根据前文分析人均最小居住面积为16～18平方米，因此购买50平方米，2016年第四季度南京经济适用房（安置房）上市指导价格为6500～10000元/平方米，因此，将经济适用购买下限（廉租房收入上限）限定为1513元/月。(10)
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