建立适当的市场分析研究机构

为了从组织上保证搞好市场预测，企业应建立适当的市场预测机构，配备一定的人员，保证预测工作正常进行。企业的市场预测机构一般以设在营销部门为宜，规模较大的公司也可建立独立的市场预测和分析机构。

关键术语

市场调查　提纲编写　调查方法　市场预测　预测分类　预测内容　预测方法　移动平均法　指数平滑法　季节系数法　一元线性回归

思　考　题

［1］什么是市场调查？市场调查的主要内容有哪些？

［2］市场调查的步骤有哪些？

［3］简述市场预测的必要性。

［4］某公司某年各月份的实际销售额资料如表5．9所示。试用一次移动平均法预测该公司第2年元月份的销售额（选择n＝4）

表5．9 某公司销售额资料表

［5］某企业近几年的实际销售额呈上升趋势。资料如表5．10所示。试用算术平均法和加权平均法（权数依次为0.06、0.1、0.14、0.18、0.22、0.3）分别预测该企业2007年的销售额。

表5．10 某企业销售额资料表

［6］某商店某年1－6月份的销售额资料如表5．11所示。设1月份预测销售额为46万元，平滑系数α＝0.4。试用指数平滑法预测该商品7月份的销售额。

表5．11 某商店销售额资料表

［7］某企业售后服务费用与实际销售量的关系如表5．12，请用一元线性回归法预测2007年售后服务费在6万元时的销售量。

表5．12 某企业售后服务费用与实际销售量关系表

案　例

5年后开发商发愁，10年后炒房客发愁，30年后房奴发愁

2010年全国在建的住宅房1250万套，空置房大于5000万套，出租房寄宿房大约5000万套，合计全国可能有1.1亿套。有效自住的刚性需求真有那么多吗？

全国都在议论“660多个城市现有空置房6540万套”这个话题。空置房大于5000万套是毋庸置疑的。罗列理由如下：

（1）2010年7月9日，中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容在《人民日报海外版》发表文章说：“据国家电网公司的调查显示，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是惊人。”《人民日报海外版》是中央机关报，而且是对国际发的。30年前高层发表重要社论是“两报一刊”（人民日报、军报，红旗杂志）。如果空置房6540万套这个全国家喻户晓的数字很荒唐，很不靠谱，肯定过不了责任编辑和总编辑的审核关，肯定不能向海外发布。如果连中国第一报都不能相信，让外国人信谁呢？

（2）据台湾《天下杂志》2010年5月公布的“中国超级消费城市”调查，发现中国已有1亿名富人。有70%介入炒房，就有7000万户，平均每户空置0.7套房，就有5000万套。

（3）据住建部陈淮说，1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。这主要是开发商盖的。推知近20年中国城镇大约建了10000万套住房。中央二台称我国小产权房有60亿平方米／100平方米＝6000万套。20年来，诸如浦东农民住房“农转非”的、经济适用房和单位自建房可能有3000万套。20年前的老房子尚未拆迁的可能有3000万套。5项合计得，全国城市住房22000万套，乘以空置率23%，等于空置5000万套。按照国际通行惯例，商品房空置率为5%～10%为合理区。在全民炒房的情况下，空置率23%这个比例，你奇怪吗？

（4）北京青年报2010年3月4日讯，经济学者赖伟民，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说：“掏钱的购房者八成以上做投资。”有一位购房者回答赖伟民说：“我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况，我们那里多得很”。

（5）2010年5月19日中央2台的《空置我心》节目，几位记者在北京6个次新楼盘用15天蹲守调查。入住时间从2005至2009年，空置率最低的一个楼盘在30%，大多在50%～60%，最多的一个在70%以上（2005年就可以入住）。

（6）2010年7月31日中央2台的节目称：“中介公司店长从林向记者介绍，燕郊开发区2008年交房的社区中，像星河皓月、纳丹堡、美林湾等社区的入住率都不到1／3。”“永定河孔雀城一期的入住时间为2007年10月31日，二期的入住时间为2008年10月31日。记者问：这儿有多少套？保安答：大概有个八九十套，八十套左右。住个有十多户，一二十户。”

（7）2009年，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%～40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”

（8）企业家严介和说：“城乡结合部的利润最高，天黑以后去拍楼房照片，亮灯的不足25%。”

（9）2010年初夏《21世纪经济报道》报道：北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌带领课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。

（10）据2010年06月23日《扬子晚报》登载的记者马祚波的文章称：“供电部门曾经给出过一组数据，从侧面似乎可以印证出南京空关房的大概数量。这份2008年的统计显示，南京共有10.7万套商品房在1年时间内电费为零。

（11）2010年7月21日星岛环球网的一篇文章称：“南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，目前南京物业缴费比例比较低，平均下来的比例为70%。导致物业缴费比例低的原因是，一是入住率低，二是已经入住的不交物业管理费。新小区2～3年内入住率一般不到50%，远郊的楼盘入住率更低。”

（12）2010年，石家庄物业管理协会秘书长刘明指出，石家庄主城区内新盘销售后在2～3年内，入住率也就40%～60%。

（13）2009年4月，在一个银行内部会议上，领导举了两个例子：北京出现了一个人名下77套房的事情，而且全部用的银行贷款；上海一个人买了364套。

（14）上海的腐败区长康慧军有69套房子。2010年初，重庆污吏文强有16处房产。山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子。

（15）2010年8月1日中央2台的节目称：“从2007年到现在，天津建起了不少新城，一手房已经基本卖光了。天津红磡领世郡，相当于8个天安门广场的面积。天津东丽湖万科城，相当于6个天安门广场大小。京津新城，总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园。夜幕下难以找到一丝光亮，上演着空城计”。记者问：“四十几户，真正住户就一户？”维修工答：“对，那边三百六七十套，常住的可能也就一二十户吧。”

（16）2010年6月中央2台的节目称：“内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的‘鬼城’。有被访者认为，这个空城，可容纳100万人，只是为了满足政府的增长目标。”

土地使用权只有70年。房子平均寿命只有30年。今后，人少房多，加上超过20年不能办按揭抵押，所以超过20年就难以卖出去。

某市，“细算的租售比”是出租83年只收回本金，说明出租是亏本生意，只有卖出获得差价才能赚钱。所以出租房和空置房基本上都存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。

以上说的是已经销售仍闲置的，另外，2009年底，全国在建和尚未销售的1250万套。例如，根据2010年7月15日北京房地产交易管理网公布的数字，北京尚未销售的期房和现房共约30万套。

30年来进城的大约5亿人，他们住在哪里？99.9%的人没有住在马路上。城市里有3亿人自己没有房子，出租房寄宿房大约为5000万套。

全国在建的大约1250万套，空置房大于5000万套，出租房寄宿房大约5000万套，全国可能有1.1亿套“待价而沽的投资投机房”。

这些房子卖给谁？喊价以百万元为单位，连小白领都买不起，就不要用放大镜去寻找农民工来接手了，更不要用望远镜去遥望仍在乡镇里的农哥们。

只要相信共1.1亿套这个数字是真的，就让开发商去折腾好了，物极必反的客观规律迟早会说话的。

目前，住宅房的高价格，是用轰炸性舆论制造供不应求的假象来定价的，但是假的就是假的，纸包不住火，最终，严重供过于求和住房的含水量是钞票的几倍的事实，必然大白于天下，最终大多数人会承认供过于求的现实，那时价值规律就苏醒了。价值中枢在哪里？打5折都高了。

“剩房”要卖出去，“灌水猪肉”要卖出去，买方、卖方和政府要达到三赢，就必须走降价普及之路。

案例思考题：

1．住宅房必须走降价普及之路的依据有哪些？

2．导致住宅房空置率居高不下的原因有哪些？

3．试分析住宅房的价格走势？请说明理由。