城镇用地集约利用潜力

7.2.2　城镇用地集约利用潜力

在城镇用地集约利用理论潜力分析的基础上，分别从闲置、空闲、批而未供土地盘活利用和旧城改造两方面分析了规划期内全省城镇（含工业开发区和园区）用地集约利用的现实潜力。

1）测算指标与方法

城镇理论潜力的测算采用人均建设用地指标，参照值为《城市用地分类与规划建设用地标准》（以下简称《城市标准》）中规划人均建设用地标准Ⅳ级的上限值（见表7.11）。现实潜力在各地可调整低效用地调查成果的基础上，综合考虑城镇规划区范围内的闲置、空闲、批而未供土地和旧城改造增加土地的能力。

表7.11　城市人均建设用地规划指标分级

测算公式如下：

式中：S_i表示在某一参照标准下城镇建设用地集约潜力；S₀表示2004年城镇建设用地现状面积；B_i表示第i级人均用地标准值上限，此处i＝Ⅳ；P₀表示2004年城镇人口^[6]。

2）城镇（含工矿）用地集约利用理论潜力

从理论上讲，如果依照《城市标准》中人均建设用地Ⅳ级标准的上限值120m2/人计算，2004年江苏省城镇人口（3 423.85万人）的城镇与工矿用地需求降至385 076hm²，可节约用地约85 737hm²，约占现有用地的18.2％。从苏南、苏中和苏北三大区域看，区域间城镇（含工矿）用地集约的潜力存在明显差异，总体上表现为苏南＞苏北＞苏中（见表7.12）。依据人均建设用地标准120m²/人计算，苏南、苏中和苏北的城镇建设用地的集约利用潜力分别约为68 647hm²、4 953hm²和12 137hm²。

表7.12　2004年江苏省城镇和工矿用地集约利用理论潜力

3）城镇（含园区）用地集约利用现实潜力

江苏省城镇建设用地集约利用的现实潜力主要来源于两大部分：一是城镇规划区范围内现有的闲置、空闲和批而未供土地；二是规划期内城中村和老城区等低效用地更新改造的潜力。

（1）城镇规划区内闲置、空闲与批而未供土地面积

根据江苏省存量建设用地调查结果，2004年底江苏省城镇规划区范围内闲置、空闲土地总面积为20 433.78hm²。

（2）低效用地更新改造潜力

江苏省主要城市旧城改造情况调查结果显示，2000～2004年全省年均改造用地规模是城镇用地总面积的0.7％左右。另外，根据江苏省部分城市2005～2010年和2011～2020年的更新改造规划，并结合其他省份城市^[7]近几年的旧城改造经验（其城市更新改造面积占其城市建设用地面积的比例在5％～16％之间），推算2004年全省城镇（含园区）低效利用的土地约为城镇用地总面积的10％左右。同时，调查表明，更新改造后低效利用土地的容积率可提高0.6左右。城镇土地更新改造的潜力测算模型为：

式中：S表示更新改造潜力；S_j表示待更新改造土地面积；P₂表示更新改造后容积率；P₁表示更新改造前容积率。

根据历年不同地区旧城改造情况，估计出苏南、苏中和苏北地区在近远期需要进行更新改造的城镇用地占2004年各区域城镇建设用地面积的比例分别约为8％、10％和15％左右。由于江苏省建设用地供需矛盾在“十一五”时期非常突出，按照“先快后慢”的原则，预计2005～2010年可对50％左右的低效利用土地进行更新改造，2011～2020年对剩余50％的低效利用土地进行更新改造。

计算结果表明，2005～2010年全省城镇土地更新改造潜力约为4 100hm²，2011～2020年全省城镇土地更新改造潜力约为3 900hm²。规划期间（2005～2020年）全省城镇土地更新改造潜力约为8 000hm²。

（3）小结

预计通过严格的城镇用地管理，加快闲置、空闲和批而未供土地的开发处置，同时通过广泛引入市场机制、扩大旧城改造资金来源、加大旧城改造力度，近期（2005～2010年）全省城镇（含园区）用地集约利用潜力约为2.4万hm²。在规划期内（2005～2020年）全省城镇（含园区）用地集约利用潜力约为2.8万hm²。