企业资产组合与区域资产组合理论简述

3.4.1　企业资产组合与区域资产组合理论简述

（1）企业资产组合＝固定资产＋流动资产＋品牌资产＋管理资产

（2）区域资产组合＝环境-固定资产价值＋产业-流动资产价值＋品牌-溢出资产价值＋政府-管理资产价值

企业是一个资产组合，区域也是一个资产组合；两者具有相同的经营特性。

从城市增值经营的观念认识现代城市系统，现代城市由四个系统构成：

①城市接纳产业发展要素集聚和增值的环境系统。城市环境系统由两个子系统构成：一是城市物质环境系统（硬环境系统）。该系统由三大要素构成：城市的土地要素；满足生产和生活需要的城市基础实施要素，也叫城市的公共服务设施系统；公共生态环境要素。二是以人为载体的城市社会环境系统（软环境系统）。社会环境系统由三大要素构成：文化形态、知识存量、服务效率。文化形态是由城市特定的历史积淀形成的历史文化、现代文化的综合。知识存量是指存在于城市中的人力资源和教育系统中知识的总和。服务效率包括市场供给的私人服务和政府提供的公共服务效率。

②以企业为主体的城市产业系统。城市产业系统是指在城市提供的环境系统平台之上存在的企业群落。支撑现代城市经济增长的产业，并不局限在工业领域，可以是旅游业，也可以是商贸业，但不论是什么产业，在市场经济条件下，最终都表现为企业的存在和发展。从统计学角度看，城市化的程度与企业的数量和企业的发展程度成正比。

③由城市环境、城市产业和城市生活综合形成的城市形象系统。城市形象由四部分构成：一是表现城市文化的理念识别系统（CMI），城市理念是特定的城市历史、城市精神、城市发展目标的浓缩；二是以城市市民和城市各种组织为载体的城市行为识别系统（CBI），城市行为是城市理念和文化在城市的社会表现，又具体表现为城市的市民的素质、品位，以及城市的民风、诚信、私人和公共服务的效率；三是城市产业结构识别系统（CIS），是旅游城市，还是商贸城市，或是制造业、资源型城市等；四是以城市建筑风格、街道等构成的城市景观构成城市的视觉识别系统（CVIS）。

图3-12　区域“四类资产”的特性与关系

④以制度创新为核心，以政府为主体的城市治理系统。城市的制度变迁来自两种力量：一种是自下而上来自市场推动的民间力量，称为市场推动的制度变迁；另一种是自上而下来自政府推动的官方力量，称为政府推动的制度变迁。政府对城市的管理有多种途径和手段，如审批、监管、政策等手段，但能够带来城市增值的城市管理是具有制度创新内涵的创新，形成公众、产业、政府的新型治理关系。

如果从价值形态来看上述四大系统时，城市环境属于城市固定资产价值。分为有形的固定资产（物质环境）和无形的固定资产（社会环境）。城市固定资产具有固定资本的特征，一次性投入，在多次性使用中，其价值一部分一部分地转移。物质环境的价值是这样，社会环境价值也是如此。如通过教育形成的一个城市知识储备和培育的城市信用体系等都是在长期中形成，渐渐地转移。此外，城市的固定资产形成以政府投资为主，很大一部分属于公共产品，所以城市固定资产形成主要通过渐进地积累过程形成。

城市产业经济系统属于城市流动资产价值。无论构成企业的生产要素以何种物质形态存在，在一个现代完善的资本市场体系中，构成企业的物质要素都可以最终以资本价值形态进行流动。由于城市产业资产具有高度的流动性，所以城市产业资产可以通过集聚的途径形成。

城市的形象或城市品牌价值是由两部分组成的：一部分来自城市固定资产和流动资产两大系统内在价值外在化的结果；另一部分来自城市形象设计和城市营销投资形成的价值。由于这两部分价值并不是对存在的物质直接标价，它们都依赖于某种物质实体而存在溢出的无形资产。所以将这部分资产称为城市溢出资产。

要维持以制度创新为核心的城市管理系统运行，需要有形资产的投入，但城市管理系统的存在价值并不是简单的有形资产投入的直接转化，城市管理系统形成的价值渗透在这个城市的经济系统中。从这个意义上讲，将管理价值的存在形态称为附加资产价值。由此可得出这样一个公式：

一个城市的总资产或总价值＝固定资产价值＋流动资产价值＋溢出资产价值＋附加资产价值

上述对城市总资产价值构成的分析是静态分析。一个城市总资产增值的过程是一个动态的过程。从动态的角度看，构成城市总资产各部分的增值具有以下特点：

（1）土地租金的涨落是一个城市环境资产增值快慢的综合标志。一个城市的环境资产是否增值，取决于城市环境资产的质量高低。城市环境资产质量的高低，表现为在一定的环境资产总量下，对城市流动资产的吸引力。环境资产质量越高，接纳的流动资产越多，就意味着环境资产的利用率越高，环境资产的增值速度也就越快。受城市的土地资源有限性约束，环境资产增值最终表现为土地租金的上升。

决定一个城市土地租金的高低有多种因素，如土地基础设施的投入，土地位置不同形成的级差地租，推动城市地价上升的主要因素来自产业的推动。如果没有产业推动，无论怎样往土地上进行投入，地价也很难上升。要形成产业推动，就需要有高质量的环境资产。由于环境资产由物质环境和社会环境两部分构成，所以，在产业推动下导致的土地价格上升，并不仅仅是土地价格提高的结果，实际上是整个城市环境资产增值的结果。如果推动土地价格上涨的因素，不完全是产业推动，而是过度房地产投机的结果，那么土地价格的飙升及其导致的泡沫经济，不仅不是环境增值的标志，而是环境资产贬值的先兆。

（2）城市流动资产增值的标志是良好的产业结构及其产业能级的提升和城市国民生产总值的增长。国民生产总值的增长是衡量整个城市总资产增值的一个重要指标。城市的经营活动推动的城市环境资产质量的提高，溢出价值和附加价值的提高，在城市经济发展上最终表现为城市GDP增长。

（3）城市溢出资产是否增值，表现为城市的品牌价值。由于城市溢出资产的构成，来自城市固定资产和流动资产的溢出和城市形象设计和营销形成的附加价值，所以一个城市品牌价值的增值，一方面是一个城市固定资产和流动资产增值的反映，另一方面也是一个城市管理能力的反映。城市形象营销作用表现在两个方面：一方面使城市固定资产和流动资产的溢出价值凝结为城市品牌价值得以实现，另一方面在城市营销中创造新的附加价值。

（4）城市管理具有两种功能，即存量管理和增量管理。存量管理是没有制度创新的按部就班的管理，这样的管理不可能产生增值。使城市管理产生增值的只能是以制度创新为核心的增量管理。管理创新形成的附加价值，对整个城市系统具有“四两拨千斤”的作用。同时，失败的城市管理，不仅会出现减量，严重时也会形成“差之丝毫，谬之千里”的负面作用。