可供应土地潜力评价

2.2　可供应土地潜力评价

2.2.1　研究内容

(1)城市存量建设用地可供应土地潜力评价

运用五华区快鸟遥感数据、昆明市规划局有关五华区城市规划图、昆明市国土局已有的土地市场清查数据、城中村清查数据、企业改制搬迁数据、五华区近期拟拆迁数据等，建立基于GIS的城市存量建设用地可供应土地潜力评价数据库系统。该数据库系统可以根据数据来源的变化和已供应土地情况，不断更新，使可供应土地潜力数据尽可能的准确，为国土部门进行存量土地供应决策提供强有力的技术支持。该数据库系统包括以下几层数据:

图2-1

①低效利用土地。所谓土地的低效利用，是相对于城市发展水平需要达到的土地开发强度而言，现有土地开发强度是否已达到了城市社会经济发展要求达到的开发强度。如果现有土地开发强度没有达到城市社会经济发展要求达到的开发强度，就存在土地再开发利用的潜力，纳入城市存量建设用地可供应土地潜力范畴。本项目研究以相关城市开发理论为指导，同时参考国土资源部《建设用地集约利用潜力评价技术规程》有关技术指标，结合昆明主城的实际和新昆明建设的要求，研究可操作的低效利用土地的评价标准。在对五华区快鸟遥感数据判读的基础上，进行五华区低效利用土地初步评价，以及低效利用土地可能被储备和未来土地供应潜力的数据库建设。

②规划调整土地。城市应按照城市规划进行建设。由于新昆明建设需要，城市规划随之调整，必然出现现有土地利用类型与调整后的城市规划土地利用类型不一致的地方，应该纳入土地收购储备，作为未来土地供应的潜力，也属于城市存量建设用地可供应土地潜力的一种类型。本项目研究以同一时点的城市土地利用现状与城市规划的地类进行比较，计算出因城市规划调整、现状土地可能改变用途，将纳入储备和未来土地供应的潜力，并建立该类土地供应潜力数据库。

③空置、闲置土地。空置、闲置土地，是城市中未利用土地，根据我国《土地管理法》和国务院有关节约集约用地文件，达到一定年限的闲置、空置土地，国土部门可以依法收回，重新供应。因此，闲置、空置土地也是城市存量建设用地可供应土地潜力类型中的一种。本项目研究主要根据土地市场清查的空置、闲置数据台账和土地供应遥感监测及执法认定的结果，建立基于GIS的空置、闲置存量建设用地数据库。这类土地，若空置、闲置时间超过法律规定，依法进行处置后，应该予以收回，纳入储备，重新供应。

④违法占用土地。违法占用的土地，根据我国现行土地管理法律法规，都必须补办手续或依法收回，因此也是城市存量建设用地中可能用于土地供应的潜在土地。本项目研究主要根据土地市场清查的违法占用土地数据台账，建立基于GIS的违法占用土地的存量建设用地数据库。这类土地，若用地单位不能依照法律规定补办手续，依法应该收回，纳入储备，重新供应。

⑤城市拆迁改造土地。根据昆明市政府的统一部署，近几年要拆迁改造的存量建设用地，可能需要纳入储备、再供应。因此，城市拆迁改造土地也是存量建设用地中可能用于土地供应的潜在土地。

⑥城中企业搬迁外移土地。随着城市规模扩大，原有分布于城市中心区内的工业企业，面临环境污染、交通拥挤、土地利用粗放等问题，必须发挥地价杠杆作用，“退二进三”，进行土地置换，充分体现土地价值。因此，这类工业企业需要搬迁外移，其土地由土地储备机构收购、储备，作为未来可供应的土地。本项目研究也将这类土地纳入城市存量建设用地可供应土地潜力。

⑦“城中村”土地。“城中村”土地权属仍是农村集体组织。从城市整体开发建设角度，这类土地应该被征转为国有土地，再进行土地供应，理论上“城中村”土地也是城市存量建设用地可供应土地潜力的一种。但是，“城中村”由于建筑密度大、征地拆迁成本高，这类土地的收购、储备难度很大，土地储备机构没有直接操作“城中村”土地收储，一般是引进社会资金进行改造后重新供地。所以，“城中村”土地是一类特殊的城市存量建设用地可供应土地潜力，本项目研究将它单独作为一个数据层进行建设。

(2)城市新增建设用地可供应土地潜力评价

所谓城市新增建设用地可供应土地潜力，是指城市建成区以外、土地利用规划控制红线以内，扣除已有建设用地、已有和规划的生态用地、水域、城市建设难以利用土地和必须保留的基本农田等，余下可用于未来城市建设的所有土地。

本项目研究根据昆明市五华区土地利用现状数据、基本农田数据、现有土地规划控制红线等基础数据，结合新昆明建设的城市规划、环滇池生态用地规划、水源保护区规划和遥感影像，进行图层叠加和数据整合，形成基于GIS的新增建设用地可供应土地潜力数据库，为国土部门进行新增建设用地供应和农用地转用等决策提供技术支持。

2.2.2　技术路线

本模块研究的技术路线如图2-2。