房地产开发与经营机会选择

一、房地产开发与经营机会选择

环境分析的目的，是在房地产开发与经营外部环境与关键因素分析的基础上，对投资机会的选择。机会的存在是客观的，房地产开发经营机会，是指有利于实现开发经营目标，获得较好经济效益的良好条件或客观可能性。根据内容的不同，房地产开发与经营机会选择可以细分为时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。

（一）时机的选择

对于决策者而言，时机的选择对房地产开发与经营目标的实现十分重要。兵法讲究“天时、地利、人和”三者的统一，天时占据第一位，“顺应而生”讲的就是时机的选择正确。

时机选择需要的信息包括全国的房地产周期、区域房地产市场与综合经济周期、国家或地区的宏观调控政策等，详细认真地进行环境分析，对相关信息进行整理分析之后，可以对入市时间进行选择与把握。

1.房地产周期不同阶段的时机选择

房地产周期随房地产类型的不同会有所不同，当处于上升期阶段时，房地产市场供给数量小于需求数量，需求量呈现出不断增长的趋势，而供给量不断增长以满足需求。在该阶段初期，需求量较大，物业的空置率较低，随后，供给虽增加，但新的需求又不断产生，使空置率下降，在该阶段后期，空置率达到5%—6%的正常水平。在供不应求的房地产市场之中，抓住机会、生产出顺应市场需求的产品，获利空间极大。

需要注意的是，在房地产周期处于高峰期开始阶段时，一般都会出现房地产热，房地产价格相对较高，市场呈现出供需两旺的势头，不少房地产投资商趋之若鹜，认为此时入市，时机有利。事实上，决策者应遵循动态性原则对环境进行认真的分析，决策宜相对保守，特别是对开发周期较长的项目，应预测周期高峰延续的时间再行决策。若是房地产开发经营的内容为出租或出售，显然房地产周期的高峰期为最佳时机；若为购买或开发房地产，应选择房地产周期低谷期的后期阶段，因为此时建筑及销售费用都较低，在将要到来的上升期可以以满意的价格较快地出手，从而加快资金的周转，同时也降低了利息的支付。

当然，要想精确地绘出未来房地产的走势图是非常困难的，甚至是不可能的，在进行环境分析的过程中，可以对相关数据进行分析，运用各种技术或经验判断来确定目前处于房地产周期的哪一个阶段，为时机选择提供可靠的科学依据。

2.政策研究与时机选择

中国的房地产市场是受政策（特别是中央政策）影响非常大的市场，市场机制的主导作用还没有完全发挥出来。所以，政策研究，对时机选择十分关键。

例如，1998年国家将住宅业作为新的经济增长点和消费热点，政策上予以重点扶持，相关政策有：

（1）住宅市场化、私有化政策：到2000年，停止福利分房、推行公积金、停止集资建房政策基本到位，住房补贴政策出台。这就意味着，所有城市居民都只能到住宅市场上解决自己的住房问题，长时期的有效购买力的积累在2000—2001年集中于市场释放。

（2）住房按揭政策：住房总价过高，限制了许多购买力较低的顾客，但是有了按揭这一购房形式之后，许多存款较少的年轻人也就有了购房的能力。这一政策为住宅业的发展提供了强有力的支持，也使开发商有了稳定的融资渠道。

这样的时机，是住宅开发建设的有利机会。正是因为这一系列政策的颁布实施，使得各个城市的住宅开发建设形成了一个热潮，商品房价格上扬，供需两旺。抓住这个机会入市，显然为开发商带来的不仅仅是经济效益。不少开发商正是由住宅开发起步，逐步建立了自己的品牌效应，进而涉足其他形式的物业类型，成为房地产界的传奇。

（二）区位地段的选择

从投资角度来看，投资选择地主要考虑当地的投资环境、市场空间、劳动力资源、生产要素成本、交通运输条件等等。在进行区位地段选择之时，应从国家、城市、区域三个层次由粗到细地来进行选择。

1.国家的选择

一般来说，外国投资者在进行投资选择的时候首先要考虑的就是一个国家的宏观政策及经济环境的优越性，如果一个国家的房地产投资环境优越，政策环境宽松，资源丰富、人均收入较高，整体环境对房地产开发经营活动有利，则会吸引大量的外国房地产投资商来我国从事房地产开发与经营活动。

2.城市的选择

我国幅员辽阔，由于地域特点及历史原因，不同城市的发展也不均衡。以西部城市为例，某些西部地区人口稀少，缺乏经济主体，投资环境和市场均不成熟，有些地方甚至缺乏基本的生存条件，显然，在这些地区是不适合投资者去投资的。但同时受地域分工和国家建设的影响，西部不少中心城市经济水平较高，基础设施良好，市场空间较大，人口素质较高，甚至有相当雄厚的技术储备。尤其是西部一些经济中心城市或交通干线周围地区，经济水平与东部地区已无明显差距，这些西部经济发达地区也一直是经济的热点地区。西部地区的各省会城市如重庆、成都、西安、兰州、西宁等城市都成为房地产开发投资比较理想的选择。在这些地方进行房地产开发与经营活动，可供选择的余地比较大，外部环境较为有利。

3.区域的选择

城市在发展的过程中，由于不同区域的自然地理位置、环境、资源等条件的差异，影响着各个区域的劳动分工、性质、定位与发展变化，进而也影响着不同区域房地产市场的发展。在选择城市之后的区域选择，是最终项目选址的基础与前提条件。

以中部城市武汉为例，历史与地域原因基本形成了商业中心——汉口；文教中心——武昌；工业中心——汉口三个区域。比较汉口与武昌，汉口商业发达、交通便利、人流量大、居民购买力较强，但同时也存在着空气质量差、噪声污染严重、交通拥挤等缺点；武昌人文气息较浓、大学林立、近年来商业发展较快，但与汉口相比仍有一定的差距。正是由于这些外部环境的影响，使得不同区域的房地产发展格局呈现出不同的特点。根据各个区域的外部环境特点，选择最适合的区域，是房地产投资机会选择的重点之一。

（三）投资类型的选择

没有十全十美的物业类型，也没有十全十美的经营形式，环境分析就是要通过外部环境关键因素的分析，找出房地产市场上的空白点、不足点，这就是投资类型的机会点。目前我国房地产开发经营的投资类型主要有以下四种。

1.土地投资

土地投资是以土地为载体，或以土地为投资对象，通过对土地进行开发，促进土地增值，从而获得投资收益，另外，由于交通设施的建设或周边环境的改变也会带来土地价值的增长，因此土地投资的收益一般都比较高，这是由城市的发展、人口的增多和土地资源的稀缺性之间的矛盾所决定。进行土地投资具有位置固定、投资额较大、资金占用时间长、增值明显等特性。不过，土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多，而且对决策者的信息掌握与判断能力、预测能力也提出了较高的要求。

2.住宅投资

住宅投资的安全性较高，可以获得稳定的收益。随着城市人口的增加，城市居民流动性增强，而土地由于城市的发展越来越难获得，这种居民对住宅的需求与土地供应之间的矛盾的突出促使住宅价格必然上涨。由于住宅的建设与居民的生活息息相关，因此普通住宅市场广阔，资金回笼快，投资此类物业，可获得较稳定的收入。值得注意的是，高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临的风险更大，一是市场狭窄，顾客群体有限；二是国家的宏观政策环境对高档住宅的投资并非有利，因此投资时应对市场环境认真分析之后谨慎行事。

3.商业设施

商业设施投资，包括商场、铺面、超市、娱乐场所等，其价值是由其地理位置特点、区域商业发达程度、居民的购买能力、流动人口的数量大小、服务质量以及商业信誉来决定的。它的主要特点有：升值潜力大，但变现能力差，投资风险仅次于土地投资，一旦区域经济市场不景气，人流量小，投资商业物业可能要承受较大的损失。投资商业设施是一项全面系统的投入，必须对风险有充分的估计。

4.写字楼

写字楼一般位于城市的中心区域，而城市的主中心区土地的稀缺性强，增值的空间大，特别是主中心区范围有限，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，因此，投资写字楼增值空间较大，但是在环境分析的过程中，不仅要从其地理位置特点来分析，还应从物业质量的高低、配套设施的完善程度来全面衡量，方能降低投资风险，获取理想的经济效益。

（四）质量的选择

房地产开发与经营内容的确定，房地产产品质量的选择，是由房地产供给市场与需求市场共同决定的。在完成了投资类型的选择之后，不同的投资类型质量又有高低之分，例如住宅，有经济适用房、低档住宅、普通住宅、高档住宅、别墅等几个不同的质量等级，不同质量等级的产品投资效益、投资风险不同，一般来说质量等级越高，经济效益越高，投资风险越大，不同的质量等级的产品适合的时机、地段随着外部环境的不同会发生极大的变化。如别墅的兴建在20世纪90年代由于市场供应量严重不足而给开发商带来了极大的利润空间，但到了现在，一是供不应求的现象已经不存在，需求量相对不足；二是国家出台了一系列政策对高档住宅进行控制，如果在这个时机投资别墅，风险极大。房地产供需市场上的空白、不足的产品类型，就是房地产开发经营机会选择中质量选择的重点。

产品的各个质量等级再往下细分，又有不同的产品类型。如普通住宅中按住宅面积的大小，可分为小户型、标准户型、大户型等。如果环境分析深度足够，决策者可根据外部环境的分析结果，将决策细化到产品类型这一层次。以现在房地产市场的“小户型”热为例，从房地产需求市场层面进行分析可知：随着独生子女的成年化，城市人口迁移量的增加，大都市的家庭结构偏小，家庭购买力有限，再加上进入高薪阶层的年轻人人数的增加，不少单身贵族的购房意识相当强烈，房地产需求市场对“小户型”的需求日益明显；从房地产供给市场层面进行分析：福利分房时代的结束，大量的大家庭涌入了商品房市场，为了顺应这一部分家庭的需求，房地产供给市场上的住宅产品主要集中在面积较大、功能齐全的大户型上，从而造成“小户型”住宅供应不足。外部环境分析结果，不难找到房地产产品的空白与不足点，也即是房地产产品质量选择的机会点。

从以上分析可以看出，机会选择的基础是信息。信息的收集量越多、涉及面越广，环境分析得越详细，机会点越清晰；反之，没有信息或信息错误，往往错过机会或机会选择错误。而机会选择的成败关键是决策者的信息敏感力，即对信息价值判断的能力。