房地产众筹主要模式

观察各房地产众筹项目，根据其商业模式特点，可以分为以下几种模式。

此类房地产众筹的特点是先寻找购房群体，然后根据客户的购房需求由专业开发商代建直至最终交付使用。开发商以获得开发建设资金为目的，投资人主要以获得房屋产权为目的。根据客户类型又可以细分为定向类和非定向类。

定向类众筹面向的是特定合作投资者，通常是在立项或者拿地之前进行。为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。这种众筹方式的优势在于提前锁定了购房人群，同时在拿地前便完成认筹且众筹金额大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入，另一方面投资人的需求也能得到满足。但开发商的专业能力、成本把控能力、资金实力等，都存在不确定性。如果开发商投入过低，高度依赖众筹投资，则风险控制意识难以保证，风险最终就会全部转嫁给投资人。

河北开发商众美集团的众美城项目就属于房地产众筹中的定向类融资开发型。众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元／m²的销售价格，当时周边房价为3200元／m²，众美集团后期项目价格有大幅提升，但仍然比市场价格低20%左右。投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。

非定向类众筹面向的是公众投资者，通常在项目拿地后建设前进行，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也有利于提前锁定一批购房意向人群。通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行贷款、信托等传统融资方式的资金成本的情况。参与门槛一般较高，且需要投资者在预售前支付所有房款。投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右，价差成为其主要获利渠道。开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定。

2015年4月29日，广东房企碧桂园集团以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02—05地块，该项目属于非定向类融资开发型众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装，向其注册用户进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险。融资完成后项目开工建设，投资者将以微开发商身份，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”。在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。

这类房地产众筹将众筹的概念应用在营销活动中，特点是开发商以项目去化为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。一般在项目建设期进行，募集金额用于项目建设。但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销推广型房地产众筹的募集资金额度通常不算太高，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，这类众筹的营销推广意义远大于融资意义。一般分为抽奖式、彩票式、拍卖式、预先团购式和团购式等多种形式。

如上海华燕集团旗下的P2P企业房融所，该企业以其背景雄厚、现金流充分和运营稳健而著称。其网站上的众筹频道在2015年发起的“浦发罗兰翡丽”项目，收益包括：①固定收益：年化60%。第一阶段：2015年10月1日至2015年10月31日投资，可获100元（1000∗60%∗2个月／12个月=100元），第二阶段：2015年11月1日至2015年11月30日投资，可获50元；②浮动收益对接汇添富基金，即T+1货币型基金收益，年化约3.2%；③项目开盘销售后，购房即可享总房价抵扣5万元优惠；④每人限购一份，100元和50元不可叠加。此众筹本质上是新楼盘的营销行为，因为每位认筹者限购1份（仅为1000元），投资所获的100元须到售房现场才能领到，通过此举吸引投资人到现场买房。

以房价上涨概念吸引投资者并募集资金投资房地产项目。若项目增值则投资者获利，贬值则亏损。具体又可分为以下两类：

开发理财，此类房地产众筹的特点是开发商主要以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。这种模式实际上与REITs（房地产信托投资基金）很类似，只不过用众筹的名义来发售，降低单个投资者的投资额度，并达到拓宽开发建设资金来源的目的，有助于实现开发商的轻资产运营。此类众筹要求开发商的项目从前期规划到开发建设到招商运营的一整套商业模式得到投资者的高度认可，通常门槛较高，持有期较长。但租金、税收等制度上的缺陷从根本上决定了此类众筹模式目前在国内尚无法大规模展开。现有案例必须依靠开发商的价格折让来实现众筹的高收益，依靠开发商的回购保证来降低投资风险。

运营理财，特点是开发商主要以项目去化为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。此类众筹实质上是准REITs产品，通过众筹实现多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。此类众筹一般的模式是，在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。此类众筹通常门槛较高，持有期较长。选择优质基础资产是此类众筹成功的关键。

中信地产在众筹网上的中信台达国际酒店式公寓众筹项目，属于投资理财型。该项目推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹，根据要求，投资者支付5～20万元，即可获得两年内每年年化7%的房产租金等收益。

融资租赁型就是万科针对北京销售价格受限拍地政策下的创新模式。详见5.1　节。