内商务产业与商务空间聚集分析

8．3．1　CBD内商务产业与商务空间聚集分析

贸易、金融以及专业化服务业的扩张为商务空间的开发创造了需求市场，又为开发活动提供了资金可能。对南京CBD的跟踪研究表明，传统体制之下城市产业结构、空间结构的双重失衡形成了强大的动力，推动了商务空间开发与CBD的拓展。1989—2003年，南京基本建设投资力度提高了15．2倍，新增的投资大量地转向各类商务设施，均衡发展的格局逐渐演变为CBD商务设施集中建设的局面。根据20年来南京商务产业的发展统计（图8．15），新街口CBD在从商业中心区到CBD的演化过程可以分为四个阶段。

1）零售商业的聚集（1978—1995年）

20世纪80年代新街口地区商务类建筑比例极小，是一个以零售商业和文化娱乐业态为主的城市商业中心，而这一时期，南京的商务产业也几乎不存在。从商务产业的发展矩阵来看，1990年前后3年间，南京贸易、金融等商务产业均在弱势产业群和成长产业群之间徘徊，保险、技术服务等产业更是处于萌芽状态，根本无法左右中心区的发展。

图8．15　南京商务产业的发展矩阵

资料来源：南京市统计局

2）国内贸易业的聚集（1994—1997年）

20世纪90年代以来，随着经济体制改革的开展，南京城市产业结构也发生了相应的变化。在向市场经济转型的过程中，国内贸易办公业由于基础好，又与经济活动关系最密切，首先进入了高速发展期。1995年，国内贸易产业达到了增长的顶峰，当年产业规模达61．2亿元，业务额增长率为28．6%，大大超过了1995年商务产业的均值（平均规模43．3亿元），进入高规模、高增长的双高时期，成为当时南京城市的主导产业。高速发展的业务量急需大量新的商务活动空间与之相适应，而强势的产业规模又使其能承受CBD高额的地价。在进入强势产业群区后，国内贸易业开始向城市中心地区集聚，同时参与城市中心体系的调整与重组，长江贸易大厦、同仁大厦、华荣大厦、青华大厦、新华大厦等一批以贸易办公功能为主的商务高层建筑在1994—1997年间相继建成，不仅改变了新街口中心区的空间形态、城市机理和景观天际线，更深刻地改变了新街口商业中心区的主导功能，拓展了新街口的概念范围。从广义的新街口地区来看，商务功能区逐渐成为该地区的主导产业，新街口地区也由城市商业中心向城市CBD转型过渡。这个城市功能转型过程是长期的、缓慢的、不易被人察觉的，但同时又是必然的、稳定的和不可更改的。

3）金融业的聚集（1997—2000年）

20世纪90年代中期银行的改制和商业银行的出现极大地改变了金融业的行业地位，金融业也由原计划经济体制下的国家事业单位转变为市场经济体制下的商业机构，这一转变极大地促进了南京金融业的发展。在国内贸易产业之后，1997年南京金融业到达了增长的顶峰，当年产业规模68．6亿元，业务额增长率65．4%，而当年的商务产业平均规模为29．5亿元，平均业务额增长率为29．5%，金融业的产业规模和业务额增长率分别比平均值分别高出2．3倍和2．2倍。同年金融业进入城市强势产业群。同国内贸易办公业一样，强势的金融业开始在CBD内大规模拓展空间份额，大兴土木。而与国内贸易办公业不同的是，金融机构数量少而单个机构规模庞大，如招商银行总部内管理机构就达65个（图8．16），而设在南京的地区总部内机构也有26个之多。出于业务的需要，金融机构在CBD内的入驻方式多为单个机构总部建造独立的商务办公高层建筑，而上一轮国内贸易业的聚集则普遍为租用或买断商务楼的若干楼层或若干房间，标志性不明显。相比之下，1997年以来金融业在新街口CBD的空间聚集尤其显得清晰明确，可识别性强（图8．17），因此一般将1997年认为是新街口CBD形成的标志年份。

图8．16　招商银行机构组织

资料来源：招商银行主页http://www.cmbchina.com

图8．17　1997年与1984年新街口CBD轮廓天际线比较

资料来源：吴明伟，孔令龙，陈联．城市中心区规划．南京：东南大学出版社，1999

4）国际贸易办公业的聚集（2000—2004年）

在中国加入WTO的推动下，国际贸易办公业的发展有了一个长足的进步。2000年，南京国际贸易办公业达到了产业发展顶峰，当年产业规模45．1亿元，业务额增长率51．9%，高于2000年南京商务产业平均规模44．2亿元和平均业务额增长率18．0%，进入城市强势产业群。国际贸易办公在CBD内空间拓展的标志是，大量境外公司和国内涉外贸易办公机构相继将总部设在新街口，不仅在新建成的商贸世纪广场、国际贸易中心等标志性商务楼内聚集，而且在金鹰国际、金鸾大厦等90年代末建成的高档商务楼内通过转租置换增加其产业空间的比重。从国际贸易办公业的发展矩阵看，这一轮的发展峰值不大，同时下降较快，在2000年一年内从成长产业象限滑过强势产业象限直接进入了成熟产业象限，业务量回归平稳发展。因此，这一轮CBD内的空间拓展也表现出比较零散、缺少大规模标志性建筑的特征。

目前，南京商务产业中，国际与国内贸易办公业、金融业已进入成熟产业群，虽然利润高、规模大，但由于业务额增长平缓，已没有大规模扩展空间的需求。从发展趋势上预测，下一轮扩张的主导力量最可能是房地产业、旅游业、邮政电信业和社会服务业这四个成长较快的产业。这种产业发展的次序也正代表了国内各大经济中心城市商务产业发展的普遍规律，即贸易办公、金融证券类核心商务产业首先发展，成为商务产业群主导产业；房地产、邮政电信、社会服务等专业化服务产业在主导产业的带动下紧跟其后发展。前者是龙头产业，后者是配套产业，从南京商务产业的发展历程来看，发展次序十分明显。