发包方与承包方签订合同注意事项

4．4．1 评审原则

(1)合同双方必须领会合同文件的实质是签约双方的责权划分及对其转化程序的承诺与契约。

(2)牢固树立“对等”、“双赢”、“责权对应”、“合理分担风险”、“相互接受”等基本合同理念。

(3)编标、招标、投标、评标、合同谈判和签约都是合同程序的组成部分。签约前后的合同理念应当保持一致。

(4)抓住合同文件中的关键内容。

4．4．2 收集相关资料

(1)业主的资信、管理水平和能力，业主的目标和动机，对工程管理的介入深度期望值，业主对承包商的信任程度，业主对工程的质量和工期要求等。

(2)承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、目标与动机、目前经营状况、过去同类工程经验、企业经营战略等。

(3)工程方面: 工程的类型、规模、特点、技术复杂程度、工程技术设计准准确程度、计划程度、招标时间和工期的限制、项目的盈利性、工程风险程度、工程资源(如资金等)供应及限制条件等。

(4)环境方面: 建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性，等等。

(5)国家和主管部门颁发的有关的劳动保护、环境保护、生产安全和经济等法律、法规、政策和规定。

(6)国家有关部门颁发的技术规范(包括施工规范)、技术标准、设计标准、质量标准和施工操作规程等。

(7)政府建设主管部门批准的建设文件和设计文件。

(8)中标文件。

(9)招标文件。

4．4．3 评审内容

1．确定合理的工期

工期过长，发包方则不利于及时收回投资; 工期过短，承包方则不利于工程质量以及施工过程中建筑半成品的养护。因此，对承包方而言，应当合理计算自己能否在发包方要求的工期内完成承包任务，否则应当按照合同约定承担逾期竣工的违约责任。

2．明确双方代表的权限

在施工承包合同中通常都明确甲方代表和乙方代表的姓名和职务，但对其作为代表的权限则往往规定不明。由于代表的行为代表了合同双方的行为，因此，有必要对其权力范围以及权力限制做一定约定。例如，约定确认工期是否可以顺延应由甲方代表签字并加盖甲方公章方可生效，此时也对甲方代表的权力做了限制，乙方必须清楚这一点，否则将有可能违背合同。

3．明确工程造价或工程造价的计算方法

工程造价条款是工程施工合同的必备和关键条款，但通常会发生约定不明的情况，往往为日后争议与纠纷的发生埋下隐患。而处理这类纠纷，法院或仲裁机构一般委托有权审价单位鉴定造价，势必使当事人陷入旷日持久的诉讼，更何况经审价得出的造价也因缺少可靠的计算依据而缺乏准确性，对维护当事人的合法权益极为不利。

如何在订立合同时就能明确工程造价? 设定分阶段决算程序，强化过程控制，将是一有效方法。具体而言，就是在设定承发包合同时增加工程造价过程控制的内容，按工程形象进度分段进行预决算并确定相应的操作程序，使合同签约时不确定的工程造价在合同履行过程中按约定的程序得到确定，从而避免可能出现的造价纠纷。设定造价过程控制程序需要增加相应的条款，其主要内容为下述一系列的特别约定。

(1)约定发包方按工程形象进度分段提供施工图的期限和发包方组织分段图样会审的期限。

(2)约定承包商得到分段施工图后提供相应工程预算以及发包方批复同意分段预算的期限。经发包方认可的分段预算是该段工程备料款和进度款的付款依据。

(3)约定承包商完成分阶段工程并经质量检查符合合同约定条件，向发包方递交该形象进度阶段的工程决算的期限以及发包方审核的期限。

(4)约定承包商按经发包方认可的分段施工图组织设计，按分段进度计划组织基础、结构、装修阶段的施工。合同规定的分段进度计划具有决定合同是否继续履行的直接约束力。

(5)约定全部工程竣工通过验收后，承包商递交工程最终决算造价的期限以及发包方审核是否同意及提出异议的期限和方法。双方约定经发包方提出异议，承包商做修改、调整后，双方能协商一致的，即为工程最终造价。

(6)约定发包方支付承包商各分阶段预算工程款的比例以及备料款、进度、工作量增减值和设计变更签证、新型特殊材料差价的分阶段结算方法。

(7)约定承发包双方对结算工程最终造价有异议时的委托审价机构审价以及该机构审价对双方均具有约束力，双方均承认该机构审定的即为工程最终造价。

(8)约定结算工程最终造价期间与工程交付使用的互相关系及处理方法，实际交付使用和实际结算完毕之间的期限是否计取利息以及计取的方法。

(9)约定双方自行审核确定的或由约定审价机构审定的最终造价的支付以及工程保修金的处理方法。

4．明确材料和设备的供应

由于材料、设备的采购和供应容易引发纠纷，所以必须在合同中明确约定相关条款，包括发包方或承包商所供应或采购的材料，设备的名称、型号、数量、规格、单价，质量要求，运送到达工地的时间，运输费用的承担，验收标准，保管责任，违约责任，等等。

5．明确工程竣工交付标准

应当明确约定工程竣工交付的标准。有两种情况: 第一是发包方需要提前竣工，而承包商表示同意的，则应约定由发包方另行支付赶工费，因为赶工意味着承包商将投入更多的人力、物力、财力，劳动强度增大，损耗亦增加; 第二是承包方未能按期完成建设工程的，应明确由于工期延误所赔偿发包方的延期费。

6．明确最低保修年限和合理使用寿命的质量保证

《建筑法》第六十条规定: “建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷; 对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”《建筑法》第六十二条规定: “建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目; 保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院具体规定。”《建设工程质量管理条例》第四十条明确规定: “在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为: ①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; ②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; ③供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期; ④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。

根据以上规定，承发包双方应在招投标时不仅要据此确定上述已列举项目的保修年限，并保证这些项目的保修年限等于或超过上述最低保修年限，而且要对其他保修项目加以列举并确定保修年限。

7．施工范围的划分

除非只有一家承包商，否则几家承包商之间或多或少会存在工作范围的交界面，这就要求进行工作范围的划分，尤其是性质接近的承包商之间，比如机电与消防，供电与配电，初装修和精装修之间，等等，这种工作范围的划分直接涉及造价的组成。如某项目在签订橱柜整体安装合同时，橱柜的给水管与预留管的连接未说明清楚，前面的承包商只是预留了普通堵头，还需要增加连接阀才能将橱柜的供水管与供水系统连接。在橱柜公司的合同中虽然说明连接由橱柜公司承担，但并未说明连接阀也包括在内，最后增加了400多套铜质阀门的费用。对于精装修交付的住宅项目，一般在竣工备案时要求完成墙面腻子，在合约中此项工作通常交由总包单位完成。但初装修刮腻子的施工质量标准往往与精装修有一定差距，精装修单位在接收初装修单位提供的基层时会提出质疑。由于此类工序的修补量很大，结果往往是业主方需另外支付精装修施工单位一定的修复费用。当承包商提出某项费用未列入报价，如扣减与其他承包商重复的项目，即要求增加这些遗漏项目。为了避免此类情况，较好的方式是在合同中约定“当业主方扣减某项工作内容时，承包商不得以任何理由拒绝并不得提出增加其他费用的要求”类似条款。在划分范围时，要注意既要考虑不遗漏，还要考虑施工的方便性。

8．不可抗力的约定

施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均做了详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上打“√”或填上“无约定”的比比皆是。国内工程在施工周期中发生战争、动乱、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风、雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程序应予以量化。如几级以上的大风，几级以上的地震，持续多少天达到多少毫米的降水，等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。

同时，应约定不可抗力发生的地点。从保护业主的利益的角度，最好只约定发生地为项目所在地(行政区划范围内)。如果承包商坚持，可以接受的是对方所在地。除此以外的其他区域的风险均由承包商承担，否则，途经地区发生的此类不可抗力(尤其是洪水、台风等自然灾害)都会造成业主方的损失。对于沿海等自然灾害易发地区，要特别注意对自然灾害的约定条款，以免造成重大损失。

9．工期延长的约定

目前《建设工程施工合同》中约定“每周停电停水累计8小时以上”，“因业主变更引起的……”需要延长工期，等等，此类条款对业主方是极不合理的。重大的设计修改可能产生返工、停工，也可能减少工作量，这是可以也是应该商谈工期和补偿费用的，但对于可能在较短时间内局部影响工程进度的修改，包括日常的停电停水，则不应作为补偿其他费用的理由。因为正常的设计修改和停水停电几乎是普遍发生的事情。根据菲迪克条款的精神，对于完全可以预料的风险，一旦转化为现实，不应由业主承担。只有那些难以预料的风险才具备索赔的条件。反之，一旦此类事情定性为延期的理由，则业主需支付的费用将包括设备租赁费、管理费、窝工损失等多项数额巨大的间接费用。在这方面大多数公司都未做细节性约定或者可操作性不强，主要是因为管理的深度和员工的专业素质不够。可以借鉴的处理方式有如下几种。

(1)按照国家规定，建筑面积增加超过一定比例后，按照约定原则延长工期。

(2)工程量或工程范围增加，造价增加超过一定比例的，按照约定原则延长工期。

(3)在一定的时间范围内(如15天)，各方责任造成的延误互不补偿。

(4)对关键线路工序造成实质性影响超过8小时的可予以顺延工期。

10．对施工方案调整的约定

在投标阶段招标方应要求投标单位提出重大的设计缺陷和相应的费用，分析是否合理，以便从总体上确定合理造价，并在合同中约定“对招标图纸中设计缺陷提出修改而导致的工程变更，如造成造价增加，则费用由承包商全额承担”或类似条款，以保护业主方利益。对于提供设备的时间，应避免具体性约定。

11．定额含量的分析

对于一些采用地方性定额进行计价的工程项目，在对具体的定额子目组价或选择费率时，不能简单地套取定额子目，而是要根据工程特点，分析具体内容，如果与定额含量存在不一致，需适当予以调整。

12．约定总包开办费项目

开办费作为工程量清单计价方式的一项重要内容，包括的工作范围非常广泛，且除特殊规定外，一般不做调整。甲乙双方都应高度重视，尤其是涉及对其他分包商提供的总包管理和配合方面，容易在具体内容的规定上出现含混或不明确，这类缺陷往往成为总包以后增加费用或是降低服务标准的借口，从而连带引起分包商工作内容的增加，造成分包商索要补偿费用。比如某项目的总承包合约中关于现场照明的表述为“总承包商应为分包商提供必要的现场照明……”，但在主要分包商之一的机电分包商进场后，总包商要求机电分包商自行配置照明设施，理由是所谓的提供照明并不意味着提供分包商的施工所需照明，而是施工现场的管理照明和接口，分包商的施工用照明应该由分包商自行解决。此外，在该项目的合约中，由于在开办费项目的管理范围中没有列入。“样板间”，当业主方安排在现场单独建设样板间时，总包提出要求另外支付安全管理等费用。国家财税管理日趋严密，各地财政部门对发票、税收的规定也不尽相同，有些属于规费费率的差异，有些属于属地管理的要求。应要求财务人员参与合同审定，以确保符合当地规定。

13．具体约定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系

尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。

14．明确违约责任

违约责任条款的订立目的在于促使合同双方严格履行合同义务，防止违约行为的发生。发包方拖欠工程款、承包方不能保证施工质量或不按期竣工，均会给对方以及第三方带来不可估量的损失。审查违约责任条款时，要注意两点。第一，对违约责任的约定不应笼统化，而应区分情况做相应约定。有的合同不论违约的具体情况，笼统地约定一笔违约金，这没有与因违约造成的真正损失额挂钩，从而会导致违约金过高或过低的情形，是不妥当的。应当针对不同的情形做不同的约定，如质量不符合合同约定标准应当承担的责任、因工程返修造成工期延长的责任、逾期支付工程款所应承担的责任等，衡量标准均不同。第二，对双方的违约责任的约定是否全面。在工程施工合同中，双方的义务繁多，有的合同仅对主要的违约情况做了违约责任的约定，而忽视了违反其他非主要义务所应承担的违约责任。但实际上，违反这些义务极可能影响到整个合同的履行。

除对合同每项条款均应仔细审查外，签约主体也是应当注意的问题。合同尾部应加盖与合同双方文字名称相一致的公章，并由法定代表人或授权代表签名或盖章，授权代表的授权委托书应作为合同附件。

4．4．4 提交评审报告

评审报告至少应具备以下功能。

(1)有完整的审查项目和审查内容，通过审查表可以直接检查合同条文的完整性。

(2)被审查合同在对应审查项目上的具体条款和具体内容。

(3)对合同内容进行分析评价，同时进行风险评估。

(4)针对分析出来的问题提出建议或对策。