中国边界的确定

A．2．2　中国CBD边界的确定

CBD的边界通常被认为是一个变化中的带状地区，准确定出CBD的地域边界是一件十分复杂的工作。事实上，CBD功能单元基本是围绕着一个或者几个中心点按距离衰减分布，并不存在一条明显的界限将其束缚在某个特定区域。尽管人们一般都可以由直觉指出一个城市CBD的大致位置（如重庆解放碑地区，深圳福田、罗湖地区，南京新街口地区），但在深入研究CBD之前却要有一个尽可能明确的界限，这样，各种数据才可以找到统计与计算的基础，不同城市之间或同一城市不同时期之间的比较分析才具有实际意义。如上文所述，CBD边界界定的方法主要有墨菲指数法、居住人口分析法、就业模式分析法、功能单元分析法、交通流量分析法、地价租金分析法、用地存量分析法等14种方法。考虑到数据的精确性与可比性等，对15个城市CBD现状详细调查统计分析以墨菲指数界定法为基础，结合峰值地价法、功能单元法和交通流量分析法这三个界定参数，以综合多因子叠加的方法，并通过多次校核，分析确定各城市CBD的合理范围（图A．4）。我们以重庆CBD的界定案例来介绍CBD的地域界定方法，其主要步骤如下所述。

图A．4　CBD范围界定步骤

1）单地块墨菲指数的测算

单地块墨菲指数充分体现CBD在建筑容量方面的特征，是界定CBD的基本指标，它反映的是商务活动占用城市空间的程度。墨菲指数包括两个指标：中心商务高度指数CBHI和中心商务密度指数CBII。在15个城市的现状分析中，我们对各城市中心区的每一个街区的总建筑面积、总用地面积、街区内各地块用地性质、建筑面积进行逐项统计和叠加（图A．5），从而计算出各个街区的墨菲高度指数和密度指数（表A．2）。

图A．5　重庆解放碑CBD16号街区量化研究

注：1∶500地形图由重庆市规划局提供

表A．2　16号街区数据统计

资料来源：根据现场调研并计算整理。

在此基础上，制成墨菲高度、密度指数分布图，颜色的由深至浅分别代表了各街区墨菲高度指数和密度指数的大小图。从图中可以清晰地看到。以解放碑为轴心，民权路、民族路与邹容路交叉的大十字地区是墨菲指数值最高的街区，由解放碑向外延展，各街区的墨菲指数和密度指数逐渐衰减，但这个衰减过程并不是均衡递减而是呈不均匀的跳跃式衰减。需要指出的是，此处的指数并非最终意义上的CBD墨菲指数，仅反映了各街区商务功能聚集程度，作为城市现状CBD范围划定的依据，从而为下一步划分CBD范围奠定基础（图A．6，图A．7）。

图A．6　重庆解放碑CBD墨菲高度指数分布

注：1∶500地形图由重庆市规划局提供

图A．7　重庆解放碑CBD墨菲密度指数分布

注：1∶500地形图由重庆市规划局提供

2）峰值地价、功能单元和交通流量因子分析

从峰值地价因子来看，市场经济条件下，CBD的土地价值必然得到充分的表现，承租能力弱的产业逐步外移，留下和进入的是能承受高地价的产业。地价峰值区（PLVI）是CBD最显著的外在特点，在重庆主城范围内，渝中组团的地价以1～4级为主，从其基准地价差与地域街区分布统计表（表A．3）中可以直观地看出，一级地价街区基本分布在解放碑地区内。我们将其绘制成地价因子分布图（图A．8），图中黑色代表一级地价街区，深灰色代表二级地价街区，浅灰色代表三级地价街区。以解放碑为核心，民生路—小米市—磁器街—新华路—民族路—沧白路—临江路所围成的区域，包含了几乎全部的一级地价街区，是重庆的地价峰值区，其余地区依次减小。

表A．3　重庆市渝中区商业基准地价级差与地域街区分布统计表

资料来源：重庆市渝中区土地局

图A．8　重庆解放碑CBD地价因子分布图

资料来源：国家计委宏观经济研究院课题组．重庆市CBD规划前期研究，2002．5

从交通流量因子来看，CBD具有方便人流、车流集散的交通网络，根据重庆渝中半岛的交通资料（表A．4），长江滨江路和嘉陵江滨江路是渝中半岛道路等级最高、车速最快的主干道，将其视为重庆CBD的输配环有一定可行性，新华路以及和平路、解放东路也可视为输配环的构成干道。

表A．4　渝中半岛城市干道车速

资料来源：重庆市交通管理局

从功能单元因子来看，重要商务单元的聚集与存在不仅可以提高CBD的效率与层次，还可以不断吸引新的商务功能单元进入到CBD中，我们将在重庆的重要商务功能单元分布落在图上，构成了CBD单元因子构成图（图A．9），从图中可以看出，中国农业银行、中国建设银行、国家开发银行等众多重庆市最高金融功能单位，大都会商厦、民生大厦、半岛国际大厦、重庆商社大厦等公司贸易功能单元，扬子岛酒店、渝都大酒店，重庆中迪广告公司、天恒广告公司、中豪律师事务所等专业化服务功能单元不约而同地聚集到解放碑附近地区，从数量和等级上都明显优于其他地区。

图A．9　重庆解放碑CBD功能单元因子分布图

资料来源：国家计委宏观经济研究院课题组．重庆市CBD规划前期研究，2002．5

3）CBD范围的初次界定

在各街区墨菲指数分布图的基础上，叠合峰值地价分布因子，交通流量因子和功能单元分布因子，可以制定CBD的意向范围界线，并在初步界定的CBD范围内，将各街区的商务建筑面积、总建筑面积、总用地面积分别累加，计算该CBD范围内的CBHI和CBII指数，将得出的初步结果与CBHI≥1．0，CBII≥50%的参数作对比。

初次界定CBD范围为1．07km²（图A．10），经过总体计算，CBHI＝2．15，CBII＝59%，墨菲高度、密度指数均偏大，也就是说初次界定的CBD范围偏小，仅仅划了墨菲高度、密度指数较大的核心街区，未将周边墨菲高度、密度指数较小的街区划入其中。

图A．10　重庆解放碑CBD范围初次界定

注：1∶500地形图由重庆市规划局提供

4）CBD范围的调整与校核

由于初测定的CBD边界偏小，我们扩大其范围，并重新进行CBHI和CBII的统计计算，再次统计的CBD范围偏大，我们继续缩小波动幅度，逐步调整使CBD范围内的墨菲指数渐渐逼近CBHI≥1．0，CBII＝50%，经过4～5次的调整与接核，我们确定了重庆CBD的现状范围。并在此基础上进一步划分了CBD的硬核与边框（图A．11）。

图A．11　重庆解放碑CBD范围最终界定

注：1∶500地形图由重庆市规划局提供

用同样的方法，我们用半年的时间将其余14个城市的CBD范围一一界定。本次CBD范围界定调研时间统一为2003年冬季，技术路线上综合了20世纪50年代以来西方CBD范围界定的成熟方法，并借鉴了国内多次CBD范围界定的经验教训，采用完全相同的调查标准、统计精度和计算方法，这样量化界定出来的结果具有相当的精确度和可比性，为下一步的研究做好了准备。

【注释】

(1)墨菲指数界定法亦称墨菲与万斯技术，简称CBI法，这是在CBD量化研究中最具有影响力的技术方法，于1954年由美国经济地理学家R．E．墨菲和J．E．万斯提出。