关于中国房地产业发展的若干认识

自2004年下半年至2005年上半年，中国中央政府和地方政府频频出招，连续推出了以加强房地产市场调控和房地产市场健康稳定发展为主旨的一系列政策。

这套房地产业市场宏观调控“组合”的亮相，对遏制房地产市场的短期投机行为，规范房地产业市场发展起到了明显的政策效应。我们可以看到，中国房地产业和房地产市场发展的历程还很短，也就必然需要在健康稳定发展中得到不断完善。当前来说，面对中国房地产市场宏观调控的现实，结合上海房地产市场发展的现实，我们很有必要从各个角度、各个层面去解读当今中国的房地产业和房地产市场，并形成若干基本的认识。

一、中国房地产业发展的基础

自改革开放尤其是20世纪90年代确立了社会主义市场经济体制以来，中国的房地产业和房地产市场开始蓬勃发展起来，而这种发展趋势实际上又是建立在整个国民经济和社会健全稳定发展的基础上的。从这个角度来看，对中国房地产业和房地产市场的发展可以形成一些基本认识。其一，城市化与工业化的双向推进，是中国房地产业快速发展的重要基础。如2003年和1990年相比，全国城镇人口占总人口的比重从26.41%上升到了40.53%，城镇总人口成长了73.46%；工业生产总值增长6.74倍。城市化与工业化进程的不断加快，必然会推动房地产业的快速发展。其二，经济的快速增长和居民收入的大幅度提高，是中国房地产需求快速增长的重要因素。如1992—2004年，上海经济发展已连续13年保持了两位数的增长趋势，上海市生产总值增长了5.69倍，职工平均工资增长了4.71倍，城市居民家庭人均可支配收入增长了6.65倍。经济实力的持续增强和人们收入的不断提高，为房地产业的发展提供了快速成长的市场空间。其三，中国经济的长期稳定增长，一方面为房地产业发展成为新兴产业和支柱奠定了重要的基础；另一方面，也需要房地产业能够在供需基本平衡的基础上健康发展。

二、中国房地产业理性发展的特征

当前中国中央政府和地方政府对房地产业和房地产市场进行宏观调控的核心，即在于推动房地产业和房地产市场理想的发展。如果站在这个高度去审视一下，房价并不是宏观调控的唯一指标，而是更要防止房价大起大落导致房地产业“硬着陆”的局面。那么，人们所说的房地产业理性发展的主要特征又是什么呢？至少应该包含三方面的内涵：①房地产供求基本平衡。从总体上来看，房地产供求关系是决定房地产市场和商品房价格走向的重要因素。如果供给少了，价格就会上升，如果加上投机炒作的因素，市场供求关系就会进一步失衡，进而引起房价的非理性上升。因此，如果房地产供给能够略大于需求，而且房地产结构又是比较合理和完善的话，那么，就能够在供求关系上起到稳定市场和稳定房价的基础作用。②房地产结构基本合理。房地产结构主要体现在：商品房和租用房的结构要合理，不同类型商品房的结构要合理，高、中、低价位商品房的结构要合理，大、中、小型的商品房的结构要合理等，唯有如此，才能满足不同层面、不同需求的消费者群体的购房需要。③房地产价格基本稳定。从总体上来看，由于受资源供给约束和成本刚性上升的影响，房地产有可能会出现价格逐渐上升的长期趋势，但是房价应保持温和上升，其涨幅要与消费者年人均可支配收入的涨幅相适应，当然更要遏制房地产恶性炒作导致房价非理性上涨。

三、中国房地产业结构的一些问题

当前中国一些区域或城市房地产业和房地产市场发展中的一个重要问题，就是房地产结构仍然不尽完善和合理，尚需在未来发展中进一步调整。这种结构问题主要表现在：①商品房和租用房的结构不尽合理。由于消费导向出现偏差，使得客观上处于不同收入水准和不同消费时段的消费群体，都纷纷把购买商品房作为唯一的房地产消费目标，从而导致了商品房即期消费购买群体的急剧扩大，最终也就容易诱发供求失衡和投机炒作。同时也就容易忽视了租用房在房地产市场中的重要作用，以及廉租房对低收入群体的支撑作用。②商品房类型结构不尽合理。在一定程度和一定范围内，出现了商品房向高档化看齐、中低价商品房供应不足的倾向，从而使得商品房结构难以与不同收入群体的结构相吻合，造成低收入者购房困难。③商品房房型结构不尽合理。在一定程度和一定范围内，存在着片面追求大房型商品房、忽视中小房型商品房的建设偏好，从而难以适应不同消费层次和不同需求的市场结构。

四、中国房地产消费群体

一般来讲，城市规模越大、经济发展越强、商业机会越多、对外交往越频、外来人口越广、人们收入越高的特大型城市，商品房的消费群体往往也是多元化的。如果需要一个例子来佐证的话，那么说上海也许就是一个比较典型的城市。目前上海是中国经济最发达和国际化的城市之一，并正向着构筑国际经济、金融、贸易、航运中心的战略目标迈进。至2004年底，全市户籍人口为1352.39万人，而常住人口更高达1742万人，还有数十万长期工作、生活、居住在上海的港澳台人士和海外人士，再加上数百万的流动人口。这一切因素都使得上海购房者呈现出极其多元化的构成特点：①上海本市市民；②在上海工作与生活的外地人士；③在上海工作与生活的港澳台人士和海外人士；④在上海周边的江浙地区及全国其他地区的人士；⑤上海市外的港澳台人士以及分布在世界各地的侨胞和海外人士；⑥市内外、境内外的机构投资者，等等。从当前情况来看，所有这些来源的人士或机构，不仅构成了上海购买商品房的不同消费者群体，而且也可以进一步划分为自住型、投资型和投机型购房三大类消费群体，但是从总体结构比例上来说，自住型仍然是购买商品房消费群体中的主流，投资型和投机型占有一定的比例，而恶意炒房者则是其中的一小部分。

五、中国房地产的价格因素

近年来作为新兴产业的中国房地产价格，呈现出持续上涨的态势。那么是什么力量在推动房地产价格上升呢？其实房价上扬是各种因素综合作用的结果。这些因素主要包括：①商品房供给成本刚性上升，主要表现在土地价格、建筑材料价格、劳动力成本等要素价格的上涨；②商品房供给结构发生变化，主要表现为新建商品房品质提升，中低价位商品房供应下降等都推动了房价上升；③商品房需求持续旺盛。除了商品房自住型的需求之外，投资型和投机型购房也拉动了房价的上升；④房地产开发的“地根”和“银根”紧缩，减少了商品房的供应。同时，房地产业具有的较高利润也助长了房价的抬升。上述这些因素推动了当今房地产价格的上扬，但究竟由什么力量来主导房价的走向呢？最本质的力量恐怕还是在于供求关系。在当前中国的市场经济体制下，供应少了，需求大了，房价必定上升；供应大了，需求小了，房价必定下降。这是市场经济规律所决定的，因此从这个角度来看，唯有扩大有效供给，抑制投机需求，规范投资需求，保护有效需求，形成供给大于需求或供求平衡的局面，中国房地产价格才能最终真正归于理性和稳定。

六、中国房地产区域价格的涨跌成因

从宏观上来看，房地产价格上涨是全局性的而不是区域性的，因此宏观调控政策也是针对全局性的而不是区域性的。从客观现实情况来看，中国各个区域或城市的房价实际上是有高低的，房价成长的幅度也是存在高低的。这种差异性的存在，实际上同各个区域或城市的经济发展水准、经济增长速度、居民收入水准以及人口结构和人口流入特征是密切相关的。因此房地产发展尤其是房价必然会彰显各个区域或城市的经济及社会特征，一些经济发达地区或城市，伴随着商务成本的上升，必然会形成房价高于其他地区的现象。因此各个区域或城市的房价实际上难以从表象上进行相互比照，从这个角度来看问题，也就很难说是某些区域或城市在“领涨”或“领跌”房价，这是因为房价的传导机制必须以区域性的市场结构为基本依托。同样中央政府和地方政府的宏观调控政策对自住型的住房消费是支持的，打击的是投机性的倒卖房产行为。同时采取的方法是供给与需求的双向调节，也就必然使一些地区或城市过快上升的房价稳定下来。

七、中国房地产宏观调控效应

从总体上来看，中央政府和地方政府对房地产宏观调控的主要特征体现在：①既限制供给，又限制需求，尤其在遏止投机需求上下功夫；②将楼市调控提升到新的高度，统一了中央各部门和地方政府的行动。同时宏观调控的目的也可以理解为：抑制投机，规范投资，保护消费，最终推动房地产业和房地产市场的健全稳定发展。因此房地产宏观调控的力度是大的，调控政策效应也在逐渐显现出来。以上海为例，根据上海市统计局最新资料显示，上海房地产开发投资增幅已平稳回落，2005年1~5月，房地产开发投资454.28亿元，增长13.7%，而1~4月增长为15.8%，一季度增长为25.8%，这说明上海房地产开发投资已经连续两个月下降，5月又回落了2.1个百分点。同时至2005年5月底，上海房价的涨幅已经出现下降，4月份环比为0.5%，5月份环比为0.1%，可见政府宏观调控政策的效应已经显现。随着中央政府和地方政府的调控政策与措施的出台，宏观调控的效果正在慢慢开始显现出来：投机性行为得到有效遏制，房价归于回落和稳定，楼市理性回归的局面正在逐渐形成。

八、中国房地产如何发展完善？

从长期发展趋势来看，中国房地产业和房地产市场还有待进一步完善，并继续向着健全稳定发展的目标迈进。

完善住房保障体系，满足中低收入群体的住房需求。在这方面，可以加大经济适用房建设、推进廉租住房制度、建立房屋租赁新机制、加大旧有住房成套改造力度、妥善安排低收入人群的住房问题等，所有这些都有助于改善房地产结构和完善住房保障体系。例如，上海2005年推出的两个“1000万平方米”的中低价商品住宅和重大工程配套房，累计已有1.4万余户家庭搬进了廉租住房，累计出售了公有住房163.81万套，建筑面积达8846万平方米，以及正在探索建立住房租赁新机制和完善中低价普通商品房政策等。

促进房地产市场供求平衡，稳定房产价格。在供给方面，要充分挖掘现有的房产资源，增加房产供给，改善房产结构；在需求方面，要控制盲目扩大城市房屋拆迁规模，压缩非正常住房需求，遏止恶意投机行为，引导合理消费。

积极发挥房地产市场本身的功能和作用。规范中介服务机构的行为，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实需求的房产价格。

（原文刊于《台湾经济研究月刊》（台湾），2005年9月号）