房客更新改造方案的制定

二、房客更新改造方案的制定

（一）制定客房更新改造方案时应注意的问题

（1）进行产品定位：酒店对客房进行改造不能随大流，不根据自身的特点，不管目标客源市场的需求，别人怎么改造，就跟着学，这本身就是个定位的误区。酒店管理层应对酒店的客源市场进行深入的调查，准确地进行市场定位，同时还应对供给市场进行分析。在此基础上，还要研究本酒店的特点，这样才可较好地对产品进行定位。

（2）进行可行性研究：酒店经营能否取得成功，在很大程度上取决于酒店的投入是否合理。国内相当一部分酒店经营效益不高，除了市场和管理因素外，另外一个主要原因是改造时不做投入和产出的可行性分析和论证，也就是大家所说的盲目投资，过分追“星”。投入不合理、负债过重，致使酒店在日后的经营中无法创利。如果四星级酒店每间客房的综合平均造价达到或超过8万美元，按照1‰定价法，其记价表上的房价超过80美元，但在销售过程中能否达到这一房价标准还是个疑问。

（3）重视设计：客房改造能否取得成功，设计也是重要因素。一些酒店只重视材料和设备的高档与豪华，却不注重设计，当然难以取得令人满意的整体效果。设计和装潢分开招标是确保提高设计效果的重要措施。相当一部分酒店为节省设计费用，请承担装潢的公司代为设计，通常难以取得理想的效果。将设计和装潢分开招标突出了设计的重要性，对设计提出了更高的要求，虽然看上去多花了一些费用，但这对于设计质量的保证、装潢的规范、监理的易操作性而言是十分经济的。

（4）聘请专业咨询公司：找到高水平的设计单位是改造成功的重要一步，但设计单位有其局限性，他们对酒店产品了解甚少，这种不足势必在其设计中反映出来。因此，有必要聘请专业咨询公司或酒店业资深人士作为顾问，参与酒店改造方案的审定，以确保方案满足酒店业的特殊需要。

（5）酒店相关管理人员的参与：让酒店相关管理人员尤其是客房部经理参与更新改造方案的制定，能使方案更加科学合理。

（二）客房更新改造方案应体现的特点

1．前瞻性

要在设计、用材、科技含量及预计客人需求方面具有一定的超前性。

随着信息时代的到来，客人尤其是商务客人对酒店的通信条件提出了更高的要求。商务客人希望酒店的客房能安装两部电话，每部电话两根线，以满足携带电脑客人的需求及避免电话占线；将来的酒店甚至会在客房内安装无绳电话，以使客人在客房内的任何地方及酒店内的其他区域接收电话。部分高档客房还会在客房内配置传真机，留出互联网的接口。

电视将成为客房中的沟通中心，除了提供正常的电视节目和收费电影节目外，酒店还通过电视系统为客人提供店内服务设施、市内旅游、购物、用餐和娱乐等各种信息。客人可通过电视预订房内用膳、选看电影、订购商品和查看个人在酒店内的消费情况等。所以，电视屏幕的尺寸将趋大，客房业管理专家认为，将来的电视屏幕尺寸应不小于27英寸。

办公桌的面积应加大。为方便摆放电脑，桌面高度则应降低。一些酒店的办公桌极大，上面放置传真机及打印机，配有调制解调器，并安装了更多的插座。座椅应更加舒适，至少应有轮子，高低最好能够调节，以满足客人办公和休息的需要。

出于对安全的考虑，国内大部分酒店在客房内不配备熨斗和烫衣板。但随着生活节奏的加快，客人越来越讲求效率和实用，他们不愿将衣物送洗衣房熨烫并不是出于对费用的考虑，而是出于方便的原因。因此，酒店应该考虑在客房内配备熨斗和烫衣板。

客房内配备电热水煲对方便客人及节省人力都有其积极的意义。在更新改造时应在恰当的位置留出电源插座。

2．特色性

随着我国旅游事业的发展，酒店业已由卖方市场转为买方市场，传统的客房类型和格式化的装潢布置已难以满足市场的需求，个性化的设计在更新改造中就显得尤为重要。

客房的特色性、个性化可从多方面、多层次加以体现。例如：客房的结构可以摆脱以双床标准间为主的模式；家具的设计可突破三连柜、两张圈椅加一茶几的呆板布局；风格上要体现当地的独特文化；硬件配套上要有创新，不一定非在客房卫生间配置浴缸，在一些酒店或某些楼层可以用淋浴房取而代之。

3．文化性

更新改造方案的文化性主要体现在两个方面：一是对客人文化的尊重，体现以人为本的精神；二是客房产品本身要有主题，要反映一种文化，最好是以当地的文化为主题。

重视对残疾人需求的考虑。随着时代的进步，残疾人的生活日益受到人们的关注。酒店的门厅要有残疾人出入坡道，有专人为残疾人服务的客房，还要考虑到在酒店公共区域设置残疾人卫生间，或在公用卫生间内设置残疾人的专用厕座。

客房走廊两边的房门相对，不太尊重客人隐私，应该错开。客房门的位置最好能内退，既给客人充分的隐私，又便于清洁客房时停放工作车。

装潢的色彩、用品的选择要反映出设计主题。

4．艺术性

更新改造方案不仅应满足功能性的需要，而且更要有艺术品位。除了考虑色彩的搭配，还应重视用品的选择。

老酒店的客房走道较单调，更新改造中采取布置艺术品、配以射灯和对管道井进行处理（局部内凹）等措施，会在很大程度上改变其形象，营造良好的艺术氛围。

对于房内地面装饰，在局部区域采用石料或地板，改变满铺地毯的做法，其视觉效果和实用性会得到提高。

为克服卫生间的冰凉感，可考虑地面满铺尼龙地毯。

5．实用性

更新改造方案要尽可能考虑到日后酒店运营的需要。

国内绝大多数酒店的电视受控于床头控制板，不仅投资大、维修费用高，而且不方便客人使用，也不利于客房服务工作。实际上遥控器完全可以解决电视的开关控制问题，没有必要画蛇添足，多此一举。一些酒店使用的床头触摸式电子开关控制板实际上并不方便，尤其是夜间，大部分老年客人不习惯，也很不喜欢。

公厕及客房卫生间门背后安装衣物挂钩，可以大大方便客人。

客房及卫生间要有门停，否则易造成壁橱及浴缸被撞坏。

热水管要尽可能避免使用镀锌材料，镀锌管作为水管，使用几年后，管内产生大量锈垢，流出的黄水不仅污染洁具，而且夹杂着不光滑内壁滋生的细菌，锈蚀造成水中重金属含量过高，严重危害人体的健康。

客房卫生间不设地漏，可减轻空气中的异味，并在一定程度上减少蚊虫。

一些酒店大堂等公共区域的烟筒由大理石制成，装饰性较强，却忽视了存放垃圾的功能。

从满足客人需求的角度出发，酒店要考虑配备吹风机，至少要将其列入租借客用品中。

6．经济性

经济性一方面表现在更新改造费用低；另一方面表现在运营费用低。

更新改造应由追求高档材料变为重视设计，其效果往往会更好，这对低星级酒店尤为重要。

对于经济酒店来说，可以考虑取消部分客房浴缸而改用淋浴，从而降低建造成本，并相应地增加卫生间空间。

走廊灯应间隔控制，以节约用电。

窗台使用木质材料，经日光暴晒易脱漆变形，而采用石料则可避免这一问题。

7．舒适性

（1）尽可能为客人提供宽敞的活动空间：高档客房面积由原先的20多平方米向更大的方向发展，不少高级酒店的客房面积已达到50平方米。然而，酒店不可能不计成本地扩大客房面积，可以通过设计上的变化，增加客房的可利用面积，这主要表现在改变传统的家具式样上，如设计可伸缩的写字台，将桌子制成有折板或抽屉夹的式样，需要时可变成会议桌或餐桌；有些酒店取消客房中的梳妆台，这既增加空间，又与客房内的商务气氛相协调；还有些酒店收缩甚至取消大壁橱，改用开放式的挂衣架，或采用开放式的壁橱，以增加客房的空间或视觉空间。

（2）重视客房卫生间的设计和设备配套：对于高星级酒店来说，应在可能的范围内扩大卫生间面积，卫生洁具可能原先的三大件（浴缸、面盆、马桶）向四大件（浴缸、面盆、马桶、净身盆）、五大件（浴缸、面盆、马桶、净身盆及淋浴房）发展；并向分室布局变化，如将卫生间分为三个区域，第一区是梳妆区域；第二区是封闭的沐浴、浴缸和抽水马桶；第三区是面盆、大小镜子，并配以明亮的灯光。有的卫生间还把抽水马桶单独隔离，既提高了隐秘性，又提高了卫生间的利用率。

卫生间的梳妆台镜子可采取防结露措施，并增设带放大功能的化妆镜，以方便女士化妆及男士剃须。在套房卫生间内除有电话分机外，还可考虑增加小电视，使客人随时可收看政治、经济新闻及客人关注的其他节目。在不安装小电视的卫生间内，也可接电视收音喇叭，使客人在卫生间也可了解电视节目的进展情况。

（3）提高客房照明亮度：客房的照明亮度尤其是供阅读的照明亮度有待提高，如果在行李架及马桶上方各安一灯，将会方便客人打点行李及上厕客人阅读。

（4）降低噪声：为降低噪声，卫生间排风宜采用管井集中排风。小冰箱最好选择吸收式的环保产品，它的最主要特点是丝毫没有噪声。

（5）重视水压设计：要重视水压的设计，避免出现水压过低尤其是靠近顶部的楼层水压过低的情况。水压过低会使洗澡的享受变为受罪，从而大大降低酒店产品的质量。

（6）注意细节问题：很多细节问题会影响到客房的舒适度。例如，越来越多的酒店为客人提供私人保险箱、互联网接口及不间断电源，如果在更新改造时能留出恰当的位置，则会大大方便客人。

8．安全性

近年来，国家有关部门针对酒店安全出台了一系列法规，更新改造正好为酒店在这方面的整改提供了一个机会。

在更新改造时应对客房内的消防设施予以高度重视。客房走道及其他公共区域的火灾疏散指示灯应安装在墙的下方，以利于逃生时看到。

应淘汰机械门锁系统，转而使用电子门锁系统，使客房的安全性得到加强。

要配备客房门闭门器，消防安全隐患。

卫生间增加紧急呼人按钮，可以方便老、弱、病、残客人。

客房开关的负载在设计上要留有余地，以避免造成跳闸现象。

9．易操作性

为使酒店更易清洁和保养，更新改造时应特别注意以下问题。

（1）防尘：不让尘土进入大楼，要比清洁已经带进大楼里的尘土容易得多。通向大楼的走道表面应该是毛糙的，这样便可以吸住尘土；走道中间稍微拱起，这样水和冰就不易被带入大楼。此外，还应在大厅入口处设置格栅，格栅应铺满整个入口，横条与人流成直角，疏密得当，既保证尘土掉入下面的凹井中，又不易卡住鞋跟，如果入口固定的格栅不方便，可使用防尘地垫。

（2）公共区域工作间：公共区域工作间应大小合适、设备齐全，以方便清洁工工作。但遗憾的是，有相当一部分酒店在平面设计时往往会忽略公共区域工作间。有些酒店尽管考虑了公共区域工作间，但工作间太小，水池装在墙上使用不便，门朝里开而放不下手推车或其他任务设备。

理想的工作间应该是1.83米×2.74米大小。水池装在地面上，一面墙上有挂钩，上面可挂很多用品（诸如吸尘器零件、软管和百洁刷盘等）。湿拖把可挂起，水往水池里滴。工作间内还有一个两层货架，下层放化学清洁剂和其他较重的东西；上层可以放置面巾纸、卷纸、荧光灯管和百洁刷盘一类的东西。货架下面可放置操作推车、吸尘器和其他清洁工具。

（3）铺地：铺地选错地砖会加大清洁工作的难度。卫生间、厨房和其他一些灰尘较多、常需打扫的地方用瓷砖最为理想。瓷砖不论是形状还是颜色选择性很大，如选用恰当，则会非常赏心悦目。某些区域不一定非用地毯不可，一些餐厅可用花岗岩或强化复合木地板。

（4）色彩：地面最理想的颜色应该是和灰尘颜色相近。尽量不用单色地面，单色地面的缺陷是地面清洁或吸尘后会留下痕迹。理想的地毯色彩应该由三四种中间色组成，或者花图案。弹性地面也有两种色彩混合组成，一种基调色彩有点或有条；另一种色彩相夹其间。深色条纹可以掩盖胶鞋跟擦破地面留下的痕迹。