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楼宇经济发展的相关因素

时间:2022-06-24 百科知识 版权反馈
【摘要】:楼宇所在地理位置的优劣是影响楼宇经济发展的重要因素。由此带来了城市郊区化现象,引起了中心商务区功能和结构的激烈变化,对办公楼的布局和楼宇经济的发展产生了相当程度的影响。而随着中心商务区的人口、零售商业、仓储等的外迁,金融、保险、期货、不动产交易等高级办公机构不断涌入中心商务区,城市中心的楼宇经济形态发生了较大的变化,从而推动着城市的经济结构调整和产业结构升级,使之成为城市经济发展的新动力。

第三章 楼宇经济发展的相关因素

本章分别阐述了楼宇经济与产业、空间、土地、资本、规划、政策、人才、文化等8个因素间的关系,指出这些因素的此消彼长都直接或间接影响到楼宇经济发展的速度和质量。

楼宇经济不是一种孤立的经济现象,不是依靠大兴土木就能构筑的经济形态,它的形成与发展需要一定资本的累积、文化的沉淀和金融、交通、信息、人才、社会等“区域生态”因素的支撑,其中包括产业、空间、土地、资本、规划、政策、人才、文化等,这些因素的此消彼长都直接或间接影响到楼宇经济的发展速度和质量。

第一节 产业因素

楼宇经济是对都市产业的一种可观的集群,它是具有现代服务业和都市型产业双重属性的经济形态。它的形成是产业集群发展的必然趋势。从产业集群角度看,楼宇经济是企业在空间地理上由功能集群所形成的一种集聚经济。现代服务业和都市型产业的发展为楼宇经济的发展提供了产业支撑和商务需求,楼宇经济的崛起是现代服务业和都市型产业集聚及辐射的必然结果。越来越多的研发、营销、物流等公司与会计师事务所、律师事务所、金融服务机构、技术咨询机构、广告服务中心及其他中介服务组织进驻繁华城区的写字楼,形成了支撑楼宇经济发展的专业服务体系

现代服务业是相对于批发、零售商业、餐饮、酒店、娱乐等传统服务业而言的。指在工业化比较发达的阶段产生的、主要依托信息技术和现代管理理念发展起来的,以金融、地产、物流、旅游、会展、信息科技等为代表的信息和知识相对密集的行业。都市型产业是依托发达的科技、人才、资金、市场、信息、交通等产业,由大都市发展而伴生出的资源消耗少、占地面积小、能源消耗少、环境污染小的产业,它受气候、水、土地、能源、环境等因素限制,从而覆盖金融、保险、会展、商务、物流、信息网络等诸多领域。反过来,楼宇经济在空间上的集中可以增加企业的竞争力,一个行业的产出被用作另外一个行业的投入,企业可以对市场需求的信息做出更加正确及时的抉择。那些集中于某个特定区域、共享周边要素资源的企业,将会获得更为强大的市场竞争力而处于市场竞争中的优势地位。楼宇经济的发展将带动区域内产业的迅速升级换代,改变区域内三次产业结构,从而成为城市产业结构优化升级的“引擎”。大量的企业尤其是高端的总部企业在中心城市集聚,必然带动相关服务业特别是知识型服务业的发展,形成为企业总部服务的产业链,如由通讯、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业,由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业,由会计、审计、评估、法律服务等组成的中介服务业,由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流等组成的新型服务业等。事实证明,国际化程度高、对公司总部吸引力强的城市,服务业在其GDP中所占比重都在70%以上,如中国香港的服务业已占到GDP的82%。

楼宇经济在空间上的集中可以推动技术进步和经济增长,但经济产业在空间上的规模集聚主要不是通过政府投资产业来实现的,而是在国家正确的产业发展战略和区位战略之下,依靠市场的力量,并通过政府的一系列战略性的政策措施来实现的。也就是说,楼宇经济的发展,虽然依靠的是产业的集聚、企业的集聚实现,但需要合理的产业规划与产业政策来引导和推动。因此,政府需要制定合理的产业空间规划和区位发展战略,持续加大公共基础设施的投资,最大程度地发挥大学与科研机构在城市经济产业空间集聚中的作用。

第二节 空间因素

楼宇经济是都市空间的一种经济现象。楼宇所在地理位置的优劣是影响楼宇经济发展的重要因素。楼宇经济的集聚性特点决定了其必须布局在具有一定经济发展水平、发展潜力、产业基础、区位优势、交通优势,人流、物流、资金流、信息流汇集,临近城市干道、地铁沿线、港口、机场等区域。但不同产业特色的楼宇经济也具有不同的布局特点与规律,如金融、保险业布局主要依托中心区、具有完善配套设施的区域;商贸、物流业具有依托道路、港口、机场布局的特点; R&D组织具有临近高校、科研机构、产业基地布局的特点。因此,各层次的城市规划,尤其是城市总体规划等宏观层次的规划,影响着楼宇经济空间的拓展方向与空间布局体系的组织。

自20世纪70年代中期以来,在经济全球化的作用下,城市不再只是国内人口和经济活动的集中点,更是国际人流、物流、信息流和资金流等的集中点。大中城市及区域性中心城市对楼宇需求的飞速增长,导致城市原有空间日趋饱和、基础设施超负荷运行、环境恶化、中心地价高涨。由此带来了城市郊区化现象,引起了中心商务区功能和结构的激烈变化,对办公楼的布局和楼宇经济的发展产生了相当程度的影响。而随着中心商务区的人口、零售商业、仓储等的外迁,金融、保险、期货不动产交易等高级办公机构不断涌入中心商务区,城市中心的楼宇经济形态发生了较大的变化,从而推动着城市的经济结构调整和产业结构升级,使之成为城市经济发展的新动力。

楼宇经济是依附周边环境发展的产业。楼宇经济如“舟”,经济发展似“水”。商务楼宇在空间上高度集聚,以其优质的办公环境和发展空间吸引大批高品质的企业入驻,从而创造更多的税收和经济效益,形成金融、贸易、信息服务、专业服务等在空间上的集聚效应。

第三节 土地因素

从中国城市发展的现状看,土地已越来越成为最为稀缺的要素之一。当前,日益突出的土地供求矛盾,一定程度上遏制了城市“摊大饼式”的粗放型扩张,而改以集约型的、注重内涵式的发展,楼宇经济正是这种集约型、注重内涵式的城市发展模式之一。

随着城市经济的持续发展,我国许多城市的中心城区,土地资源紧缺、地价不断攀升等问题日益显现,经济发展受到土地的限制。而楼宇经济一旦形成规模,城市地产价格就会迅速上升,许多企业有可能为“抢地盘”而抢先进入楼宇经济区,从而形成一种争夺稀缺城市土地使用权和城市地产的竞争。这就需要在科学发展观的指导下集约化利用土地,需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式引导城市主流经济的发展,楼宇经济的出现正有利于问题的解决。在城市中心地价快速上扬,楼宇租金上升的情境下,越来越多的企业将管理、营销、研发与生产环节相分离,将管理、营销功能向市中心集聚,研发功能向专业的科技园区集聚,生产功能向地价、劳动力较为便宜的郊区或工业区集聚,而这些活动的实现,许多都以楼宇为载体。在推进城市可持续发展进程中,楼宇经济“向蓝天要空间,向空间要效益”的经济模式,有效化解了经济资源竞相聚集与土地资源日渐稀缺的矛盾。

土地的日益稀缺也影响了城市楼宇经济的规划和建设,给楼宇经济的效应带来一定的影响,尤其是老城区。如何有效利用土地资源,是楼宇经济能否发挥效应的一个关键因素。近年来,汽车保有量的快速增长在促进经济发展和社会进步的同时,也带来了严重拥堵城市交通、降低城市运行效率、扩建道路挤占大量耕地、污染环境等问题,城市人居质量下降现象日益突出,对经济社会的可持续发展构成严峻挑战。而很多城市的规划对区域特点缺乏深入研究,对城市的特色把握不准,局限于“头痛医头、脚痛医脚”,导致空间规划、产业规划、土地利用规划等缺乏前瞻性、照搬照抄、人云亦云,造成城市规划的“千城一面”和土地资源利用效率的低下,严重制约了楼宇经济的发展。

与楼宇经济相关的城市战略规划主要是两个,一个是城市总体规划,一个是土地利用规划。城市总体规划和土地利用规划既相互联系又相互制约。其核心内容土地利用的方向、规模、界限的协调与否,不仅关系着城市规划能否顺利实施、关系着城市能否健康发展,而且会对城市经济乃至国民经济产生重大影响。两个规划都是由政府组织编制,但在具体组织编制过程中,由规划部门和国土部门分别委托不同的设计单位进行编制。在行政上是同级的两个部门,在规划编制过程中却分别接受其同行业上级行政部门的指导与监督。一旦缺乏有效的沟通,势必造成两个规划的不协调。所以,合理制订土地利用规划,解决好楼宇经济发展的载体,是非常关键的问题。

第四节 资本因素

资本要素是区域经济实现资源高效配置的关键。大量的实践充分证明,资本对楼宇经济的发展起着重要的推动作用。现代城市的空间发展,是各方面因素的综合作用,但深层的动力在于资本的扩张力量。无止境地追求剩余价值,是资本寻求不断扩张的内在动力,而资本扩张则是现代城市空间发展的深层动力。资本的本性在于以追求剩余价值为目的而存在,资本的本性决定了资本扩张的必然性。

首先,作为大企业,尤其是一些跨国大公司、大集团,选择楼宇入驻往往是为了展示企业形象,提高企业知名度和影响力。而吸引优质企业入驻,楼宇的品位非常重要。外立面设计简洁明快,建筑风格个性鲜明,内部装修高档豪华,更能突出楼宇的内涵与品位。因此,要发展楼宇经济,需要吸引大量的外来资本投资建设、运营、管理高品位的楼宇。

其次,要使资本要素和资源要素实现高效配置,必须形成良性的资本流动机制和资本的自我生成机制。楼宇经济在形成和发展过程中,对配套设施有着越来越迫切、越来越高的要求。楼宇配套设施齐全,不仅代表着楼宇的档次,也能凝聚人气、加速商务元素的流动,以满足大公司、大集团对楼宇要素的需求。楼宇的会议室、员工餐厅、停车场等配套设施要齐全;楼宇周边要有银行、保险公司、证券公司、律师事务所、会计师事务所、广告代理、星级酒店等为商务活动提供便利的商务设施,以及公寓、商业、餐饮、邮政、医疗、教育、文化、娱乐、休闲等生活服务设施,从而形成集商务办公、高档购物、休闲娱乐、个性化消费等功能为一体的楼宇经济区。

无论是高品位楼宇的建设、楼宇周边配套设施的完善,还是楼宇内企业的扩大运营和资本扩张,都需要大量的资本投入。因此,从某种意义上说,发展楼宇经济也是资本再集聚、再扩张的过程。资本的高效运用,是楼宇经济实现最大效益的保障。作为楼宇经济发展的推动力量,政府要用经营城市的理念来指导和推进城市建设,提高城市资本的运营效率,实现资源配置容量和效益的最大化、最优化,使楼宇经济发展形成“投入、产出、再投入、更大产出”的良性循环。

第五节 规划因素

城市规划是指对城市的空间和实体发展进行的预先考虑。城市规划是城市领导者为实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。城市规划是城市建设与发展的“龙头”,是建设城市和管理城市的基本依据,是保证城市土地和空间资源得以合理利用和城市各项建设得以合理进行的前提和基础,是实现城市发展目标的主要手段。城市规划的主要内容包括研究和确定城市发展目标、安排利用城市土地和空间资源、确定城市发展的空间布局、部署协调城市各项建设。城市规划既在宏观层面上又在微观层面上对城市的面貌、布局、形态、规模及楼宇的形成、发展等产生着重要影响。

商务楼宇经历了个体写字楼、写字楼扎堆、规划建设集中商务区等空间发展三个阶段,城市商圈的形成,为楼宇经济发展提供了重要依托和发展重点。楼宇经济的崛起是城市政府规划引导的结果。城市政府为促进本城市、本城区经济的可持续发展,越来越强化规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划,形成了各式各样的城市功能区,涉及城市产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路设施的设置、城市工程的安排等。而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体。城市规划研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署,是一定时期内城市发展的蓝图,是城市管理的重要组成部分,是城市建设和管理的依据,也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。为楼宇经济发展提供空间载体的城市规划,要预见并合理地顺应城市的发展方向、规模和布局,作好环境预测和评价,协调各方面的关系,统筹安排各项建设,使城市楼宇的建设和发展达到产业协调、构架合理、“骨、肉”协调、环境优美的综合效果。

城市发展规划的科学性很大程度上决定了城市未来的发展趋势与竞争优势,对于楼宇经济来说,城市规划将不同类型的楼宇从空间上进行组合,这种空间集聚效应能否更大、更好地发挥作用,完全取决于城市规划部门的科学设计与建设。可以说,城市发展规划是影响楼宇经济发展的重要因素。进入21世纪以来,中国的城市化进程不断加快,一些大城市和区域中心城市不断修正城市规划。经过几十年的实践,城市决策者越来越意识到这种方法不能适应社会、经济的迅速发展。基于对城市开放性——城市的发展与更新永无完结的认识,城市规划界提出了“持续规划”和“滚动式发展”的规划思想,即主要着眼于近期的发展与建设,对远景目标则不断地加以修正、补充和调整,形成一种动态的平衡。因此,楼宇经济的发展愿景也呈现出“滚动式发展”的动态进程。

产业规划是城市宏观规划的一个重要内容。城市区域经济社会如何发展,最核心的不是厂房、道路、绿地、景观等系统的工程建设,而是如何从当地资源、能源禀赋及经济发展基础条件出发,设计主导产业、优势产业、特色产业,并从空间和时间上对区域产业发展做出科学、合理、可操作性的产业发展规划。只有在产业规划基础上制定出与之配套的城市规划,才能更好地促进城市楼宇经济的发展。所以,城市规划、产业规划对楼宇经济发展的影响是显而易见的。

第六节 政策因素

一个地区楼宇经济的发展从无到有、再到形成规模,往往需要经过一段漫长的培育期。如果说楼宇、交通、周边环境等构成了楼宇经济发展的硬件,那么政府的相关配套政策则是楼宇经济发展的软件。好的硬件只有配以相应的软件,才能运转协调。对于楼宇经济发展来说,政府的政策有着画龙点睛的作用,只有通过政府的组织,将楼宇、资金、产业、政策、人才等有序的组合到一起,楼宇经济才能健康有序发展,楼宇经济的辐射作用也才能更好地得以发挥。

从发展阶段而言,我国大部分城市的楼宇经济发展尚处于初期阶段,需要政府的引导与扶持,这就需要城市政府具有长远眼光,打破制约楼宇经济发展的瓶颈,制定完善的政策、发展行动计划和运行、考核机制,从政策上给予楼宇经济发展以政策引导、扶持、保障,如环境营造政策、产业引导政策、财税扶持政策、政府服务政策、楼宇招商政策、人才引进政策等。

第七节 人才因素

世界现代化城市的成功经验表明,人才资源的快速增长是城市现代化建设的最直接、最重要的推动力量。楼宇经济发展表面上看是产业、产品之间的竞争,实质上是科技和人才之间的竞争。人才资源尤其是高级管理人才是楼宇经济发展中最具决定性的因素之一。一些跨国大公司、大集团在选择楼宇时,除了考虑基础设施条件外,更多的将目光放在人才资源和科研教育资源上。

人是经济发展最基本、最活跃的因素。科技是第一生产力,而只有人才价值的释放,才能实现生产力的释放。充满创业激情的人才最会创造和创新各种商业模式。楼宇中的各种“孵化器”、公司是人才最好的栖息地。高素质的人才是楼宇经济发展的核心竞争力,它不仅能提升城市人才素质,还能将人才所具有的知识、技术、创意及外化的发明专利等知识产权与创业所需要的资本有机地结合起来。李开复教授提出的“才+财”、杭州市提出的“人才+资本”的创业模式,都是将“人才”与“资本”进行有效对接,为城市的未来发展增添了新的活力。人才对楼宇经济发展所带来的影响主要体现在三个方面:

第一,城市人才的规模及变动影响着城市价值体系,从而间接影响到城市楼宇经济的发展深度与发展走势。城市人口、从业人员、专业技术人才和创业人员,为城市价值创造提供了生产和消费基础。

第二,人才质量影响着楼宇经济的竞争优势。高质量的人才资源及投入可以使城市中的各类商务楼宇获得资源和产品的竞争优势。一方面,通过非价格竞争企业可占领更多的市场,同时,高质量的人才资源投入为产业技术创新提供了可能。一旦技术发明和技术创新得以产业化,形成新产品,城市产业将可通过垄断产品的价格获得产业革新租金。

第三,人才的流动影响着楼宇经济价值的创造。城市从业人员增长为楼宇经济的扩张创造了人才条件。人才的流动不仅影响楼宇经济的规模及其变动,而且影响各产业的素质及其变动。人才资源的增长也使得城市本身更具有吸引力,从而带动企业的入驻积极性。

楼宇经济的发展需要改善结构、开发人才资源、制订人才战略。国外发达城市经济发展的历史经验告诉我们,要实现城市经济的腾飞和跨越式发展,必须投资于教育、投资于知识、投资于人才,这是一个城市楼宇经济能否真正实现质的飞跃的一个门槛。在城市化进程高速推进的今天,实施人才战略已得到普遍重视,但作为关系到城市核心竞争力和综合实力提升的重大决策,人才战略在推进和实施中还有许多亟待解决的问题。

第八节 文化因素

城市是形象了的文化。从根本上说,城市的魅力来源于城市文化的特色,即使是城市唯美的建筑和精致的景观,其实也是城市文化特色的体现。城市文化是城市魅力的资本。从这个角度讲,城市魅力实际所显示的是城市文化的价值,而这个价值的产出就形成了城市的竞争力。当代乃至未来城市的竞争,表面上看是经济的,而在本质上却是文化的竞争。提升城市竞争力必须增强城市的魅力,而城市魅力的增强就在于城市文化价值的突出显现,尤其是在城市趋同的今天,一个城市在竞争中能否占据优势,归根结底要看其文化无论在动态上还是静态上,是否展示了城市的文化品位、文化风格与文化理念。托夫勒曾说过,“哪里有文化,哪里早晚就会出现经济繁荣,而哪里出现经济繁荣,文化就向哪里转移”。这充分说明,在当代及未来的城市竞争中,城市魅力已然成为输赢的关键筹码,而城市魅力所展现的其实就是城市文化。

楼宇经济形成所依靠的不仅仅是建筑物和建筑物中的经济交易活动,还需要有一定的文化积淀等环境因素。文化是21世纪最核心的话题之一。她是城市的DNA、城市发展的原动力、城市竞争力的重要内容。保护历史园林、历史街区、名胜古迹等文化资源,让城市的历史文脉传承彰显,在继承中发展,是时间维度的需要,也是文化价值的需要,它使城市产生丰厚的意蕴并形成无可替代的无形资产。随着市场经济的不断发展,城市文化与城市经济的联系日益紧密。城市文化是一种城市经济,城市经济的发展与城市特色文化的挖掘、传承、发展是分不开的;城市文化也是一种软实力,它能提升城市形象、有效增强城市经济的综合实力和城市综合竞争力。城市文化更是一种价值观念、是城市发展水平的重要体现、是社会文明程度的一个显著标志。一个在文化上开放、兼容、充满生机的城市,会形成一种尊重人、关心人、培养人的良好氛围,从而形成一种朝气蓬勃、开拓进取的竞合之风,使大量人才在城市文化引领下创业,在创业中体验城市文化,从而有效激发人才的创业热情、创造热情。

杭州是一座有着独特文化标记的城市。走进其中,可以感受到丰厚历史积淀的源远流长,可以感受到秀美的西湖山水带给人的柔情与浪漫,可以感受到背街小巷曲径通幽的惊喜发现,可以感受到茶吧、咖啡吧与酒吧给渴望思想感情交流、渴望放松冥想的人们所带来的诱惑,可以感受到众多高校与各类科技园、软件园、创意园等所爆发出来的创业、创新与创造活力……在这里,人们无处不在体会古老与现代的交融、体会休闲与创业的结合、体会遐想与满足的快感。从有特色浓郁节会文化的岐阜到堪称“东方城廓”之奇葩的水原,从有世界三大狂欢节之一的欧洲名城威尼斯到有无数精美巴洛克风格建筑的德累斯顿……历史和事实证明:城市的魅力、活力、竞争力根本上来自于她的独特文化,没有文化的积淀与创新,不可能成为一流城市。

当今世界,经济与文化的联系日益密切,经济与文化一体化趋势日益明显,经济增长中文化的推动力越来越突出,经济竞争中文化资源的作用越来越重要。从这种意义上说,现代经济就是文化经济。楼宇经济在城市文化弘扬中得以发展,城市文化在楼宇经济发展中得到弘扬。从另一个层面上看,无论从楼宇外观的色彩、造型、风格,还是楼宇内装饰、色调、布局,无一不体现出文化的内涵;而楼宇文化的弘扬、传承,又从一定程度上激发了楼宇经济的动感与活力,形成一种躯体和灵魂的完美结合。

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