我国城市主体功能构建的基本特征

前面我们简单阐释了城市主体功能构建的基本含义、前提条件，其目的就是要认识城市主体功能“构建”这一城市发展实践活动，它的本质内容、表现形式、实施主体是什么，以便对它有一个由表及里、由浅入深的综合性、全面性的认识，准确把握其内涵和外延，提高辨别能力，做到心中有数。同时，我们又强调了城市主体功能的“构建”这一活动是有条件的，不是盲目的、无条件的、人为确定的，这样又进一步提高了我们的判断能力，有利于作出正确的抉择。但是，这些都还局限在一个参与“构建”实践活动前期的判断、策划、抉择层面上，真正参与到“构建”活动中会是个什么样，会出现什么问题，应该怎么去应对，还需要对我们国家现阶段城市主体功能构建实践活动的一些特征作一了解，只有这样房地产才能做到未雨绸缪、有针对性、有的放矢地去介入、去应对、去发展。这也是我们在谈我国城市主体功能构建的基本特征时的切入点、目的性所在，即从城市主体功能构建所带来的城市空间形态变化的角度去阐释它的基本特征，因为房地产是城市空间物质形态构成的主体。

我们将要阐释的城市主体功能构建的基本特征，是指在国家规划已经确定(批复)的情况下，由城市政府主导并进入快速构建阶段的一些特征。当然，城市规划确定的并由城市政府主导的构建起步期，同样是在我们的解读范围内，以保持连续性。

(一)在城市存量资源的调整中构建

从前面的“前提条件”阐释中可知，当一个城市处于“升级发展”阶段时，才具备构建城市主体功能的条件，即资源集聚到一定的程度后其外溢效应已经非常明显了，这样才会被国家发展战略布局所认可、所定位。同时，由于我国许多城市是依托具有优势的自然社会资源而兴起，并在低生产力水平下发展的，老城区集聚的优质资源未能得到充分的、有效的开发利用，现实的、潜在的功能作用还有巨大的挖掘和提升空间。因此，城市主体功能的确定和构建首先要考虑的是对城市现有资源的整合利用和完善提升，进而实现低成本、高效率的目标。这样，在城市存量资源的调整中构建，就成了我国城市主体功能构建的一大特征。

所谓“调整中构建”就是立足于现有城市存量资源条件，围绕实现规划确定的主体功能定位目标，而不断调整、更新、完善、提升的过程。这里，我们主要从“调整中构建”所必然要触及的两大城市形态变化问题，来解读它的基本特征。

1.调整构建的区域范围为老城区的优势地块

我们知道，老城区的优势地块是这个城市兴起的诱因，即城市的最初设立主要考虑的是它的自然区位优势(如沿海、沿江)，而最初形成的社会资源优势就是相对便捷的交通条件，经过多年的积累使这两大块资源相对集中的地方，就构成了老城区的优势地块，也就是城市主体功能要求它发挥更大的功能作用的区域载体选择。这个优势地块就可能低成本、高效率地转化为城市主体功能的条件优势。因此，“调整构建”的区域范围一般就是老城区的优势地块。实际上，这些优势地块也就是价值最大、文化底蕴较深、商业氛围较浓厚、市场成熟度较高的老城区区域范围。比如，上海“国际金融中心”的构建，就是立足于外滩已经存在的金融一条街这一产业优势资源，并以此为依托使核心功能区延伸至黄浦江对面的陆家嘴，扩大了功能区的范围和规模，不断增强其集聚力和影响力。又如，北京中关村科技园的构建，依托的是清华、北大等院校人才和科研资源优势，并以此为中心用一定的半径划定园区范围，规划建设科技研发中心和高新技术产业孵化基地，很快就产生了巨大的集聚和外溢效应，在全国高新技术领域发挥了积极的引领和带动作用。再如，青岛邮轮母港，是在原青岛货运港口西迁后腾出的码头资源基础上改造而成的，借助的是优良的港口资源和良好的城市商业氛围，结合城市改造的“拆旧建新”，在划定的港区内增设了大量的承载主体功能作用的商务写字楼、酒店和休闲娱乐、商业餐饮服务业设施等，同时带动了周边区域的配套改造升级。

2.调整构建中必然要触及旧城改造

关于旧城改造(即城市改造)问题，我们在前面已经谈得很透彻，无非是旧城改造中所谈的功能调整问题，是围绕旧城改造而借机调整城市功能;而这里所说的旧城改造，则是围绕构建城市主体功能而进行的旧城改造，因此它们之间的“前提条件”、“动力机制”有所不同，但是都存在一个“破旧”和“立新”的问题，所以在操作层面上来讲，没有什么本质的区别。城市主体功能构建所涉及的“破旧”的范围是依据国家批复的规划范围而定，不是碎片化、非连续性的，而是有着明确的区域范围的，是相对连续的分期“破旧”的过程。“立新”同样是在这个规划区域范围内的，依据国家规划定位和城市规划目标，而相对连续性的、分期实施的“立新”过程。

由于是在老城区优势地块上的“破旧”“立新”，不可能全面的实施“拆旧建新”，而是有所取、有所舍，即一方面要保留那些能够持续发挥主体功能作用的优质资源设施，另一方面对需增强主体功能地位作用的设施，要通过城市改造手段“拆旧建新”来实现，在前面的案例介绍中也可以看出，这就进入了典型的城市改造范畴。实际上，第一个方面“保留”不是我们讨论的范围，而在划定的老城区优势地域范围内“破旧”“立新”才是我们所讨论的范围，也是城市主体功能构建活动中最核心的命题、最鲜明的特征。

当城市主体功能构建进入在老城区一定优势地块内“改造构建”的阶段后，就表现出了城市改造的一些特征。比如，“政府主导，拆旧建新”、“政策激励，产业优先”、“规划先导，开发与配套同步建设”等的特征显而易见，由于在“城市改造”一章中说得已经很详细，这里就不再重复了。有一点需要补充，就是由于城市改造是在“城市病”的治理压力下转换为动力的，即由被动转为主动的过程;而城市主体功能构建所涉及的城市改造是在国家支持鼓励下转化为城市改造动力的，是由主动变为更加主动的过程。或者说，国家规划确定的主体功能成为推动城市改造的“重大事件”。因此，老城区范围内的城市主体功能构建除具有城市改造的一些特征以外，在实践中还有一些独特的地方:一是政策的层次既有城市层面的，又有国家层面的，涉及土地指标、管理权限、产业准入门槛等问题就会有更权威性的政策依据，具有更大的激励作用;二是主体功能区的规划要依据国家规划的定位来展开，在一定的区域范围内还要保持连续性的开发建设规划安排;三是开发建设项目的功能选择要受制于主体功能区的规划定位和安排，企业自主选择的余地较小，因为它始终是要围绕主体功能的构建来确定和安排的，不是以城市改造为目的的那种非连续性、碎片化所带来的城市功能多样性和可调节性，选择的自由度可以大一点;四是它更适合于商业地产、产业地产、文化旅游地产等的大投资、深耕发展;五是由于具有“重大事件”的特点，其主体功能构建所推进的力度要大得多，起点、标准要高得多。

(二)在城市增量资源的发展中构建

前面讲过，一个城市的发展需要达到一定的“发展规模”才能具备强大的集聚能力、外溢效应，才能获得一定区域范围内的“中心”地位，也才能具备构建主体功能的条件。同时，城市发展到一定的程度，其自然、经济、社会资源表现出多样性的优势，具备了构建非单一性的，或者是多样性的城市主体功能的条件，并且在城市存量资源的调整中构建受到了很大的、很多的限制。再者，在城市增量资源的发展中构建，还是一个助推城市化发展的问题，也就是城市向外扩张发展的问题。这样，就需要充分依托中心城市现有资源优势，持续挖掘和开拓新的资源优势，形成“赢家通吃”的市场的、社会的整合效应，提升城市综合竞争合力，避免像产业结构单一所造成的地方经济脆弱性、系统性风险那样，由于主体功能的单一性给未来城市可持续发展带来其“中心”地位被取代、核心竞争力被弱化的风险(如美国的汽车城底特律)。因此，在老城区调整中构建的同时，或者说在老城区调整中构建受到很大的局限的情况下，依托中心城市现有资源优势，顺应新时期和未来发展的要求，开辟设立新的、带有综合性的城市主体功能区域，实现城市更大规模、更高水平的发展，形成更强大的辐射带动力量，就成了国家和城市的发展战略选择。

这些新设立的主体功能区域，一般具有综合性强的特点，在我们国家具有多种形式，它们都有着明确的区域界线或区域范围，并且是“区中有园，园中有园”，在冠名时均以“开发区”、“城市新区”、“中心”、“基地”、“枢纽”、“试验区”、“先行区”、“示范区”等的名义来说明其定性定位，彰显主体功能的集聚能力、外溢效应，以及强大的引领引擎作用。同时，它们都是连接城市中心区、依托部分老城区优质资源在地理面积上的扩大延伸，无非是新划定的区域占比较大罢了。比如，青岛西海岸新区，就是在原来黄岛区、胶南市核心城区的基础上进一步延伸至胶南市的全域境内，大约2000平方千米的范围，并且是“区中有园”如“自由贸易港区”、“灵山湾文化产业集聚区”、“凤凰岛旅游度假区”等，还彰显了新城区主体功能的综合性、多样性特点。

1.具有经济技术集聚功能特点的开发区

这是我们国家改革开放初期为实施开放战略而设立的，具有集聚外向型经济技术资源、高科技产业资源，辐射带动内陆省份经济发展作用的城市主体功能区块。由于涉及诸多管理体制和法规政策改革问题，一般是由国务院批准设立的，多分布在沿海开放城市，如国家级经济技术开发区、经济特区、高新技术产业区等。经历了改革开放30年的基础设施建设、公共服务配套建设，招商引资以及城市化进程，这些功能区域大部分基本完成了原始的外向型经济技术资源的集聚，其享有的优惠政策也已统一为“国民待遇”，开始了产业向内陆转移和转型为城市新区，并进入新一轮的升级发展阶段，即向着高新技术产业、新兴战略性产业转型升级发展。比如，青岛经济技术开发区已成为黄岛区的一部分，正在融入“西海岸新区”的转型升级发展中，并成为支撑“新区”开发建设的“老城区”优势资源。也就是说，“开发区”作为我国改革开放初期第一轮的“集聚、引擎、带动”作用的功能区块开发建设使命已基本告一段落，现已进入新一轮的升级发展阶段。

2.具有新型现代城市功能特点的城市新区

这些“新区”的设立大都是进入21世纪以后的产物，当前全国已有10余个，如上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区等，它们的设立预示着我们国家将要从总体上梯次推进新一轮的经济社会转型升级发展进程，大力实施现代化、生态化城市带动战略，进而规划布局带有引擎引领作用的城市综合主体功能区，以带动国家整体向着现代化、生态型的国家行列迈进。因此，这些新区一般带有综合性、多功能的特点，要求它对周边区域的辐射带动作用也是多方面的、全方位的。由于新区的设立涉及一系列的经济社会综合性改革问题，一般由国务院批复设立，具有多样性或非单一性主体功能特点的综合功能区，即承载多个主体功能区块的城市新区，具有“区中有园”、“园中有园”的特点。比如，青岛西海岸新区，将要承载的主体功能区块主要有“自由贸易港区”、“凤凰岛旅游度假区”、“董家口大宗商品交易、定价、结算和运价指数中心”等，还有“半岛高端消费中心”、“灵山湾文化产业集聚区”等多个功能区块，它们共同构筑了新城区主体功能体系，必将形成主体功能突出、现代领先水平明显、生态文明导向的新型城市形态，为未来我们国家城市的发展树立标杆并起到引擎作用。

3.具有更高开放度并与国际接轨的自贸区

我国自由贸易区的设立也是进入21世纪以后的产物，与已经批准设立并运行多年的保税物流园区、出口加工区等对外开放的功能区块相比，自由贸易区的规划范围更大、综合性更强、开放度更高，一般要与国际规则接轨，它是一个国家融入全球化，并围绕创建国际“双边”、“多边”的投资贸易多元化、低门槛、便捷化的体制机制为主要内容的主体功能区，进而实施的对现行国家法律制度和经济体制、社会管理体制、开放政策等带有综合性改革意义的试验区、先行区，引领国家经济社会朝着顺应全球化的方向发展。自贸区均由国家批准，一般落实到一个城市的新区，或一个省内的跨城市区域，具有相对独立的、封闭的运行体制和管理权限。所以说，它既是一个整体对外开放、与国际接轨、受区内独立运行规则制约的主体功能区域，同时其区域范围内的管理和景观又是一个具有现代化城市形态的城市新区。比如，我们国家的香港特区，是一个久负盛名的国际自由贸易区，在整体上它要履行自贸区的一切规则，而就区域内部的管理和景观来讲，它又是一个现代化的大都市，具有一个城市的完善的内向功能，并凸显其金融、航运的国际中心地位。2013年我们国家批准设立了上海自由贸易区，可以说它是我国第一个具有国际先进水平的自贸区，占地面积已扩大至120.72平方千米。进入2015年，国家又相继批准设立了天津自由贸易区、广东自由贸易区、福建自由贸易区等。总体上讲，我国的自由贸易区设立时间短、发展速度较快，还未能形成一个成熟的功能区整体形态，但是可以预期的是，不管是它落在一个城市，还是落在一个省内跨城市区域，最终它都会是一个相对独立的、封闭的、具有城市功能形态的区域，并具有一定核心竞争力的非单一性主体功能。因此，也属于“区中有园”、“园中有园”的多主体功能区域。

4.具有对区域发展全局起先行先试引领作用的主体功能区

这些功能区块大多以“试验区”、“先行区”、“示范区”等的名义给予定性定位，彰显其先行先试的探索性和示范带动的引领作用，由于涉及一系列的改革创新和顶层设计问题，一般由国务院批复，并划定一定的区域范围，落实到一个城市，或城市新区内。一般情况下，这些功能区块代表着城市的一个特定的单一主体功能，与城市新区、自贸区相比，规划占地面积相对较小、主体核心功能区块相对突出、依托城市现有资源优势非常明显，但从功能区的本质形态上来讲，它又具备城市新区的形态特点，即具有较完善的城市功能和现代化、生态型的产城融合特征的城市新区。比如，经国务院批准的“青岛财富管理金融综合改革试验区”，规划确定在崂山区金家岭周边区域范围内，为崂山区的中央商务区，占地面积23.7平方千米;“海南博鳌乐成国际医疗旅游先行区”，规划占地总面积20.14平方千米，其中建设用地面积9.96平方千米，位于琼海市嘉积镇城区与博鳌亚洲论坛核心区之间的万泉河两岸;青岛西海岸新区的“古镇口军民融合创新示范区”，规划占地面积221平方千米，位于地处西海岸新区沿海岸边的古镇区域范围等。纵观这些主体功能区块，大都是建立在城市地区原有优势资源的基础上，结合国家和区域经济社会的发展需求，特别是面向未来的发展趋势，而进行的以突出发展新兴现代产业为主要内容的先行先试，或引领带动作用的主体功能区构建。

5.具有行业特点的主体功能区

这些功能区块大都突出行业特点，不涉及综合性的改革问题，就是一个国家鼓励和支持的行业发展战略布局问题，国家给予较高的行业管理地位和优惠政策支持，所以，一般由国家部委规划确定和批复。如青岛的“邮轮母港”功能区由交通部规划确定，贵州的“辣椒物流园”功能区由农业部规划定点，“国家级旅游度假区”是由国家旅游局牵头规划确定，保税区、出口加工区等是由国家海关总署、国家税务总局等部门联合批准的等，这些主体功能在“业内”和“跨域”的层级较高、影响力较大，具备城市主体功能的特点。同时，它又是产业推动城市化发展、促进城市转型升级发展的有效途径。因此，这些功能区块一般会很快形成老城区改造的动力、新城区兴起的诱因，即核心板块内突显产业功能，核心板块周边配套完善城市服务功能，并按照产业发展、人气积聚、服务配套、功能完善的开发建设次序梯次向周边推进，逐步形成产居融合发展的城市新区。

(三)城市主体功能的构建多以功能区块的形式出现

从城市主体功能构建的实践中，我们发现，不管是“在调整中构建”，还是“在发展中构建”，其反映或代表城市主体功能的地方均是以“功能区块”的形式出现，并且有着规定的区域范围和标志作用的景观。这是规划的要求，也是构建的形态结果。同时，以功能区块的形式出现，还彰显了主体功能在内涵和外部物质形态上所表现出来的特定性、局部性、集中性、集约化的特点。

(1)特定性是指一主体功能与另一主体功能的本质区别。比如，“金融中心”的特定性是金融资源的集聚性和辐射带动作用;“航运中心”的特定性则是指有关航运资源的集聚性和辐射带动作用等。主体功能的特定性，决定了它所代表的不同“区块”的总体形态和核心内容。

(2)局部性是指承载主体功能的地域区块坐落在城市的局部区域，而不是全部的城市区域。比如，“财富管理金融综合改革试验区”就是指坐落在崂山区金家岭区域范围内等。

(3)集中性则是指主体功能资源在物理形态上要积聚到一定的程度，体现了一个“由量变到质变”的哲理，它是主体功能资源集聚能力在数量上的表现，也是“区块”形成的基本内涵。

(4)集约化则是在集中的基础上，主体功能资源之间或者板块之间有机联系、集约利用，并发挥最大效益的机制，它是主体功能集聚能力在质量上的表现，也是“区块”形成的本质内涵。

从一个城市或城市新区所具有的多个主体功能区块，到一个主体功能区块由多个功能板块组成，再到一个功能板块由多个功能项目构成，这样一个层级清晰的组成关系来看，城市主体功能构建整体上大都是以一个个的功能区块、功能板块的形式出现，无非是功能特性不同、区位位置不同、占地面积大小、空间形态各异罢了。

1.一个城市或城市新区可以有多个主体功能区块

这一点很好理解，就是我们在前面说的，一个城市区域往往具有多种资源优势，特别是当城市发展到了一定的程度时，这些自然的、社会的、经济的资源优势就会更加明显地转化为支撑这个城市相应主体功能的条件，进而形成多个主体功能区。例如，上海的“国际金融中心”、“国际航运中心”、“长三角中心城市”地位等，构成了上海这个城市的多个主体功能地位。又如，青岛西海岸新区，已经形成的九大主体功能区块是青岛经济技术开发区、青岛前湾保税港区、青岛董家口循环经济区、中德生态园、青岛灵山湾影视文化产业区、青岛古镇口军民创新示范区、青岛西海岸国际旅游度假区、青岛海洋高新区、青岛现代农业示范区等，按照规划要求，它还需要构建“东北亚国际航运枢纽”、“自由贸易港区”、“半岛高端消费中心”、“董家口大宗商品交易、定价、结算和运价指数中心”等多个主体功能区块。这些城市主体功能有的已经上升至国家战略，有的已经向国家级主体功能申报并等待批复。

将一个主体功能所落在的区域定义为“区块”，主要是为了区别其他功能区而定的，这个主体功能“区块”大体上有以下几个特点:①区域范围界限明显。特别是核心功能区一般是由规划确定在一个相对有限的区域范围内，占地面积和周边界限明确规定，清晰可见。②综合性功能较强。这一般是由主体功能确定的原则要求决定的，即主体功能区块既要突出核心功能的构建和作用，还必须兼具城市化发展、城市自身的转型升级发展问题，所以，核心功能、配套功能、延伸功能，以及作为一个城市的其他功能都要具备才行。③可塑性较强。这主要是考虑到一个发展变化和与时俱进的问题，因为城市主体功能的构建、运营等都不是一劳永逸，或者一蹴而就的，它要随着经济社会的发展而不断完善、提升，或者转型发展的。

总而言之，城市主体功能区块的确定和构建，都是依据城市现有的、潜在的经济社会资源优势和未来的发展潜力而定的，是一个客观的、必然的选择，并且根据其特定性分别落实在城市局部的区域范围内，形成一个个特点突出、标识明显的主体功能区块形态。

2.一个主体功能区块可由多个功能板块构成

按照主体突出、配套完善、延伸增值的主体功能区块形成的一般原则要求，城市的一个主体功能区块主要由与之相对应的核心功能板块、配套功能板块、延伸功能板块共同构成。我们称这些功能所在地域为“板块”，主要也是为了与功能“区域”、“区块”等概念相区别，这些功能板块大体上有以下几个特点:①概念性意义大于地理区位意义。这是它的最基本的特点。由于在一个主体功能区块内需要具备比较完善的功能，用板块的形式进一步细分，或命名便于搞清楚它们之间的逻辑关系、层级关系、主次关系、先后关系等，有一定的规划指导意义和现实的理解意义。②板块的区域界线不明显。这是由主体功能的特定性来决定的。如果说主体功能中的核心功能、配套功能，一个是技术研发性的，一个是配套服务性的，那么，它们之间就可以有一定清晰的界限，要么是横向布局的，要么是纵向布局的。如果它们都属于服务性的，那么，此时的界限就不那么明显了，只是一个概念罢了。③板块之间可以灵活的、交叉的布局。这是由它们的基本特点和主体功能特定性决定的，即为了先在一定的区域范围内构建一个相对完善的功能区块，尽快吸引人气和商气，一般情况下核心、配套、延伸功能板块的布局是非常灵活的，有在横向区域范围内交叉布局的，有在纵向区域范围内(如写字楼内)交叉布局的，根据需求显得非常灵活，且功能板块又清晰可见。当然，这样纵横交错的布局也是有条件的，如果是核心功能板块内的高新技术生产型产业，那么，配套、延伸功能板块一般就选择在与之相对分离的、一定的区域范围内。下面简单介绍一下有关功能板块。

(1)核心功能板块。顾名思义，它是反映主体功能最基本的、最主要的部分，一般处于最优势的区位，是应该最优先予以构建的板块。比如，青岛财富管理金融综合改革试验区，财富管理是最核心的功能，那么，“私募基金中心”的打造就是核心功能板块的构建;又如，青岛邮轮母港，邮轮停泊、客运服务是最核心的功能，那么，“邮轮码头”和“客服中心”的建设就是核心功能板块的构建等等。并且它们一般都要列入先期建设的项目，给予优先保证。

(2)配套功能板块。一般是围绕核心功能发挥作用而进行的服务配套，它包括基础设施、公共服务、商住、商务活动等项目的开发建设，以及其他生活性、生产性服务项目的建设等，属于主体功能的完善问题。比如，邮轮母港除应具备邮轮停泊、旅客和船员上下船等基本功能外，还应具备邮轮补给、垃圾污水处理、旅客通关、行李托送、旅游服务、船员服务等的配套功能。并且这些配套功能设施随着“邮轮码头”、“客服中心”的建成使用，而在压茬进行开发建设中。这些配套服务项目，可以同处在一个配套功能板块内，也可以与核心功能板块相匹配，处在核心功能板块内;既可以归类于同一板块中存在，也可以跨界到其他板块中存在，一般是按照快捷便利低成本的原则来确定和构建。

(3)延伸功能板块。一般是围绕核心功能、配套功能的进一步延伸，并按照一定的价值链延伸、产业链延伸的规律来确定其主要构建内容和形态。比如，由于核心、配套功能板块可以集聚人气，为此，可以将这些优势延伸至旅游、度假、休闲功能项目中去，规划开发建设或改造一些旅游项目，供人们在节假日旅游;也可以建设或改造一些度假用的经济酒店、旅馆，供外来人员学习度假用;还可以开辟一些休闲广场项目，供人们工作之余休闲消费等。

下面，我们再分别来看看城市主体功能区块具体落实在“城市老区”、“城市新区”、“横跨老区和新区”三种不同区域情况下的核心、配套、延伸三大功能板块的构成形态是个什么样，从而进一步认识城市主体功构建能给城市改造、城市化发展所带来的影响和引擎作用。

一是城市主体功能区块完全落实在城市老城区。这种情况下的城市主体功能的构建，对城市改造影响较大，属于城市向内挖潜改造，可以说是城市改造的重大事件，起到助推和引擎的作用。此时构成主体功能的核心功能、配套功能、延伸功能三大板块界限不是很明显，处于一种“园中有园”交叉存在的状态，但是开发建设发展时序安排则是存在着核心功能板块—配套功能板块—延伸功能板块的先后关系。①核心功能板块的开发建设模式是新建+保留，即新建部分功能设施，保留部分城市现有经济社会资源的使用;②配套功能板块的开发建设模式是新建+保留，即也是新建部分功能设施，保留部分城市现有资源的使用，无非是新建与保留的比重有轻有重，要看现状和需求如何;③延伸功能板块的开发建设模式是保留+新建，即明显的是保留老城区资源利用的部分比重较大，因为延伸功能是随时要开发的，是弹性很大的功能板块，完全可以借助老城区现有资源进行转型发展来满足。比如，青岛的邮轮母港功能区块，就是完全落实在老城区，其核心功能板块内需要新建“客服中心”，但是“客运码头”则是借助了老城区原有的货运码头并在此基础上进行改造而成。其他配套功能、延伸功能板块也是一样，这里就不再一一列举了。

二是城市主体功能区块完全落实在新城区。这种情况下的城市主体功能构建，对城市化发展影响较大，属于城市向外扩张发展问题，可以说是城市化发展的重要机遇期，起到助推和引擎的作用。此时构成核心功能、配套功能、延伸功能板块的界限相对清晰，并由规划确定，开发建设模式均是新建，即在一片新的区域内分期分批新建几乎全部的功能设施。这方面的例子也很多，如青岛“蓝色硅谷”就几乎是完全落实在一个新的区域里，从研发中心、蓝色中心，到山东大学青岛校区，再到大学博物馆、图书馆、体育馆等都要开发新建。

三是城市主体功能区块横跨老城区和新城区。这种情况下的城市主体功能的构建，就对城市改造、城市化发展都有影响，既是城市向内挖潜改造，又是城市向外扩张发展，但是一般情况下是城市向外扩张发展的比重较大，因为横跨老城区的主要原因就是想借助老城区现有的优势资源，所以受限很大，要想大发展只有选择向外扩张。上海“国际金融中心”就是借助老城区外滩金融一条街的优势资源，向浦东新区扩张发展的典型案例。此时构成核心功能、配套功能、延伸功能板块的界限既相对独立清晰，又是“园中有园”交叉存在的形态。其中，核心功能、配套功能、延伸功能板块的开发建设模式，有新建，有保留，还有新建+保留等，主要是由功能板块所在的老城区还是新城区来确定。这里不再详述。

3.一个功能板块内有多个功能项目

按照城市主体功能构建的物质载体层级细分可知，功能区块是承载构成主体功能的各类功能板块的载体，功能板块是承载与其相应的功能项目的载体，而功能项目则是承载各类功能的载体，功能项目的硬件和软件集合或统一就形成了完善的城市主体功能。因此，城市主体功能的作用最终要落实到项目本身或者项目组合功能作用上。从另一个角度来讲，如果功能是一个抽象的概念，那么，项目则是一个带有实体性的概念，即项目是构成“功能”、输出“功能”的最小实体单元。这里，功能项目主要是指城市基础设施项目、各类产业项目、城市公共服务项目、商业服务业与居住相融合的房地产项目等。比如，青岛西海岸国家级“凤凰岛旅游度假区”，规划总面积24平方千米，海岸线长54千米，其核心功能板块中，开发建设有休闲、娱乐、影视文化、体育、艺术、海上运动、康体养生、生态旅游等多个体验性旅游项目，初步形成了以休闲度假为核心的多元化旅游产品系列。穿插在其中的还有已开业的涵碧楼、希尔顿、温德姆等大酒店配套服务项目，“海上运动”板块已经引入海上嘉年华、唐岛湾国际游艇会、海洋牧场等休闲娱乐项目。由于下面还要专门介绍项目问题，这里就不多讲了，只知道一个功能板块里会由多个功能项目构成，项目是构成主体功能的最基本单元，或者是“细胞”即可。

(四)城市主体功能构建一般是由大项目带动的

这是前一个问题的延伸，即城市主体功能的作用最终要落实到项目本身或者项目组合的功能作用上。不管是核心功能板块，还是配套功能板块、延伸功能板块，一般都是先由大项目带动起步的，并且从项目组合上来看，整体上大都呈现出产业与城市、产业与居住相融合的形态模式，具体落实在不同的功能板块上，则表现出的功能作用是不同的。

1.落实在核心功能板块上的大项目

这些项目特别是带有项目组合式的大项目，一般是要率先突出核心功能作用的，以便尽快启动主体功能发挥作用。具体项目类型和组合形态，要由主体功能的特定性来定。比如，青岛“蓝色硅谷”其核心功能板块上的大项目，即“蓝色中心”项目，总建筑面积48万平方米，项目分三期，其中一期建筑面积129494平方米，已经率先启动建设。该中心以硅谷新城的综合营运新模式，定位建设成蓝色硅谷核心区行政服务中心、创业中心、商务商业中心等，是一座全功能的滨海生态综合体。这个大项目就是兼具核心功能、配套服务功能、延伸功能于一体的综合性的、交叉存在的主流形态，是“园中有园”或者是连接各功能板块的纵向组合、横向组合的、相对完善的、带有主体功能特性的大项目组合。

2.落实在配套功能板块上的大项目

这是指与核心功能板块相对分离而独立存在于规划的配套功能板块上的大项目，是以大型配套服务为主要功能作用的、相对独立的项目或项目组合。比如，青岛“蓝色硅谷”引进了山东大学青岛校区项目，为了进一步完善校区功能，尽快积聚人气，自2015年5月起，将分期建设总建筑面积4.08万平方米的博物馆、总建筑面积8.16万平方米的图书馆、总建筑面积8.9万平方米的体育馆等三大项目并对社会开放，可以预期的是这些大项目的建成使用，除了能够起到尽快积聚人气作用，还能够快速启动产学研一体的主体功能作用。

3.落实在延伸功能板块上的大项目

这是指与核心功能、配套功能板块相对分离而独立存在于规划的延伸功能板块上的大项目，是以大型文化旅游服务、承接价值链延伸、产业链延伸、服务链延伸等为主要功能作用的、相对独立的项目或项目组合。比如，高尔夫球场、赛马场、旅游食品和纪念品加工等运动休闲和产业链上的加工项目等。

除此以外，连接各功能板块的基础设施、惠及各功能板块的公共服务配套设施(如医院、学校、文化中心等项目)、留住人气的商业和住宅设施等，都是以项目的名义规划设计和开发建设的，并且对主体功能区块、各功能板块的构建均起到带动和支撑作用。

(五)城市主体功能的构建一般是由优势区块渐次向外推进延伸的

这是一个发展规律问题，是城市主体功能构建的梯次推进规律问题，即采取商业化、市场化运作的大项目的安排一般是从优势区位开始向外推进的。在前面我们有所提及，即一个城市的兴起大都是首先依赖优势的自然资源条件，然后逐步地将这些自然资源条件转化为一定的经济社会条件，进而发展成为一个功能相对完善的城市。同样，一个特定的城市主体功能的构建、培育，或者是开发建设，如果是从区域区位次序安排来讲，也是首先选择有优势的自然资源、社会资源、经济资源条件的地方为起点，逐步向周边梯次推进，从而能够实现快速启动的作用，尽快形成一个相对完善的、有着明显界限的主体功能区块。当然，一个主体功能区块要由不同的核心功能板块、配套功能板块、延伸功能板块共同构成，具体区位的安排还要看这些板块的性质，其总的原则是，有利于发挥区位资源的最大优势作用，使资源优势能够尽快形成功能优势。比如，前面列举的“邮轮母港”就是借助原有的港口码头等自然优势而形成的功能优势，其中，“客服中心”因属于服务性质的功能板块，其安排的区位最为优越，毗邻海岸线;“中关村科技园”是借助于清华、北大等社会资源优势而形成的功能优势，其中，研发中心等功能板块属于人才密集型的产业性质，一般先安排在离大学较近的区域，逐步向外推进延伸等。