中国乡村城市化与新城市社区成长的示范性研究

第三篇　大华社区：中国乡村城市化与新城市社区成长的示范性研究

本世纪第一部《中国社会蓝皮书》指出：“社区组织将成为中国新型社会支持网的基础”。

联合国社区组织与社会发展组织提出：“社区发展是对应工业化和城市化所带来一系列社会问题的有效解决方案”。

现代社区建设和发展在一定程度上代表着城市化进程的水平。大华社区的开发实践，积累并发展了中国在乡村土地整理、乡村城镇化以及城市社区规划、建设、经营和管理等方面协调整合的解决方案，其意义已经远远超越了一般社区发展以及一般房地产开发模式的界定。

一、依托集团，实力保证大华社区的建设

一个大社区的建设，需要雄厚的资金和成熟的运作能力，大华社区依托于大华集团，保证了社区建设的持续性和运作的专业性。

始建于1988年的大华集团，具备国家一级房地产开发资格，是以房地产开发为主业、拥有40多家控股或参股子公司和分公司的大型综合性企业集团。

大华集团总部位于中国上海。10多年来，大华集团立足“安得广厦千万间”的理想，本着“求实进取，自强不息”的企业精神，坚持“开发一块、繁荣一片、稳定一方”的方针，以“买得起的舒适生活”为核心价值定位，为上海房地产事业的发展和上海城市化进程作出了积极贡献。截至2004年，大华集团在上海相继开发建设了宝山区的大华社区，浦东新区的大华锦绣华城，普陀区的大华清水湾，大华颐和华城，大华愉景华庭，闸北区的大华阳城花园和大华公园映象等一系列“大华牌”住宅商品，总计商品住宅竣工面积约500万平方米，公共及商业建筑面积约50万平方米，2004年房地产业的销售额突破50亿元人民币。2005年集团计划实现住宅销售面积100万平方米，销售金额80亿元人民币。

同时，大华集团科学系统地制定了“立足上海、发展全国”的战略，先后在武汉、马鞍山、南京、大连、沈阳、长春、西安等城市取得开发权。2004年，首批外省市项目分别在南京、武汉、沈阳、马鞍山等城市启动，项目涉及住宅和商业房地产，总建筑面积达266万平方米。2005年，部分外地项目将迎来销售盛景。

迄今为止，大华集团是上海市惟一一家商品住宅年销售面积总量连续8年进入前5名的房地产开发企业。2002～2003年，大华集团均在上海市房地产开发企业综合实力排名中位居第2。2003年，“大华”被评为上海市著名商标，集团成为首批进入上海品牌行列的两家房地产企业之一。2000～2003年，大华集团在上海市综合企业百强年度排名中分列第89、81、45、41位。2002～2003年，大华集团分列中国最大500强企业集团(营业收入)第483名和422名。2004年，大华集团被国家建设部和中国房地产业协会评为年度“中国房地产成功开发典范企业”，成为全国获此殊荣的16家地产企业之一。同时，大华集团以1.354亿元的纳税额位居国家税务总局“2003年度房地产开发经营行业纳税十强排行榜”第4名，成为上海惟一一家上榜的房地产企业。2004年，集团上缴利税高达7.9亿元，真正体现了大华“情为民所系，利为民所谋”的社会责任感和行业使命感。

大华集团开发建设的住宅产品，曾多次获得国家级部委或专业协会认证评定的荣誉称号。主要奖项有：全国人居经典综合大奖;中国优秀环境综合金奖;中国50佳著名城镇化社区;中国景观环境示范住宅;中国建筑设计示范单位;中国经典示范住宅;中国别墅地产示范楼盘;上海健康住宅社区成功开发典范等。

大华集团的地产文化探索和地产开发实践，集中体现在它独创了一套符合中国国情的、成长型的现代城市规模社区的开发模式。这一模式强调和强化城市社区规划、建设、经营和管理诸方面的协调整合功能，形成良性的开发合力;提倡开放的公园化街区式住宅文化，全方位注重住区与城市关系、人与环境关系的和谐性和有机多元性;营造便利、舒适、多样、传统与时尚并存的社区商业复合功能圈。其中，大华集团的“泛公园概念”在上海的宝山大华社区和浦东大华锦绣华城社区、普陀的大华颐和华城、闸北的公园映象，以及南京的锦绣华城和武汉的南湖公园世家等楼盘的开发建设中得到了最大限度的实现。

历经17年，大华集团从“买得起的舒适生活”的提供者成长为中国城市化进程的探索者和实践者。大华项目建构日渐饱满，呈现出“低—中—高”多层级模式和“普通住宅、别墅、商业”多种物业形态，大华产业链也已覆盖房地产上下游多个产业领域。展望未来，大华集团将一如既往，在“建筑舒适人居，致力品质生活”的道路上全心全力为健康人居生活添砖加瓦。

二、大华社区的开发理念

大华社区，也称大华新村，是上海市目前知名的大型居住社区，也是中国城镇最佳50社区之一。社区占地3.5平方公里，规划人口12万人，目前入住规模约7万人，是典型的成长型社区。

20世纪90年代初，大华社区属地是上海市宝山区大场镇新华村、场南(部分)、东方红村(部分)所在地，聚居着37个自然村的1700余户农民和约5600余人口。为了改变农村面貌，尽快推进村经济的发展，大场镇选择了迅速与上海城市化进程接轨。1988年，大场镇积极配合市政府城市大动脉的建设，承担回迁安置任务，由此启动了大场镇城市化的建设。

大华社区的开发经过了3个发展阶段，3个阶段中为适应市场需求，走出了一条清晰的产品供应线：解困房、回迁房(20%)、物美价廉的商品住房(30%)和高品质商品住宅(30%)。更主要的在时间和空间的积累上，社区的成长性和城市融通性得到了持续的发展。

大华社区具有如下特征：有了较为成熟的设计规划理念和开发意识，产品呈现出多元化趋势，社区规划多采用围合型封闭式规划，在居住产品配套上有了质的飞跃，街面门店、邻里便利店、大型商业休闲中心有机结合，形成了完善的生活机能配套系统。建筑形式更为现代、美观，内外空间尺度更为舒适，环境更为优美，并形成了统一的特色和各自的产品特色优势。在产品提升的同时，社区内外部环境和配套有了极大的改善。

17年来，大华社区已经由初建时期的一个封闭的、落后的、边郊农村发展成一个交通便捷、城市生活配套完善的、充满人情氛围的温馨城市生活栖居地，社区中雏形初现的多重商业配套、公园、四通八达的立体交通网络以及完备的社区科教文卫系统，使大华社区真正融入了大上海现代城市化运动的进程中，和城市的沟通越来越密切，成为城市功能不可或缺的一部分。

1.大华社区的发展目标和原则

借鉴国内外优秀社区发展经验和成功理念，大华社区对社会发展目标、发展原则以及遵循的工作准则均有详细的设定。

大华的社区发展目标包括直接目标和终极目标。直接目标包括：(1)认识社区居民的共同需要;(2)改善社区物质、文化生活条件;(3)开发和利用社区资源;(4)开展社区各种服务及支援互助工作等。终极目标包括：(1)经济发展，即提高社区的经济发展水平和经济收入水平;(2)社会发展，即建立良好的社区内部人际关系和合理的社会结构;(3)政治发展，即发展社区居民的民间团体和组织，培养居民的民主意识和自治、互助能力;(4)文化发展，即提倡有利社区进步的伦理、道德;发展科学、教育、文化事业。

社区发展需遵循一定的原则。大华社区发展所遵守重要原则是：(1)民主自治原则;(2)基层自发和由下而上的原则;(3)大众参与原则;(4)社区合作原则;(5)有针对性满足需要原则;(6)重视预防原则;(7)全面规划与注重社区发展的顺序原则;(8)切实解决问题的原则;(9)注重教育与社区动员的原则;(10)自力更生原则;(11)注重培养社区领袖原则;(12)物质与精神发展并重、经济与社会协调发展的原则;(13)坚持以改进社区的社会经济文化条件与状况的原则等等。

除此之外，大华社区发展还需要遵循一定的工作准则：社区发展要从发现社区问题入手，将解决不满情绪导入行动，针对社区居民共同感受的问题进行系统交流讨论;建立具有代表性的工作组织，并加强社区内部的沟通，了解各团体和阶层的文化背景，利用社区感情推动社区工作;对社区发展的具体方案进行详细策划，注意长期规划的制定，充分动员和利用社区内部的经济、社会资源，谋求社区发展与整合。

2.大华的社区工作

做好大华社区工作需把握三方面的重要环节。第一，必须有明确的政策、法规支持社区工作，社区工作需要政府的行政督导。第二，社区工作必须依据科学的方法指导，按照科学的社区规划进行。第三，社区工作必须坚持群众路线，充分发动社区群众的力量，在专业社区工作者的引导下开展进行。我国社区工作者的角色应是：宣传者、组织者、协调者、促进者、辅导者、方案实施者与服务者。社区工作者要具有相应的政治觉悟和政治理论及政策水平，还必须具备较全面的行政管理知识和较强的行政管理能力;必须通晓社会工作的基本方法，具有综合运用这些方法的能力，通晓社区中心和社会福利院所的管理方法。同时，由于我国的现实情况，社区工作者不能不参与经济活动，提高和培养经济知识和能力

3.大华的社区服务

大华的社区服务是一项大华社会区域性的便民措施。大华社区服务贯彻“大服务、大福利，政府办;小服务、小福利，社区办”的指导思想，将社区服务业引入经济社会发展计划和城市建设发展规划，加快综合性、多功能的社区服务中心建设。在资金方面充分发挥街道社会福利企业和社会福利基金会的作用，进一步完善社区社会福利服务，大力发展以家庭服务为重点的便民利民服务，开拓帮助企业卸包袱的社会服务，形成以社区服务为中心的基本阵地，市场手段与非市场手段相结合，无偿服务、低偿服务和有偿服务相结合的较为完善的社区服务体系。

具体而言，大华的社区服务在以下7个方面展开。(1)使社区服务成为有活力的自运转系统。它可分为3个层次：福利性服务、行政事业属性服务和商业性服务;(2)在街道一级普遍建立功能齐全、设备先进、规模较大的社区服务中心，作为开展社区服务的基地和载体;(3)建立和完善市、区、街道、居委会四级社区服务网络，初步形成行业雉形;(4)大力推进符合群众需要的有偿服务项目，使社区向第三产业方向发展;(5)普遍建立街道社会福利基金会，作为统筹社区服务资金的“蓄水池”;(6)开展社区工作专业教育，培训社区服务工作人员，推动社区服务工作向专业化方向发展;(7)建立社区服务工作评价指标体系和目标管理体系。

4.大华社区组织建设

作为一种社会工作的过程，大华社区组织活动的职责在于教育民众，协助社区人民认识并解决其他的共同的需求，扩大和发展社区人民互助合作的态度和实践，保持社区资源与社会福利和社会发展间的平衡，动员和利用社区资源，解决社区问题，促进社区民主自治，促进社区组织系统与团体间的协调，并与专家学者共同努力，实现社区管理的和谐与社区生活的进步，社区整体的协调发展。

发展社区服务与社区组织，大华主要做了以下几个方面的工作：(1)深化社区管理体制的改革，调整组织结构，改变“企业办社会，政府抓经济”的体制，建立“小政府，大社会”的社会管理与组织体系，提高社区服务与社区发展组织工作的社会化水平;(2)以社区经济建设为核心，带动社区组织、文化、教育、卫生等方面的建设，增强社区凝聚力，形成社区发展的综合效应;(3)本着社区协调发展的组织工作原则，培养与培训一批真正的社区组织与社区工作者，建立一支结构合理的工作队伍;(4)加强社区建设理论的研究与宣传，唤醒和培养基层社区组织工作者的“科学服务意识”，培养社区成员的社区意识;(5)搞好社区组织工作的规划，制定适宜的发展战略，通过社区服务与社区发展组织的工作谋求社区及其成员的全面协调发展。

5.大华社区规划

社区规划的目标是维系社区赖以生存和发展的物质体系、维系社区赖以存在发展的精神文化体系和社区内外部各方面的相互关系。大华的社区规划包括：(1)制定本社区经济发展的目标和经济发展的各项政策。(2)制定文教卫生等组织的发展目标、具体改革措施以及新增组织与群体的政策规定和管理。(3)根据社区人口增减、流动变化趋势，以及人口变化所引起的对社区各种设施的需求，确定本社区的规模、性质和居民点的布局，保护和治理生态环境、保护文物、改善和美化生活环境。(4)对社区内各种经济实体、居民点、商业网点、文化娱乐场所、绿化点进行合理的布局，对各种能源、生活服务基础设施的地理分布及社区交通线路、运输工具进行合理规划。(5)设计与社区发展总目标一致的舆论导向、精神文明建设，改变陈规陋习，树立新风尚、新观念、新道德，拟定社区规划中各项指标完成所需的法律、法规、方针和政策。(6)协调好社区内各单位、组织、个人之间的关系，以及本社区与其他社区在经济、文化、社会发展各方面的关系。

大华社区规划按以下步骤制定。(1)勘察。调查、了解社区有关地理、资源、人口、社会、经济的历史与现实资料。(2)确定目标。一般而言，要创造出一个最好的经济、社会和物质环境。但不同的社区，同一社区发展的不同阶段以及每一个具体的规划，其目标都是不同的。(3)资料分析。根据掌握的资料，就本社区可利用的资源、存在的问题、解决的办法，以及具体的分项目标拟定社区规划。(4)制定草案。(5)确立方案。确立方案需经过从多个草案中选择方案、听取民意、修改草案、审议通过、公布方案等几个步骤最终完成。

6.大华的社区管理

大华社区管理体制工作遵循的基本原则是：(1)系统性原则;(2)综合性原则;(3)统一性原则;(4)实践性原则;(5)民主集中制原则;(6)自主性原则;(7)客观性原则;(8)具体性原则;(9)发展性原则;(10)规划性原则。

大华的社区管理是大华社区发展的必要条件，它通过几个方面来推动大华社区发展。第一，社区管理可促进社区组织系统与社区组织工作的发展，并通过社区组织改革与创新，实现社区发展。第二，社区管理可以通过解决社区冲突与社区矛盾，协调社区关系和社区利益集体间的关系从而推进社区发展。第三，通过人的需要、动机和激励因素，建立社区激励机制，发挥社区成员的潜能，积极投身于社区发展。第四，通过科学的决策过程、决策准则，实现发展，通过监督、控制，防止问题的出现，将不利因素减少或转化，从而创造有利于发展的环境与秩序，保证发展的持续性。第五，通过建立社区指标体系描述社区的生活条件、评价社区的生活条件，指导社区生活质量的提高和改善工作，引导社区发展。

7.大华社区文化教育

大华认为新时期的社区文化工作是一项十分重要的工作。这是因为：第一，加强社区文化工作是适应我国城乡居民解决温饱开始向小康型社会迈进的需求;第二，加强社区文化工作是适应深入持久地进行社会主义精神文明建设的需要;第三，加强社区文化工作是适应改革开放和建设社会主义经济体制的需要;第四，加强社区文化工作是适应社区建设的需要。社区文化本身所具有的传承功能、导向功能、规划功能、整合功能、娱乐功能，使得社区文化在社区建设中具有不可替代的重要作用。

大华在加强社区文化工作方面做了以下工作：第一，加强社区文化设施的建设。根据社区经济和实际可能，有计划、有步骤和因地制宜地把“馆、站、院、园、室”等文化设施建立起来;第二，建立健全社区文化工作的组织、制度和配备专职干部。只有配备专职干部、建立相应的组织和健全必要的规章制度，社区文化工作才可能规范化与制度化，而不是流于形式或搞一阵子“花架子”;第三，因地制宜地确定文化活动内容和方式，不断扩大覆盖面，使尽可能多的居民群众参与和受益;第四，妥善解决经费不足的问题。现阶段靠国家调拨充足经费是不现实的。重要的途径是自力更生，变社区工作的封闭系统型为开放型，改变经费的单渠道。

三、大华社区发展模式

——城市融通型复合社区

1.大华社区规划特征

在大华社区现状分析研究中，可以清楚地看到，目前大华已基本形成以社区公园为主题、街区式住区结构和复合商业圈支持的城市融合型社区营造模式。如图1所示。

图1　大华社区机能图

社区住宅产品构成以多层为主、后期推出小高层并辅以部分联排别墅;以行知公园为核心，龙珠港、横港河形成贯穿社区南北的景观主轴;以城市主干道环绕社区四周、社区道路交织的交通组织结构;以大华虎城为龙头的社区商业中心形成与城市功能的沟通，以秦森休闲中心、九百大润发、社区商业街等构成的多重商业体系;以3中3小11幼构建的阶梯式教育配套体系。

从大华社区各项目指标中可以看到，目前大华社区各项目功能配比符合生态居住型社区主题定位，这也正与大华目前公园化住宅社区营造的模式相匹配。但当前的大华公园化社区仍处于一个集中型封闭式公园主题社区。

2.城市融通型社区

公园与建筑的融合

以开放式公园、街区公园、住区公园、组团公园为渗透型的公园绿地规划替代早期集中式公园绿地规划的社区模式，公园即是景观、景观即是公园，建筑与景观融为一体。

建筑与建筑的融通

在大华社区早期建设中，居住区大多采用了传统的行列式布局及邻里街坊式布局，在一定程度上促进了居民间的交往和联系。现阶段大华社区居住区的建筑布局多采用散点式布局，为了节约用点和提高容积率。在泛公园融合型社区中更多倡导的是一种自由组团式建筑布局型式，这种布局充分考虑了与环境的融合，注重社区主题理念的贯通，更充分体现了现代居住区主题与形态的统一。

社区与城市的融通

在融合型社区中，与城市的融通除了在规划上的功能分区、配套设置、社区标识方面等方面体现城市功能外，交通组织方式也是体现城市功能的一个主要方面。大多数社区采用的是四边形环路、网格状的形式布局，以方便组织和围合居住区、组团院落。在融合型社区中更多采用的是一种自然流线型布局，各级道路的功能得以充分利用的同时保证了良好的人车流，居住区均在组团内布置人行道，组团间的交通联系由直接穿越组团的近距离步行道和环绕组外围布置的车行道组成。部分社区主干道仍设有人行步道，以组织组团内部人车分流、人流与车流相互融合的动态交通系统，与城市交通功能的融合性更强。

3.大华社区营造

社区产品：

大华社区的住宅产品，经历了3个阶段。用发展商的总结来概括，即大华社区的三代产品。总量达300余万平方米。当前大华社区仅余下D块尚待开发，从市场调研报告中可以看到大华社区第三代产品客户构成主要以白领阶层及周边区域居民为主，D块产品规划定位应符合大华社区客户特征及社区定位两大原则，以中端住宅产品为主流。

社区配套：

商业：从体量上来看，大华社区不仅有占地28万平方米的大华虎城商业广场、有九百家居、大润发以及与公园毗邻的秦森商业休闲广场，而且有大量邻里式便利店和沿街铺面;从业态布局看大型卖场、中档百货、家电百货、数码广场、连锁餐饮、洗浴中心、零售店(服饰、五金、水暖、汽配、食品、药店)等比比皆是。应该说，大华社区商业配套满足了社区居民的基本生活。

教育/文化：大华社区拥有13所中小学校及幼儿园，其中有些还是颇具规格的高品质教育机构。如小蝌蚪音乐幼儿园、双语实验小学、行知实验中学等。在成人再教育、兴趣发展、职业培训等方面以及综合性社区文化公共设施配套方面，进入有计划的完善阶段。

娱乐：由于大华社区居民结构的多样性，大华社区娱乐设施的出发点是满足社区居民多样化的选择。

医疗：作为一个城市融合型社区，大华社区有可作为基本保障的医疗配套机构和设施规模，并借助周边如同济医院附属医院等其他医疗机构形成较为完备的医疗保健系统。

大华社区在基础配套上已满足社区孕育期的要求，以区域性商业中心——大华虎城的建设为标记，当前的大华社区正在从孕育期向发展期过渡的阶段，在配套发展方面应着重以具有城市功能的休闲娱乐设施建设为主，增加社区品质化、特色化的商业配套，生活配套等，在满足社区居民需求提升的同时迎合社区发展趋势。

社区交通：

大华社区地处上海市宝山、闸北、普陀三区的交汇处，位于城市内环和中环线间，东与闸北区大华阳城花园相邻，南与普陀区万里小区为伴。

这样的区位可谓利弊兼济。在城市发展不充分的时期，3个不甚发达的区域的交界处往往会形成发展盲点;而城市发展一旦完全，城市资源相对紧张，这样的区域又会从容享受3个区域的发展惠及;但无论何种情况，现代城市意义上的距离概念更多的是交通尺度和通勤的便捷性考量的结果。

从目前情况来看，大华社区现有公交线路30余条。社区已建成“方格网状”的市政道路总长度达17公里。有规划或在建中的上海地铁轨道交通M7号线、中环线，以及真华路隧道(规划中)。社区内部交通从道路布局来看，已经相对完善。

伴随着中环线、M7号线的建设，大华社区的城市功能日趋完善，但从社区内道路交通与区域建设发展方向来看，当前社区内部道路交通体系与社区外部城市交通的融洽性及愉悦性尚有待完善。社区巴士交通规划如图2所示。

图2　社区巴士线路规划图

社区绿化：

从集中式封闭型公园逐步转化为街区渗透式公园模式，以小游园与街区改造结合入手，完善社区绿化公共空间层次，系统化融入泛公园社区主题。社区街区绿化系统如图3所示。

图3　社区街区绿化系统

社区公共空间：

重点建设社区主入口、行知公园、秦森休闲广场、大华虎城公共空间建设力度，营造城市意象。同时开辟社区各居住小区的公共活动空间、更新公共空间活动设施。社区公共空间如图4所示。

图4　社区公共空间示意

4.大华社区的人口变迁与形态

根据对大华社区原聚落形态调查、以新华村为代表的历次普查资料对照表(1990)，以及大华新建楼盘业主结构状况2004年市调资料，可以看出大华社区居民正在发生的变化，这些变化对于我们认识大华社区的内部结构以及发展趋势将有重要的帮助。

毋庸置疑，随着大华社区的不断发展建设，大华社区居民不仅在当初新华村历次人口普查的人口基数上有了大量扩容。而且在受教育程度上有了明显提升，特别是1999年以后，拥有中专/高中和大学学历的居民增加迅猛;

大华社区大多家庭拥有两个以上的就业人口，拥有稳定的收入来源和一定的消费能力，但总体水平不高，大多数处于中等水平;

居民来源已经开始异化，虽然来自宝山、闸北、普陀的居民仍然较多，但静安的居民越来越多，而且区域呈现出越来越宽泛的趋势。其重要原因是大华社区的价值凸现，另一方面也是大华社区日益开放化的结果。

从年龄结构来看，社区居民由过去绝对的中老年化向年轻化发展的趋势，要求大华社区建设更多地考虑到这批年轻阶层和习惯和价值取向。

5.大华社区成长价值

大华社区企业高层访谈

大华社区荣获2005年中国房地产百强开发企业——综合实力TOP10以后，在2005年5月27日“聚焦中部·共话崛起——中国领袖地产企业对话江城”高层论坛上，记者对大华集团副总裁陈宁先生进行了一次访谈。

记者：大华集团在武汉的项目南湖·公园世家，面积达700余亩，同时，上海大华社区为380万平方米;南京大华锦绣华城为160万平方米……大华所开发的每一个项目，规模都颇为宏大。这是不是大华集团的开发特色?

陈宁：的确，在长期的房地产开发中，大华集团积累了雄厚的实力，也形成了自己的优势与特色，大规模、区域性、综合性开发即是其一。大华的社区规模宏大，也在一定程度上构成了城市的主体。

记者：有媒体把大华称为“城市化进程的实践者”，请问大华如何看待地产商与城市发展的关系?

陈宁：房地产业对城市发展的影响是不言而喻的。大型城市，包括城市的商业、居住等几乎三分之二的范围都受到开发商的影响，大型社区可以改善城市规划过程中因功能分工造成的片面性，如交通部门在道路的建设过程中主要考虑的是交通的便捷性而非城市的景观性，开发商就可以通过社区的景观营造等予以弥补。企业的发展与城市的发展是相互结合的，开发商必须超越建筑本身、超越社区，站在城市运营的高度进行规划和开发，平衡企业利益和社会利益，以优秀的产品品质提升城市价值。

记者：是否可以这样认为，大华集团在地产开发过程中不仅担当了普通的房产开发商角色，还承担了部分城市配套的建设任务?

陈宁：可以这样认为。我们在开发过程中，首先要考虑的问题就是：我们的社区能够给城市提供什么?因为开发商参与兴建的不仅仅是住宅，更是城市公共空间的建设。大华·南湖·公园世家就是辐射整个洪山区的城市配套。可以说，大华担任了部分政府的职能，自觉分担了政府职责。当然，这不是计划性的，而是以市场方式进行的。一些零散的小社区，很容易忽略社区与城市的整体关系，造成城市主题的无序性。而实际上，越是共享的，越是要资源优先配置。

另外，城市发展存在可变性，因此开发商要为未来预留城市空间。大华一直坚持预留空间，南湖·公园世家就预留了一些“灰色空间”，用于将来的社区完善和改造。

记者：尽管大华品牌已经开始了全国化的城市拓展，开发了众多的楼盘，但我们从未看到人们用“豪宅”等词汇来形容大华的项目。您怎么认识这个问题?

陈宁：市场都有分级，房地产业也面对着不同的收入阶层。大华主要面对的是广大中等收入水平的中产阶级，面向主流市场，坚持为消费者打造“买得起的舒适生活”的市场定位。但是大华的产品品质不会降低，在材料的运用、细节的处理等方面都严格要求，追求产品的高性价比。产品的高品质不在于建筑豪华的外表，而更在于生活机能的完备提供。所以大华一直拒绝仅以企业盈利为目的的开发，而是寻求购房的高性价比。