把握城市化发展中的重要机遇

由于城市化的原动力是人的主观欲望或有目的行为，是一个自然历史过程，是有生命周期的，这样，在城市化发展进程中就会存在两个方面的重大影响因素，一方面是来自人的欲望和主观能动性(如执政者的规划意图、政策措施等的出台或调整)干预所形成的重大影响因素，即人的主观因素，另一方面则是来源于城市化发展内在的规律性变化所形成的重大影响因素(如阶段性规律、大城市超先发展规律等)，即不以人们的意志为转移的客观因素。这些对城市化发展起着重大影响和决定性作用的宏观因素，它们的孕育诞生、影响能力和由弱到强、由强减弱的周期性变化，就构成了我们现在所说的城市化发展的“重要机遇”。因为，这些重大的宏观影响因素不是空穴来风，而是城市化发展到一定程度或处在不同阶段的必然结果。那么，联系房地产业发展机遇来说，特别是房地产业与城市化发展呈正相关关系的特点，房地产与城市化的发展机遇也有两个层面的相互关系:一是有利于城市化发展的重要机遇，也就是有利于房地产业发展的重要机遇。比如，对城市化发展有重大影响的要素:城镇发展规划的出台和政策的落地、户籍制度的改革、农村土地流转制度的改革、金融融资方面的政策、产业的调整布局等，这些重大影响要素同样也是影响房地产业发展的重大要素。二是在城市化发展进程中城市化自身会对房地产业发展带来一些重要机遇。比如，一个地区的城市化是处在起步期、还是快速发展期，决定着房地产进入这个城市发展的战略定位;又如，遵循大城市超先增长规律，房地产业发展布局就应该选择一、二、三线城市梯次布局发展战略;再如，有了对“大城市病”的认知和把脉，可以使房地产布局随城市群规划发展而合理有序布局发展。同时，还可以运筹帷幄参与城市中心区的旧城改造和环境治理。这里，需要再强调一点的是，对城市化发展起着重大影响和决定性作用的宏观因素，它们的孕育诞生、影响能力和由弱到强、由强减弱的周期性变化，是渐进的、曲线型发展变化的过程。因此，在这样的变化过程中要把握机遇，其核心内容就是要把握发展的时间节点(如“起步期”或“快速发展期”的初期、中期、还是后期)，预测判断变化的拐点(如“起步期”向“快速发展期”转变的时间节点)，只有这样才能做到未雨绸缪、有的放矢。