系统功能模块设计

六、系统功能模块设计

1.工程管理模块

以工程组织数据和资源管理器显示数据是应用软件设计较为流行的做法。由于土地定级与基准地价评估工作数据来源多，处理方法多，处理结果数据多，为了解决“三多”问题，理清定级估价工作的脉络，利用工程进行组织。

(1)工程组织结构。在系统中，将整个定级估价工作过程作为一个评价工程处理，工程下面分为定级和估价的分类用地类型。每一用地类型包括土地定级、基准地价评估和宗地评估工程树图，其结构关系见图4-6。

(2)功能模块设计。城镇土地定级估价信息系统的工程管理模块的主要功能为:有关土地定级、基准地价评估、基准地价更新和宗地地价评估过程中的各种实体数据组织，如定级因素图层、估价样点图层以及各阶段成果信息;保存土地定级估价过程中工程的各种实体关联信息，以完成对应目标的相关操作;保存工程的对应模板和参数信息等。具体功能见图4-7。

2.土地定级模块

土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，以计算机为辅助手段，综合评定和划分城镇土地级别，为基准地价的确定提供依据。

(1)基本功能。土地定级模块实现的基本功能为:①交互式地选取用地类型和选择影响城镇土地级别的各项因素;②根据因素类型，自动计算作用分值;③采用多种技术方法交互式确定定级因素权重;④自动确定土地级别;⑤绘制土地级别图以及各项定级因素作用分等值线图;⑥对划分的土地级别进行级别检验;⑦为用户提供交互式修正级别数据界面。

图4-5　系统类总体框图

(2)土地定级流程。根据国家《土地定级规程》的要求和计算机自动化处理的需要，系统的土地定级基本流程设计如图4-8所示。

(3)功能模块设计。功能模块设计见图4-9。

3.基准地价评估模块

本模块以《土地定级规程》为依据，根据“先定级后估价，级别控制地价，地价检验级别”的总体思路，以“土地定级为基础，以市场交易资料为依据”评估土地基准地价。通过基准地价和因素影响分值或级别总分值，建立基准地价测算模型，并评估基准地价。

(1)基本功能。基准地价评估模块实现的基本功能为:①交易样点的计算检验和异常剔除;②建立土地级别和地价关系的模型;③计算各评价单元的基准地价;④编制宗地标定地价修正体系。

(2)基准地价评估流程。根据《土地定级规程》的要求和计算机自动化处理的需要，系统的基准地价评估流程设计如图4-10所示。

图4-6　工程树图结构关系

图4-7　工程管理模块功能图

(3)功能模块设计。基准地价评估功能模块的结构见图4-11。

4.基准地价更新模块

基准地价更新的主要技术路线是以土地定级和基准地价评估为基础，以监测样点和定级因素变化资料为依据，通过建立基准地价更新模型，更新土地级别及基准地价。

(1)基本功能。基准地价更新模块的基本功能有:①对监测信息进行检测分析，判断是否进行更新;②按某城市发展的各种信息，对土地定级估价资料进行更新;③利用土地变更调查和原始调查数据，提取影响土地级别因素的信息，进行土地级别和基准地价更新;④对更新基准地价总体水平的合理性检验。

(2)基准地价更新流程。基准地价更新流程如图4-12所示。

(3)功能模块设计。基准地价更新模块功能结构如图4-13所示。

图4-8　土地定级流程图

图4-9　土地定级模块结构

5.宗地地价评估模块

宗地地价评估模块是在土地定级和基准地价评估成果建立的基础上，采用系统提供的分类基准地价修正系数体系对宗地地价进行评估，并提供市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等评估方法，以保证宗地地价评估结果的客观公正。

(1)基本功能。宗地地价评估模块的基本功能有:①以宗地为单元，以网格或应用评价单元的土地级别和基准地价为基础，计算宗地土地级别和宗地基准地价;②通过地价修正系数的进行修正计算宗地地价;③通过建立评估案例库，采用市场比较法计算宗地地价;④采用收益还原法、成本逼近法、剩余法或其他自定义方法计算宗地地价。

图4-10　基准地价评估流程

图4-11　基准地价评估模块功能

(2)宗地地价评估流程及功能模块设计。宗地地价评估流程如图4-14，功能模块结构如图4-15所示。

6.系统工具模块

(1)基本功能。系统工具模块作为城镇土地定级估价的辅助工具，其基本功能如下:①实现点、线、面的图形和属性数据的编辑功能;②实现图层数据的空间和条件查询;③实现图层数据的属性统计等。

(2)功能模块设计。具体功能模块设计如图4-15所示。

图4-12　基准地价更新流程

图4-13　基准地价更新功能模块结构