首页 百科知识 从国家层面,把握经济运行的大环境和总趋势

从国家层面,把握经济运行的大环境和总趋势

时间:2022-06-26 百科知识 版权反馈
【摘要】:按照我们国家的行政管理体制,国家层面就意味着最高层次,不论其对宏观经济的干预如何,都属于“顶层设计”,代表着国家宏观经济运行的大环境和总趋势。我们从国家引导或干预宏观经济运行的层次关系、主要手段、作用力度等,来阐明它们是如何决定着宏观经济的大环境和总趋势,进而向房地产业传导的主要路径和影响程度。

按照我们国家的行政管理体制,国家层面就意味着最高层次,不论其对宏观经济的干预如何,都属于“顶层设计”,代表着国家宏观经济运行的大环境和总趋势。也就是说,国家层面出台的一些宏观经济运行方面的规划政策措施,以及通过国家层面反映出的一些宏观经济变量和调控信息,对房地产市场的影响都是带有全局性的、根本性的、方向性的影响,同时也是引导房地产业持续健康发展的总纲领。房地产开发如果认识和把握好了这一点,就会避免犯战略性、方向性的错误,就能够适应大环境,顺应大趋势。

我们从国家引导或干预宏观经济运行的层次关系、主要手段、作用力度等,来阐明它们是如何决定着宏观经济的大环境和总趋势,进而向房地产业传导的主要路径和影响程度。主要考虑以下四个方面:一是指导意见方面,二是发展规划方面,三是政策措施方面,四是经济指标方面。下面我们依次阐释这四个方面的基本含义、主要内容和功能作用,以及与房地产的关联路径和影响程度。

(一)透视“指导意见”,分析判断经济发展大趋势

这里主要指国家决策层面,就经济社会发展全局提出的带有战略指导意义的各项决策。在我国主要表现为党的中央全会《决议》,全国人大通过的《政府工作报告》等决议,全国经济工作会议精神,中央专门工作会议(如城镇化工作会议)决议,国务院常务会议通过的原则性指导意见,如批准的各类综合性或专门性的重大规划方案等。国家层面的“指导意见”具有全局性、战略性、权威性等特点,具有较强的法律效力地位,是指导和影响国民经济和社会发展的纲领性文件,是制定地方(区域)经济社会发展规划的重要依据。

比如,就关乎我国经济社会发展全局的“十三五”规划问题,2015年10月党的十八届五中全会进行了专门的审议,提出了带有全局性、方向性的战略指导意见,为国家“十三五”规划纲要的制定提供了指导性依据。又如,就我国新型城镇化发展问题,2013年12月中央专门召开“城镇化工作会议”,对新型城镇化的指导思想、目标任务等提出了原则意见,为制定《国家新型城镇化规划2014—2020年》提供了原则框架。这些“指导意见”都是站在最高层面上,放眼全球化,立足国内发展,均衡国际发展而提出的,代表着国家的战略意图。同时,也是指导和规范各项事业发展包括城市化进程的纲领性文件,是制定相关产业发展规划,包括房地产业发展战略规划的重要依据,影响着经济社会发展、城市化发展、产业发展的方向和布局,同时也预示着要有职能部门和地方政府的配套政策措施出台,对预测未来发展的总趋势非常有利。

(二)研究“发展规划”,明确产业发展定位和依据

为贯彻国家意图,落实“指导意见”的要求,国家和地方都要分层次、按次序做出各类规划,以定性定量的表达方式来体现“指导意见”的基本精神,主要体现的是区域间、区域内均衡发展的问题,以及围绕这一问题而提出的区域经济结构调整,重点是产业结构调整的指导思想、总目标、总任务。按照经济—城市化—房地产业的关联路径,大体有这样几个方面的规划值得关注和研究。

1.国民经济和社会发展五年规划

这是国家五年一次的经济社会发展的总的纲领性文件,是制定地方发展规划和各项事业发展规划的重要依据,其中包括城市化的发展问题。五年规划一般由国家发改委牵头组织制定,经国务院审定后提交党的中央委员会议讨论审议,并经过中央全会审议提出指导性意见后由国务院最后组织修订,最终经过全国人民代表大会表决通过后发布实施。可以说,五年规划的出台经过一个自下而上、自上而下的反复过程,凝聚着全国人民的智慧和力量。如我们国家自2016年起,就将进入“十三五”规划发展时期。

2.国家新型城镇化规划

有效期大都是五年,它是指导全国城镇化发展的总纲,是指导区域城镇化规划的依据,一般由国家发改委牵头组织制定,在国家新型城镇化专门会议精神的指导下,由国务院最终审定并发布实施。比如,2014年发布的《国家新型城镇化规划2014—2020年》,就是在2013年12月中央城镇化工作会议精神指导下编制完成并发布实施的。由于会议对城镇化“是推动区域协调发展的有力支撑,是扩大内需和促进产业升级的重要抓手”等的准确定位,就意味着“新型城镇化规划”就其经济功能区划和“具体落实在一个城市”来讲,实际上还是一个各区域主体功能定位和反映区域之间功能分工的,具有区域经济结构调整作用的“总体规划”。

3.国家批准的区域发展规划

这些规划的主要特征是,打破行政区域界线,从国家发展战略全局来考虑,充分尊重区域内资源的有效利用、经济社会功能的互补、产业发展的分工协作等发展现状,由区域协调机构组织并会同国家有关职能部门来编制,报国务院审议并批准实施。如京津冀一体化、长三角城市群规划、珠三角城市群规划等,都是国家批准的区域发展规划,具有较强的法律效力,关乎区域经济社会总体发展战略方向和布局,也是制定一系列政策措施的重要依据。

4.国家批准的城市发展总体规划

这里包括两个方面:一是城市发展总体规划,二是提升至国家发展战略层面上的城市主体功能区规划。一般情况下,作为国家层面批准的城市总体规划,是指区域中心城市和影响全局的重点战略城市。具体讲,就是直辖市、省政府驻地城市、15个副省级城市,以及其他区域中心城市和重要战略城市。这些经过国家批准的城市总体规划,是依据国家区域发展规划功能定位,由城市人民政府组织编制,履行一定的法定程序后,报国务院审核通过的。因此,它是国家区域总体规划指导下的城市发展规划,是站在国家层面上进行的结构调整、功能布局、产业分工的具体体现。至于国家对城市“主体功能”区规划批复的作用和意义,在前面的“房地产与城市主体功能构建”一章已经介绍得很清楚了,这里就不再赘述。

(三)把握“政策措施”,准确融入发展大环境

这里仅指与房地产发展有关的宏观政策措施。一般情况下,“发展规划”制定完成后就意味着将要进入规划实施阶段,其中还有一项重大的前期工作就是政策措施的制定。通常情况下,为贯彻规划意图,落实规划方案,国家都要以国务院的名义或职能部门的名义制定一系列的配套政策,以具体引导和支持规划的实施。比如,我们前面讲的宏观调控政策,还有促进房地产业长期稳定发展的产业发展政策、土地政策、投资政策、保障性住房政策等,既有综合性的、带有长期发展战略意义上的政策,又有专门的、定向的、具有干预短期波动作用的政策,还有对短期和长期都有支持或规范作用的政策组合等,它是房地产能否准确融入经济大环境中发展的政策依据。

(四)分析“经济指标”,认清宏观经济形势和未来走势

这里,主要指那些与房地产发展或对房地产市场有直接影响的宏观经济变量,也称反映宏观经济运行的各项指标,它们共同构成了全面系统衡量经济运行状况的标尺。诸如由国家统计局央行等部门定期发布的经济增长率、城市化水平、人口结构和分布、人均可支配收入储蓄率和储蓄总水平、利率汇率等等。具体来讲,由国家层面发布的各项宏观经济指标,反映着一定时期国家经济发展的现状和未来的走势,对一些可以直接影响房地产发展和决定市场供求关系的宏观经济指标,要及时予以收集整理,用以分析判断对房地产行业整体的影响程度,提出应对措施,并结合“大的发展规划、大的政策环境”来一并研究确定产业的发展定位和未来的走势,既有短期的应对措施,又有长期的发展战略方案。

类似于利用宏观经济指标研究房地产投资的方法问题,应该说有比较成熟的模式,无非是我们国家房地产发展的时间较短,加之体制性问题,宏观经济变量与房地产市场诸变量的一一对应关系还缺乏规律性的变化关系,只能是用实证法来进行估计判断,随机性较强,稳定性不足,但是所反映的一一对应的变化趋势基本上是一致的,或有规律可循的。比如,2003~2012年被称为我国城市化水平增速较快的10年,同期也被业界称为房地产快速发展的10年,保持了一致性。当然,对我国今后城市化水平每增长1个百分点会带来房地产投资增长多少个百分点的问题,可以说要得出有说服力的结论恐怕还需要有相当长的发展历史数据来验证,这方面的工作应该是由研究机构来完成的。房地产发展要有这方面的思维意识,要学会“借智引智”,可借助社会智库,也可以建立自己的智库,既要研究宏观经济层面的相关指标变化,又要研究微观层面的市场指标变化,更要研究宏观与微观一一对应的指标变化关系,这样就可以使房地产在置身于国家大的宏观经济发展环境中做到顺势而为、借势而为、持续发展。

到这里,从国家层面,我们按照指导意见—发展规划—政策措施—经济指标等,这样一个传导路径将政府调控下的宏观经济运行与房地产的发展,或宏观经济大环境的变化对房地产投资或房地产市场的影响联系了起来,其目的就是要把握国家宏观经济层面下房地产发展的大方向和总趋势,制定或调整产业发展战略规划,站在更高的层次、更大的范围对产业发展作出战略决策。同时,我们从国家层面来把握经济运行的大环境和总趋势,还有利于房地产布局全国发展作出比较和战略抉择。这里,主要是通过国家层面,在全国范围的比较来选择进入的区域、城市。

一是通过国家层面,在全国范围内比较区域发展水平和潜力。这个国家层面主要是指国家层面的发展规划、国家层面提供的经济指标,并与国家的规划范围和统计范围相一致,同时以这些规划和指标为依据进行全国范围的区域与区域之间发展水平和潜力的比较。这些发展规划也包括两个层面:①全国性的规划。如“十三五”国民经济与社会发展规划纲要、国家新型城镇化规划等,通过这些规划可以看出区域之间的差异和主体功能定位,以及不同的发展前景。像国家新型城镇化规划中,将长三角城市群定性定位为国际性的城市群,将山东半岛城市群定位为区域性的城市群等,不同的规划定位决定了这些城市群区域的发展层次、发展规模、发展速度,以及发展前景,同时明确了区域性的中心城市及其辐射带动作用。②区域性的规划。区域性规划一般是指跨行政区域的大区域规划、城市群规划等,都是在国家大规划的指导下,由国家区域协调机构(地方)组织编制,经国务院审议批复的,是国家大规划的进一步深化细化,并且更加明确了区域内的城市功能定位、功能互补、分工协作关系,对中心城市的地位和作用作了更加详细的规划,是进一步比较区域之间差异性、优劣势的重要依据。最后,就是通过国家层面提供的宏观经济统计数据,从经济的角度来对区域之间的发展现状和发展潜力进行比较,进而来择优选择。

二是通过国家层面,在全国范围内比较区域中心城市发展水平和潜力。我们通过国家层面对区域之间发展水平和潜力进行比较,其目的就是要首先明确房地产布局全国发展所要选择的大区域,即确定区域布局发展方向。那么,是否进入这个大区域,还要由这个区域内的中心城市来决定,即在全国范围内各区域中心城市之间进行比较,看它的发展水平和发展潜力,尤其是发展潜力,将会处在一个什么样的地位或层级上,如要进入一线城市,还是二线、三线城市等,因为只有城市才是房地产的最终切入点、落脚点。这里,对那些多中心城市的区域还要在区域内进行比较并选择先后进入次序。如长三角城市群区域就是一个多中心的城市群区域,上海在城市群中是如何功能定位的?杭州、苏州、无锡等城市又是如何定位的?还有一些中小城市等,要搞清楚它们的功能定位,并在全国范围或重点在城市群区域内进行比较,然后分析判断作出战略选择。

免责声明:以上内容源自网络,版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。

我要反馈