上海商业地产市场规模存在的问题

1.政府过度引导，总量存在过度供应倾向

商业地产可以创造从税收、就业到消费的综合社会效益，可以解决从形象工程到民心工程的一揽子问题，因而得到了地方政府的大力支持。

按照目前上海市政府和商务委员会的规划，十二五期间，上海将进一步拓展商业发展空间、调整完善商业布局、提升商业综合服务功能，凸显海纳百川、万商云集、繁荣繁华、安居乐业的上海国际大都市魅力。通篇规划中，“国际化”、“世界级”、“新地标”、“新载体”“新名片”等词汇俯拾皆是。目前，上海各区县为了当地的经济发展，对商业地产的发展都有一定的优惠政策，比如争相为投资提供税收、金融和财政方面的优惠。诚然，大型商业设施具有较强的市政效果，政府间的竞争，推动了各地快速发展。但竞争过度的负面效应也在凸显，由于大型工程往往耗资巨大，如果事先未对项目的可行性做出科学的预测和判断的话，很容易导致大量资金的浪费，一些地方政府不顾当地经济发展，一味积极推动商业地产的建设，行政干预过多，甚至用行政命令强迫现有企业往新建商业街、购物中心迁移或开分店，并在建设中过于重视城市景观的要求，忽略了项目本身的价值，易使项目陷入招商难的尴尬境地。政府政绩工程背离了市场的实际需求，造成了浪费，并进一步加剧了过度开发引起的竞争，使得开发商、投资商、经营者的利益受损。

截至2010年底，上海商业地产面积已经达到5 497万平方米，以常住人口数量计算，人均商业面积为2.39平方米，已经高于发达国家的平均水平，甚至超过了纽约、东京等城市的人均水平，触及了国际通用的警戒线。再从本文的测算结果看，2009年来上海市商业地产市场容量小于实际商业网点面积，上海市商业地产整体规模存在过度供应的倾向。

以宝山区为例，根据十二五规划，宝山区大力引进大型城市综合体，明确提出“以宝山万达广场为中心，依托繁华商业，大力打造北上海中央商务区”的规划要求，以此激发区域人群消费能量，推动区域经济、产业的快速发展，并出台政策予以支持，一是对所有入住万达商务楼的企业，根据企业性质，只要符合宝山区的现代服务产业导向或者具有一定规模的企业，予以财政扶持；二是对于所有购买并入驻万达商务楼的符合产业导向的企业，在购买商务楼的资金上给予一定的财政补贴；三是对租赁万达商务楼的企业同样给予租金补贴。2012年6月29日，宝山万达广场开业，3天即破60万客流，创造了5 600万营业额。不可否认，万达广场的开发一定程度上释放了宝山区蓄积的消费潜力，但这是否很大程度上是从市中心或者其他区县分流了原有的市场份额还值得探讨。

2.大型项目聚集，部分区域扎堆重复建设

在零售商业饱和或趋于饱和的状态下，零售增长空间已经不大，商业设施资源的增长势必对一个城市商业经营规模的结构和效益产生影响。

首先，商业设施资源的增长会导致城市商业的重新瓜分，商业设施规模保持不变的商业聚集区的市场份额会有所降低，而有新增商业面积的商业区则会因为新零售资源的进入而增加了市场份额。事实上，一个城市流通现代化的提升不完全依靠商业面积的增加，而应更多地从提升商业经营品质、信息化程度和现代经营手段等方面开展。更高的人均商业面积将会由于竞争而导致商业经营收入的此消彼长，加剧城市商业格局的变动。商业地产的盲目建设使得较高的人均商业面积对应的只是较低的商业经营效益。

近年来，上海市商业地产突飞猛进，传统的市级商业中心优势依然存在，但是由于许多区域级商业中心的发展壮大，使得原有的一级商业中心竞争日趋激烈，如南京路的商业中心的一部分功能被徐家汇所取代，淮海路逐渐演变成商家的演示区域，随着人口的外迁，海外人口以及外地人口的导入，上海市的商业中心的竞争更加强烈，部分商圈之间出现了重叠，定位的相近使得各自吸引的范围逐渐减少，如中山公园、静安寺与淮海路。同时，也有一些商圈内部，很小的地段里就集中了十几家高档购物中心，各家购物中心“面目”相似，同质化倾向严重，这种“贴身肉搏”恶化了商业地产的业态，造成了资源的大量浪费。

从坪效来看，上海市每平方米营业面积的销售额已经由1998年的1.54万元降低到2006年的0.89万元，然后又小幅上升到2010年的1.10万元。对比人均商业建筑面积连年提高，这说明上海商业设施的扩大实际就是商业蛋糕的瓜分，实际的零售经营规模没有出现相应的、同等规模的增加，只是在已有的基础上增加了商业设施，而每个商业设施所分配到的市场份额则相应下降了。

再同各主要国际城市的每平方米零售效益进行对比，上海的零售效益远低于各国际城市如东京的11.3万元人民币（2005）、新加坡的5.25万人民币（2005）和北京的1.73万人民币（2004）。