我国城市土地高效利用供给机制存在的主要问题

目前，我国城市土地供给机制存在以下几个严重影响了城市土地高效利用的问题:

1．城市土地供给“双轨制”的存在

城市土地供给“双轨制”的存在不利于控制城市用地规模不断扩大的趋势和改善城市土地大量闲置的现象，不利于城市土地市场贯彻公正、公平、公开的竞争原则，不利于城市土地的高效利用。城市土地供给“双轨制”的弊病主要有:第一，造成城市土地一级、二级市场不协调，隐形交易大量存在。目前，我国土地一级市场的发育还不成熟，出让的土地数量较少，而二级市场上交易却相当活跃，交易金额大、竞争激烈。这种市场不协调，引发了划拨土地在利益驱动下，违规进入二级市场进行隐形交易，造成国家收益的大量流失。第二，妨碍了城市土地高效利用，造成土地开发利用程度参差不齐。通过划拨方式取得的土地，由于缺乏市场机制的利益刺激和约束作用，往往不能对其进行综合开发利用，城市土地资源配置效率低下。

2．现行的存量土地交易管理制度和流转机制不成熟

现行的存量土地交易管理制度和流转机制难以使大量存量划拨土地纳入有偿使用的轨道，阻碍了土地的市场化进程。同时，自发无序的入市方式又导致了政府土地供给的失效，削弱了政府调控土地市场的能力。第一，我国城市国有土地的所有权主体虽然在现行法律上抽象规定为国家，但并没有对所有权主体国家的代表作出具体规定，造成了事实上的国有土地所有权主体缺位。而国有企业划拨土地使用权的不明确，又使得划拨土地使用权流转中的土地收益分配关系模糊，并引发了各种矛盾，从而给国有企业进一步改制带来了不便。第二，我国城市存在的大量存量土地几乎都掌握在土地使用者手中，在划拨存量土地使用权可以通过补办出让手续向土地市场供地的制度下，使得众多划拨土地使用者成为合法的土地供给主体，容易引发土地市场供求结构失衡和总量失控。第三，划拨存量土地以补交出让金的渠道自行直接入市的流转制度在事实上由于交易成本过高，以及土地使用者对土地价格不切实际的期望，导致在买方市场条件下，存量划拨土地使用权难以真正进入土地市场流通。国有企业和居民住房所占的划拨土地使用权入市遇到的障碍比较突出，不仅使得城市土地的市场化改革进程受阻，而且引发了诸多社会问题。第四，划拨存量土地的自发性交易扰乱了市场秩序，导致了国有土地资产收益大量流失等一系列问题的产生:一是划拨存量土地的自发性交易一方面容易产生政出多门、多头管理的现象，使得城市土地管理处于低效状态，另一方面也容易产生逃避法定义务的现象。二是通过行政划拨方式无偿取得的土地使用权，经自发交易后，使本应归国家所有的地租基本被转让者截留，造成国家土地收益的流失，使国有土地所有权在经济上的效益得不到实现。三是容易诱发严重的土地投机行为，扭曲土地市场的价格信号，扰乱土地市场的交易秩序。四是加剧了社会分配的不公平性。

3．城市土地市场供给主体过多及土地使用权的直接流转

城市土地市场供给主体过多及土地使用权的直接流转，产生了以下社会问题:第一，开发区盲目设置，数量庞大，土地大量闲置，违法交易、违法用地现象严重。第二，造成城市土地供给过量、商品房空置率高、用地结构不合理。一方面导致房地产开发公司数量剧增，对土地出让形成强大的需求拉力;另一方面土地的过量供给，又对房地产市场产生了明显的制约作用，并致使经营性房地产开发、开发区、高尔夫球场用地过多。第三，造成城市用地规模不合理扩张、耕地面积不断减少。

4．土地市场行为不规范

土地市场行为不规范主要表现在:第一，人情地、关系地、条子地依然存在。一方面，掌握土地出让权的人利用权力营私舞弊、贪污受贿;另一方面，一些人进行土地投机、炒买炒卖，牟取暴利。这些既造成了土地市场的混乱，又造成了国有土地资产的大量流失。第二，生地、毛地出让比重太大，熟地出让比重太小。以熟地方式出让，可以使土地前期开发的增值收益归政府所有，增加城市建设资金，有利于缩短开发商开发土地的周期，分散开发经营风险，改善投资环境，并形成公平竞争的市场交易秩序。而以生地、毛地方式出让，容易导致理应归国家的部分土地资产收益不能实现、土地市场竞争不规范、土地收益分配不合理等现象。第三，有偿出让城市土地，尤其是采取招标、拍卖出让的比重不大。