城市人口及房价

从人口结构的变化及其他因素分析，笔者认为，中国房地产泡沫必破。中国人口将进一步聚集的社会发展必然趋势预示着，中国的房地产市场在充分调整之后，各地价格走势将会分化。超级城市以及区域中心城市凭借其对人口的巨大吸引力，人口会进一步增加，房产价格也将会从衰退中恢复并再创新高，而那些不具有人口吸引力的城市的人口将呈减少的趋势，这些地区的房价在衰退后需要很长的时间才能恢复，甚至将永远回不到目前的高位。

要想得出上述结论，有两个问题需要做进一步的说明。其一，在我们的分析中没有考虑政府政策对房地产市场的影响。而政府在房地产市场中扮演的角色到底如何呢？无论是中央政府还是地方政府都不希望房地产出现大幅波动，因此在房地产市场高速上涨时，政府出台了一系列控制房价的政策。可以想见，若出现房价下跌的情况，政府也势必出台一系列托市政策。但我们都已看到，此前政府出台的一系列房产调控政策的效果非常有限。我们有理由相信，在未来房价下跌的过程中，政府出台的托市政策将会比之前的调控政策效果大一些，但无疑还不足以改变市场运行的方向。政府在房地产市场中的角色可以在一定程度上改变市场的波动周期和幅度，但却无法消除这种波动，甚至连显著地减缓市场波动的幅度都难以实现。

其二，中国总人口在未来5年内就将开始下降。同时，一些城市的人口会进一步聚集，而另一些城市的人口必然相应减少，由此引发的不同城市的房价未来的走势分化也是顺理成章的。但如何判断一个城市是否具有人口吸引力呢？有一个可观察的指标可以做参考：目前中国的城市人口的统计中都分为户籍人口和常住人口。常住人口和户籍人口的差值就是外来人口净流入的数量。这个数值的大小在一定程度上反映了该城市对人口的吸引力，数值越大，该城市的吸引力就越大。目前，由于仍然有农村人口流入城市，所以中国大部分城市常住人口大于户籍人口，但也有一些城市的常住人口已经低于户籍人口，这说明该城市已经出现人口外流的现象，这类城市的房价在未来将非常不乐观。同样，那些目前常住人口与户籍人口基本接近的城市在未来的房价也不乐观，因为随着时间的推移，农村流入城市的人口将逐步枯竭，除非该城市能够有全新的战略规划和大量资源的引进，否则不足以改变该类城市日益边缘化的命运。

房地产市场是一个巨大的多元市场，不仅各地区房价变动趋势不同，即使同一城市，市中心和城市边缘地区的房价表现也会不同。同时，房产的类别也非常多，除了住宅市场，还有工业房产、商业房产。商业房产中又可以分为办公和商铺两大类，另外还有商住两用、酒店式公寓、旅游度假地产、养老地产等。住宅房产中还分为商品房、经济适用房、小产权房、集资建房、自建房、单位福利房、拆迁补偿房等，不一而足。

住宅商品房市场只是中国房产市场的一个方面，其他类型房产的变化趋势与住宅商品房的变化趋势并不同步，亦表现出不同的特征。比如，在未来的一段时间，笔者非常看好大城市的办公用房市场。由于中国经济目前处在大转型过程中，而转型核心就是要增加第三产业在国民经济中的权重，第三产业的发展无疑会加大对办公用房的需求，这将对办公用房的市场价格形成巨大的支撑。同样的分析，对工业用房市场（如厂房和仓库等）就不乐观。