向空间要效益

湖北省武汉市江汉区财政局　杨新　陈功

“楼宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态，是随着经济社会发展而出现的一种新兴都市特色经济，是以商务楼宇为载体，通过开发、出售或出租商务楼宇进行招商、引资、留资，从而产生持续性税源，带动区域经济发展的一种经济形态。楼宇经济是一种空间战略思维，通过建造高层的商务楼宇及功能性板块、区域，充分利用空间资源，使土地要素予以拓展，把平面土地和空间概念联系起来经营，从而提高原有土地使用率和产出率，为城区发展培育恒久税源，推动区域经济的发展。

一、高度重视发展区域楼宇经济的现实意义

1.发展楼宇经济是建设“国家服务业综合改革试点区”的现实需要

江汉区土地资源有限，是武汉市辖区面积最小的中心城区。在建设“现代服务业中心区”过程中，必须坚持以“小城区大发展”理念为指导，做足土地资源使用方面的文章，走内涵式发展的路子。由于高附加值的产业属性，楼宇经济往往也是“纳税地标”，以上海为例，在静安、卢湾、黄浦和浦东陆家嘴功能区60平方公里内，楼宇税收已占各区税收的半壁江山。如静安区7.62平方公里内，2005年50幢商务楼宇创造的税收占全区总税收52.6%，其中纳税过亿元的商务楼宇有11幢；而到了2008年，仅国泰君安一幢楼的税收就超过20亿元。所以，一幢楼宇相当于一家大型企业，一幢楼宇胜似一条商业街。发展楼宇经济，向空中要资源，向立面求发展，向楼宇要效益，可以较好地回避江汉区经济持续发展中土地资源不足的劣势，充分凸显和发挥中心城区高楼林立，人流、物流、信息流、资金流相对集中等方面的优势，是一种扬长避短，趋利避害，走可持续发展之路的正确选择。

2.发展楼宇经济是落实城市功能定位的关键举措

江汉区“十二五”规划纲要提出要大力发展现代服务业中心区，突破性发展金融、物流、信息和中介、现代商贸等服务业，服务业增加值比重每年提高1个百分点左右，综合竞争力排在中部地区城区前列；着力加快王家墩商务区建设，力争新增20家左右区域性总部、10家左右国际组织及世界500强企业办事机构。根据这一规划，江汉区以优化开发为主导，以现代服务业为重点，发展总部经济，提高商贸、金融、科技、教育服务能级和水平，集中体现中部地区特大中心城市的功能。武汉城市圈建设规划把江汉区定位为“现代服务业中心区”，为丰富和完善这一定位，区委、区政府确定了“依托楼宇发展总部经济”的经济战略，大力推进“一线四点”建设，完善城区功能的新思路。要落实市区对江汉的功能定位，一项举足轻重的任务就是筹划和实施好旧城区改造与王家墩商务区的建设开发。这是决定江汉能否实现预期定位的最大变数，也是影响江汉未来经济发展的关键因素。以旧城区改造与开发为契机，建设一批功能完善的商务楼宇，引进一批有牵动性的项目，完善城市经济布局，提升和完善城区功能，从而实现江汉的功能定位。

3.发展楼宇经济是实现经济结构调整的重要手段

楼宇经济是一种具有集约性、高密度特点的现代经济业态。通过发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，使每一幢写字楼成为垂直的金融街、商务街、高新技术街或旅游产业街，形成现代服务业发展的“温床”。发展楼宇经济可以更好地提高招商引资的数量和质量，加大金融保险业、高新技术产业、现代商贸业、信息物流业等朝阳产业在全区经济构成中的比重，实现江汉区经济结构的战略性调整。

4.发展楼宇经济是适应新的财税体制的必然要求

税收属地化管理体制的施行，使城区经济发展与驻区企业的数量、规模和效益产生了更加紧密的内在联系。这就要求在发展思路上尽快完成从区街经济到区域经济的转变，重视对辖区内各种经济资源的整合，种好自己的属地经济“责任田”。发展楼宇经济有利于盘活闲置资产，增加企业密度，加速产业集聚，进一步丰富区域经济的内涵，增强经济活力和发展后劲，提升全区综合实力和产业竞争力，适应税收属地化的新形势。

二、江汉区楼宇资源及楼宇经济分析

1.发展楼宇经济的优势条件

（1）具有独特的地理、人文、交通、环境优势。江汉区地处长江和汉水的交汇处，是武汉市最繁华的中心城区，具有悠久的商贸传统，经过几届政府的不懈努力，江汉区在全市区级经济发展中保持了领先位置，全区经济综合实力、社会各项事业和人民生活水平上了一个新台阶。江汉区交通网络功能较强，形成了铁、公、水、空立体交通格局，建成了一批集仓储、运输、配货、停车、住宿多功能于一体的物流中心，强化了江汉区商品的集散功能，也为江汉楼宇经济的发展创造了良好的条件。因此，江汉区在武汉市规划建设中被确定为现代服务业中心区的主体。相对全市而言，目前江汉区的楼宇在规模和数量占有优势。纯写字楼商务楼超过3万平方米办公的有民生银行大厦、建银大厦、国贸大厦、瑞通广场等且比较集中。武汉王家墩中央商务区（武汉CBD）位于江汉区，占地面积7.41平方公里，总投资1000亿元以上，是市级重点项目，并列入全省10个“千亿元”重大项目之一。其发展定位是以金融、保险、贸易、信息、咨询为主导产业的现代化综合城市中心。建成后的武汉CBD高效交通、生态环保、数字智能，真正实现“24小时城中城”，将成为我国中部地区现代服务业最具规模和档次的集聚和辐射基地。

（2）辖区内几大商圈正在形成，质量效益潜力很大。江汉区的楼宇、总部主要集中在解放大道、建设大道新华路一线，呈双十字分布。新华路建设大道的金融保险十字架板块、武广商务圈板块、江汉路商务圈板块等都形成较大规模，高档楼宇主要有民生银行大厦、国贸大厦、建银大厦、招银大厦、瑞通广场、长江证券大厦、武汉广场、世贸大厦、中信大厦、福星国际商会大厦、国贸新都和良友大厦等等。武汉市地标性建筑民生银行大厦，楼高234米，67层，位于“金十字区”中央。江汉区坚持实施“开放先导”战略，多层次、宽领域、全方位地对外开放，引来了美国领事馆、法国领事馆、澳大利亚贸易委员会、美国美孚石油（亚太）公司、德国西门子、荷兰壳牌发展（中国）公司、韩国现代综合商事株式会社等近100多个国家政府、海外公司的办事机构和分公司驻足。在江汉“金十字板块”金融集聚区域平均每10米就有一家金融机构，其中包括5家全国性金融机构总部，14家中外银行区域总部，18家证券公司区域总部，16家保险公司区域总部。美国安永、德勤、得伟君尚、香港戴德梁行、北京中伦等最知名的会计事务所、律师事务所、投资咨询公司大都坐落在此，以沃尔玛、新世界百货、SOGO集团为代表的外资商业，以武广、武商、世贸为代表的本埠商业，以万达、中百、工贸、苏宁、国美为代表的连锁商业和以江汉路步行街、万松园国际品牌街为代表的特色商业彼此映衬，相得益彰，形成根植武汉、利泽华中、辐射全国的区域性大型现代业服务中心。全区楼宇涉及行业有金融、房产、通讯、机电、软件、纺织、食品、中介等等，较多世界500强、中国100强企业的地区总部和财务公司、销售公司、研发中心雄居其中。

（3）投资环境逐步改善，楼宇服务配套有优势。在大力推进城区基础设施建设的同时，市区联手采取多项措施致力于推进软环境建设，使经济发展的软硬环境不断改善。江汉区通过成立企业服务中心和市民服务中心，设立一站式办公大厅，推进信息化建设，开展软环境问题整治等手段，简化办事程序，提高办事效率，提升服务水平，为企业投资创业创造了良好的发展环境。同时配套服务功能完善，绝大部分商务楼周边有完善的配套服务网络、通讯、银行、保险、服务等一应俱全。物业服务比较成熟，且受到入驻企业欢迎，因此出租率较高，且表现为高档楼宇的出租率要高于中档楼宇，中档楼宇的出租率高于一般楼宇。对入驻企业的专业化商务化延伸服务正在推进。如卫星会议、活动策划、会展中心等服务在江汉的商务楼服务中初现。智能化弱电系统配置逐步改善，除一般商务楼仅配置通话、宽带、烟感、安保监控等，高端写字楼正改善通信自动化、楼宇自控系统、消防报警智能化、安保监控自动化、办公自动化等星级标准配置。

（4）政府的引导和扶持已产生积极效应。近几年江汉区房地产开发十分红火，商务楼逐步发展，民生银行大厦、建银大厦、国贸大厦、南达大厦、宏远商务楼等纯写字楼，总体面积较大，都是几万平方米或接近10万平方米，更是受到钟爱。商务楼建设必将带动楼宇经济、总部经济的发展，从而刺激江汉区域经济的可持续发展。在楼宇的建设和发展上，区政府在规划、用地、招商、税收等政策上给予支持，调动了开发商的积极性。同时，在招商引资上特别是引进总部企业和开发楼宇经济上坚持向市规划部门建议，发展和增加商务地块的整理，区政府相关的职能部门在主动为总部企业、楼宇企业服务的意识渐浓，上门多，服务多，联系多，这也保护了企业的积极性，推动了全区楼宇总部经济的发展。

2.发展楼宇经济存在的主要问题

（1）城区地域狭小，发展楼宇经济空间不足。江汉区城区面积仅仅33.4平方公里，区域内还有大面积的老厂房、老社区和管网线路、绿化用地，特别是部分主要干道两边分布着老式楼房及低矮平房，不仅占用了大量的宝贵用地，还严重影响了城区形象。可以说，发展空间所剩无几。对于区域面积相对狭小的江汉区，现有楼宇总量显得较少，特别是商务楼宇缺口较大，与上海、北京、深圳等地的中心城区相比差距较大，对楼宇经济持续性、规模化发展有着一定制约。

（2）功能定位较为零乱，综合楼宇比重大，专业楼宇比重小。大部分楼宇都是综合性的，例如开发区汉口高新技术创业服务中心、科技王大厦、全国服装贸易中心、汉正街布匹市场这样的专业楼宇较少，而多以零散经营为主，未形成总部规模经济。而经济较发达地区的许多楼宇已经呈现出产业集聚和专业分工的态势。如福州鼓楼区的力宝天马大厦已有省国旅等10多家旅行社入驻，五四路和湖东路一带楼宇集中了全省约1/3的律师事务所，形成了一定规模的中介机构汇聚地。

（3）责任主体不够明确，缺乏系统、强有力的组织协调。到目前为止，对发展楼宇经济还没有专门的组织，没有一个完整的科学规划和统一布局，在道路扩建和房地产开发过程中没有给楼宇经济预留出一定的发展空间。楼宇招商难度大，协调成本高，需要付出艰辛的努力。有效组织的缺乏、整合举措的不力，思想重视的不足，而牵头部门分别由区财税专班、财政、街道、工商、税务等组成，谁是责任主体不够明确，形成了谁都可以说了算，谁都说了不算的局面，由于多种因素的制约，大力发展可持续发展的楼宇经济还未总结出一套值得借鉴推广的经验来。谁主沉浮，哪个部门是真正的主角不够明确。

（4）对发展楼宇经济没有明确服务政策，对加强楼宇经济税收属地化的措施不够有利。2007年江汉区制定了《关于支持楼宇经济发展的若干财政政策意见（试行）》等一系列服务政策，虽然制定了楼宇招商引资的财政政策，对发展楼宇经济包括楼宇的建设、楼宇公司的入驻、楼宇的管理等提出了一些财政优惠政策和奖励办法，调动引进楼宇公司项目的积极性，但具体对楼宇业主、入驻企业、负责招商的部门与个人奖励政策除财政性奖励外，对于其在涉及教育、卫生、环保、城管、治安、税收等方面相关职能部门没有提出服务经济的指导性意见，一定程度上影响了投资者的投资积极性。

三、发展楼宇经济的思路与措施

1.搭建产业平台，培育专业楼宇

如果我们仍是固守传统观念，习惯于守着不多的土地，以此作为经济发展的唯一载体的话，区域经济发展道路将会越走越窄。必须从“产业链高端”、“功能链高端”来选择产业发展，通过企业研发、营销、结算、管理等总部功能环节的集中，从而形成总部经济，才能进一步扩展和放大江汉区的发展空间。楼宇经济要有旺盛的生命力，必须走专业化、特色化、品牌化发展道路。这就必须积极搭建产业平台，培育新型城市经济业态，促进同类业态相对集聚，努力培育专业特色楼宇。搭建产业平台，要坚持“三力并举”，即坚持政府引导力、市场配置力、企业主体力联动推进。

2.强化政府引导，优化服务手段

发展楼宇经济是市场行为，政府一般不直接参与楼宇投资和建设，而应更多地采取市场化运作手段。但是，这并不意味着政府可以坐视不管，放任发展，而是应该主动介入，及早介入，对楼宇招商和安商工作实行全过程、全方位的跟踪服务。应借鉴上海、杭州等地的做法，在楼宇开发建设前，及时提供投资、规划等方面的政策咨询，帮助企业搞好功能定位、效益分析、可行性研究论证等工作；在项目建设过程中，加强执法监督和服务，防止违背规划、私改设计、改变功能；在项目包装宣传和招商引资过程中，责成有关部门和专门人员进行跟踪服务，帮助产权方收集信息，掌握动态，对接项目，引进客户；在企业入驻过程中，包办手续，帮助协调和解决运作过程中的实际问题，为楼宇经济发展铺路搭桥。

3.抓好招商引资，助推楼宇经济

（1）从根上抓起，注重引进高档次的楼宇投资企业和建设企业。上海流行“一流的商家建造一流的楼宇”的说法。只有投资方财力雄厚、建设方经验丰富、管理方运作规范，才能确保楼宇定位准确、设计科学、施工规范、功能完善。我们必须实行适度的“挑商引资”策略，综合考虑投资方的实力、资质、信誉等因素，防止盲目引进，造成楼宇停建、缓建、闲置等浪费社会财富的现象。

（2）要充分挖掘资源潜力，实行“零耗地招商”。在国家实行宏观调控政策，限制新增用地审批的情况下，我们应打破思维定式，将招商引资工作从以地块为主转变到以楼宇为重点的轨道上来，通过充分挖掘、调剂现有的楼宇和厂房等资源，以介绍租赁的方式引进企业和资金，实现“无地招商引资”。

（3）要多手段、多形式、多渠道开展招商。紧紧抓住资金、信息、管理、营销和研发等要素向中心城区集聚的态势，以商务楼为主要载体，着力引进能量大、效益好、体现城市集聚、服务功能强的境内外大公司、大企业的区域性总部和销售中心、研发中心、结算中心，突出知名企业的引导示范作用，实现以商招商、以外招外。此外，应逐步改进招商方式，不断丰富招商手段，拓展招商渠道，采取网上招商、信函招商、登门招商、中介招商等方式，提高企业引进成效。

4.改善发展环境，完善配套政策

建议区委、区政府，通过制定和实施导向性、倾向性、区别性的政策措施，重点扶持楼宇当中符合江汉区产业导向的企业发展。对于贡献较大的楼宇产权单位，采取“一楼一议”的奖励政策，由相关部门研究奖励方案并会签完结后执行；对于新注册登记的符合江汉区产业结构调整方向的总部型、高科技型企业，应在做好业绩分析、评估其成长性的前提下，给予一定的政策优惠；对于经营状况较好、成长性良好的企业，按照其每年的纳税递增额进行奖励；对于那些为江汉区引进总部型、高科技型企业的社会中介机构或个人也要给予一定的物质奖励。此外，在综合考虑财政可承受能力的前提下，减少辖区行政事业性收费项目和标准，降低企业经营成本，以“零收费”环境吸引区外企业到江汉区发展。要制定对楼宇业主的奖励政策。应在调查研究的基础上，确定一批重点培育的商务楼宇，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，引导业主注重引进大企业和优势企业；要实施对入驻企业的扶持政策。对符合城区产业发展方向的进驻企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册奖金，以及当年对财政新增贡献额等情况，分别实行财政资助，吸引企业注册或入驻商务楼宇。对带动经济发展和产业升级有重大贡献的企业，在政策上采取“一企一策、一事一议”的办法予以扶持；要形成多部门扶持的合力。楼宇经济产业链很长，涉及土地、规划、建设、商务、财政、税务、工商、城管、统计等政府部门和众多楼宇业主、物业公司，因此，政府要切实营造上下联动、协调推进、形成合力的政策扶持氛围。

5.制定布局规划，构建功能板块

（1）打造王家墩中央商务区板块。

（2）打造西北湖为中心的金十字架板块。

（3）打造以万达为中心的江汉路商业板块。

（4）打造以武广为中心的航空路商业板块。

（5）打造以汉口火车站为中心的中介机构及商贸物流板块。

6.完善信息管理，建立动态监管

建立一支具有一定的综合素质，懂政策、善协调的联络员队伍，派驻到各楼宇，负责联络和服务于产权单位及驻楼企业。在充分保证企业独立经营权和保守对方商业秘密的前提下，收集信息，掌握动态，协调和解决有关问题，负责与政府部门联络沟通，及时将楼宇基本情况、招商情况、合作意向等方面的信息向政府通报，做好“安商、稳商、亲商、富商”的工作。

建立楼宇数字化GIS信息管理系统，有效提高楼宇综合信息管理水平和应用效果，有效的提高了楼宇经济管理的服务质量和专业化程度，是楼宇经济走向“精耕细作”的一个关键节点。楼宇综合信息管理系统的建立，将为进一步完善和补充基础地理信息系统的基础数据和服务功能，更好的满足“数字城市”应用系统的建设。通过建立基于三维仿真技术的楼宇综合信息管理系统，实现数据采集、信息管理、分析和领导决策系统的图形化和可视化；通过三维电子地图等多种形式为投资商提供现势和准确的楼宇信息服务，为实现招商引资提供可视化的平台；通过三维电子地图等多种形式为老百姓提供生活、工作、出行和办事等活动提供便捷的解决方案。