建设项目代建成本分析

二、建设项目代建成本分析

根据上述分析可知，建设单位和代建单位是两个完全不同的概念，虽然有部分职能相同，但存在根本上的区别，故“建设单位管理费”与代建成本，在涵盖的阶段、支付的范围等方面存在很大差异，不能完全补偿实际代建成本。因此，参照“建设单位管理费”标准对代建单位付费的做法，理论上不科学，实际上损害了代建单位的合法利益，长此下去将不利于“代建制”的健康发展。

目前代建试点工作大部分时候参照建设单位管理费取费，导致标准偏低。比如省档案馆代建项目收费参照重庆市《关于政府公益性项目建设管理代理费总额控制数费率暂行规定的通知》执行，按照5000万元以下2%，5000万～10000万元为1%的标准取费，同时放弃了节约资金奖励权益。该项目投资8000万元，代建费用130万元，建设结束后，实际上试点单位为此项目的投入远远不止130万元。

(一)建设单位管理费不等同于代建费

按照财政部《基本建设财务管理规定》(财建〔2002〕394号文)规定，建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括不在原单位发工资的工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、零星购置费、招募生产工人费、技术图书资料费、印花税、业务招待费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质开支。因此建设单位管理费是阶段性费用，它不包含从项目立项起至开工之日的前期工作的管理费用。前期工作的管理费用依项目的具体条件不同而存在较大的差别，通常使用新征用地的项目大于使用自有建设用地的项目;周边基础设施条件欠缺的项目大于条件完善的项目;功能复杂、论证周期长的项目大于功能单一、论证周期短的项目。同时建设单位管理费也是局部性费用，它不包含在原单位发工资的工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费。所以，建设单位管理费只是项目代建费的一个组成部分，而不是全部。

(二)项目代建费的组成分析

项目代建费应包括代建单位在项目前期、建设准备、实施、验收及保修阶段发生的成本、应缴的税费(如营业税及附加、所得税)和合理的利润。其中项目前期和建设准备期费用目前可以用“前期代建费”来表示，根据前期工作量大小，大致占总体代建费的20%～40%;实施、验收及保修阶段发生的成本大致可以用建设单位管理费加实施期间人员工资、福利替代;应缴的税费(如营业税及附加、所得税)和合理的利润可以按现行情况大致估算，企业单位需要15%～30%，事业单位可以不考虑利润仅考虑税费约7%。

这样我们可以用一个简单公式来估算合理的代建费为:代建费=前期代建费+建设单位管理费+施工阶段人员工资及福利+代建单位利润和税金。