影响房地产价格波动的主要原因

2.3　房地产价格的影响因素

房地产市场价格水平及其变动，归根结底是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。其中，待租售的房地产（含增量和存量房地产）形成房地产市场的供给，房地产的消费者或投资者（购买人和承租人）形成了房地产市场的需求。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。

供给和需求对房地产价格的影响，一般规律是：当供给一定时，如果需求增加，价格就会上升，如果需求减少，价格就会下降。而当需求一定时，如果供给增加，价格就会下降；供给减少，价格就会上升。

影响房地产供给和需求的因素众多而且非常复杂，需要进行归纳和分类。常见的归类方法有两种：一种是按影响因素的性质划分，可以分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、环境因素以及心理因素等方面；另一种是按影响因素的范围划分，可以分为一般因素、区域因素以及个别因素三大方面。本书主要按第二种分类方法，具体对影响房地产供求的相关因素进行分析。当然，需要注意的是，一般因素、区域因素、个别因素的划分尤其是一般因素与区域因素的区别并不是绝对的。

2.3.1　一般因素

一般因素又称宏观因素，是指影响一定区域范围内所有房地产价格及其走势的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性、整体性的影响，其覆盖范围可以是一个地区、一个国家乃至全球。显然，这类影响因素对于具体某一宗房地产价格而言，并不直接，但他们往往是决定具体房地产价格及其走势的基础和关键。一般因素中，主要有行政因素、经济因素、社会因素、人口因素和国际因素等。

1）行政因素

行政因素是指国家政策、法律、法规和行政法令对房地产市场和房地产价格的影响和干预。行政因素中主要有土地制度、住房制度、房地产税制、城市规划、土地利用规划和行政隶属变更等因子。

（1）土地制度、住房制度

土地制度对土地价格具有重要的影响。在我国传统的土地制度下，土地实行无偿无限期使用，也就无所谓土地价格。目前，我国土地制度规定，城市土地使用权有偿有限期使用，允许土地转让、出租和抵押，有效地激活了土地市场，土地才有了价格形式。住房制度也是这样，有些住房制度可以促进形成住房市场，刺激房地产的交易，使房地产的价格趋于合理，而另外一些住房制度，则会抑制房地产的买卖，不利于房地产价格的合理化。

（2）房地产税制

政府无论对开发商还是对房地产交易者征税，都会提高他们的成本，实质上是减少他们利用房地产的收益，因而影响他们的供给，还会降低房地产的价格。而且，政府对房地产税种、税率的调整，也会影响房地产的供需变化，从而影响到房地产价格的变化。当然，课税对房地产价格的影响，跟课税可否转嫁也有关系。如果课税可以转嫁出去，则该税种对房地产价格的影响就较小。

（3）城市规划与土地利用规划

城市规划及土地利用规划决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模，还决定了城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。特别是城市详细规划中确定的地块的用途、容积率、覆盖率和建筑物的高度等指标，对房地产价格有很大的影响。就土地用途和容积率来说，微观上，规定的土地用途限制了地块用途的可选择范围，设定了土地价格的上限。如果要改变土地的用途，必须得到规划部门的许可，一旦规划部门批准，土地的效用就会发生改变，房地产的价格也会随之发生变化；设定的容积率限定了土地的开发利用规模或土地使用的强度，开发利用规模或不同利用强度的土地的价格是不同的，这也影响了地价的高低。宏观上，对土地用途和容积率的合理限定，有利于形成一个合理的空间地域结构，有利于各种土地利用的相互协调，因此有提高地价的作用。

（4）行政隶属变更

行政隶属变更一般可分为两类：一类是级别升格，如非建制镇升格为建制镇，县级市升格为地级市，省辖市升格为直辖市等。这种行政隶属变更通常会增强人们对房地产价格的信心，刺激人们的需求，从而促进该地区的房地产价格上涨；另一类是级别不变，其管辖权发生变化。例如，原属于某一较落后地区的城市划归另一较发达地区管辖，则人们对该城市的房地产需求通常也会增加，从而促使其房地产价格的上涨；相反，则会导致其房地产价格下落。

2）经济因素

房地产价格本身就是国家或地区经济情况的直接反映。经济发展状况良好，房地产投资与需求旺盛，房地产价格水平就会随之上升；相反，经济不景气，房地产投资不足，需求观望，房地产价格水平就会降低。影响房地产价格的经济因素中，主要的有经济增长状况、物价、居民收入与消费水平以及利率水平等因子。这些因素对房地产价格的影响都较复杂。

（1）经济发展状况

经济发展状况不仅体现在经济总量的持续增加、经济结构的变化以及城市人口的增加，而且还包括居民的生活质量提高以及福利的改善等方面。经济发展状况好，意味着国民经济增速较快，企业经营效益较好，就业岗位和居民收入增加，这必然会促使投资生产活动活跃，对各类房地产的需求不断增加，由此引起房地产价格上涨，尤其是引起地价的上涨。

（2）物价

房地产价格是物价的一部分，但也有前面提到的自己的特性。当物价普遍波动时，实质上是货币购买力在变动，即币值发生变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，房地产价格变动的百分比相当于物价变动的百分比，且两者变动方向相同。就房地产价格与一般物价的关系而言，无论一般物价总水平是否变动，如果其中某些物价发生了变动，也会引起房地产价格的变动，如建筑材料，特别是钢材、水泥与木材的价格以及建筑人工费的上涨，都会增加房地产的开发成本，从而有可能推动房地产价格的上涨。由于房地产的稀缺性，从较长时期看，房地产价格（尤其是地价）的上涨率要高于一般物价和国民收入的增长率。

（3）居民收入与消费水平

对房地产价格可能有影响的是居民的可支配收入及可任意支配收入。居民实际收入增加后，对其居住与活动空间的要求也会有所提高，也就是会增加对房地产的需求，影响供求关系，进而可能导致房地产价格的上涨。收入增加对房地产价格的影响程度要视收入水平与边际消费倾向的大小而定。如果居民收入的增加是由于中、低收入者收入增加的结果，则其边际消费倾向较大，在改善了衣食之后，会增加住宅房地产的需求，因此很可能会促使住宅价格的上涨。但如果居民收入的增加是由于高收入者收入增加的结果，那么收入增加的大部分即使是全部都用于储蓄或其他投资，对房地产影响不大。不过，如果高收入者将剩余收入从事房地产投机，则会引起房地产价格上涨。

（4）利率水平

房地产是投资大、高价值的商品，其价格高低与利率水平有密切关系。由于房地产消费中借贷资金的比例通常比较大，若利率水平高（低），则购买和使用者须支付较高（低）的利息，导致其消费房地产的需求下降（上升），进而影响房地产的价格。另一方面，利率水平的高低还会影响社会投资收益水平的高低。当利率较低时，社会投资意欲较强，对收益率的要求也较低，投资者愿意支付更高的价格去购买产生同样收益的房地产，从而导致房地产价格的上升。

3）社会因素

社会因素是指一个国家或地区的社会状况，包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化水平、社会心理等。很显然，社会稳定有利于人们对房地产的投资、消费、持有或交易，有利于房地产市场的繁荣与发展。因此，也会影响房地产的价格变化。社会因素可分为一般社会因素和区域社会因素。

（1）政治安定状况

它是指一国国家现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治安定（或不稳定）就意味着社会稳定（或动荡），财产权保障良好（或不足），人们投资、置业的信心会受到有利的（或不利的）影响，当然会造成房地产价格的上升（或低落）。

（2）社会治安程度

它是指偷盗、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的犯罪情况。按影响范围的大小，可把社会治安程度划分为一般社会治安程度和区域社会治安程度。对某一具体房地产价格影响大的是区域社会治安程度。房地产所处的地区，如果治安较差，经常发生各类犯罪案件，则人们会感到在这里生活、工作缺乏安全感，从而减少对该地区房地产的需求，长此以往，必然造成房地产价格的下降。

（3）房地产投机

它是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常收益的行为。房地产投机对房地产价格的影响有三种情况：房地产供不应求时，投机者的抢购会哄抬房地产价格；房地产供过于求时，投机者的抛售会使房地产价格下跌更快；房地产价格低落时，投机者购置房地产，以待房地产价格上涨时抛出，则有利于稳定房价。

（4）城市化水平

一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产，尤其是住宅房地产的需求不断、持续地增加，从而带动城市房地产价格的上涨。

（5）社会心理

在房地产价格的形成过程中，社会心理因素对房地产价格的影响是不可忽视的。影响房地产价格的社会心理因素主要有消费观念、欣赏趣味（偏好）、消费时尚、接近名家住宅与攀比心理、讲究风水、讲究门牌号码、楼宇数字或土地号数、价值观念与宗教等因子。比如，不少人对门牌号“168”（谐音“一路发”）的房屋有特别的爱好，出售人就很有可能利用这一点提高该房地产的租售价格。又比如，房地产购买者会出于对某房地产的特殊需要或特殊偏好，在竞价过程中抬高房地产的价格。

4）人口因素

人口因素是一个国家或地区的人口状况。房地产的需求主体是人，人的数量、职业、爱好、年龄等对房地产的总体需求及使用方式有很大影响，进而也影响到房地产的需求及其价格的高低。人口因素主要有人口数量、人口素质、家庭人口规模等因子。

（1）人口数量

一般来说，一个地区的人口数量与该地区的房地产价格呈正相关关系，人口增加，对房地产的需求增加，房地产价格上升。人口数量的相对指标是人口密度，较高的人口密度有可能刺激商业、服务业等产业的发展，从而提高房地产的价格。但人口密度过高可能导致生活环境恶化，也有可能降低房地产价格。

（2）人口素质

人口素质包括人们的教育水平、公民意识、守法程度、收入水平等。一个地区的人口素质总体较高，他们就必然要求附近有充足、完善的公共设施，宽敞舒适的居住环境，这些都会形成较强劲的房地产需求，使房地产价格趋高。

（3）家庭规模

它是指一个国家或某一地区家庭平均人口数量。即使人口总数不变，家庭规模的变化也会影响居住单位数量，从而导致房地产需求的变化而影响房地产价格。目前我国家庭日趋小型化，即大家庭分解为小家庭，单亲家庭也有增加，造成对住宅单位的需求不断增加，带来房地产特别是住宅价格的升高趋势。

5）国际因素

房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。随着全球经济的一体化，国际环境的变化对任何一个国家或城市房地产价格的影响都日益明显。总体来看，影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、军事冲突情况、政治对立状况和国际竞争状况等因子。

（1）世界经济状况

如果世界经济发展良好，国际房地产投资者就会对房地产的升值有信心，国际间的商业往来会更加频繁，对写字楼等房地产的需求自然会增加，这些对房地产价格的上涨是一个有力的促进。

（2）军事冲突情况

军事冲突将影响房地产的物质存在，也会影响到房地产占用者的生命与财产安全。因此，一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下跌，而那些受到战争威胁或影响的地区，其房地产价格也会有所下降。

（3）政治对立状况

国家之间的政治对立很可能导致一个国家对另一个国家实施经济封锁、冻结贷款、终止往来等行为，这些很可能会影响房地产的需求，导致房地产价格下跌。

（4）国际竞争状况

国与国之间为吸引外来投资采取的政策，一是低地价政策，这会直接促使房地产价格的低落；二是其他方面的优惠政策，吸引大量外来投资者进入的同时，也带来了这些投资者对房地产需求的增加，这又会导致房地产价格的上涨。

2.3.2　区域因素

区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等因素结合所产生的区域性特性，对该区域内的各宗房地产价格水平产生影响的因素。相对于一般因素而言，区域因素的影响范围要小一些，但区域因素是房地产市场的直接影响因素，在房地产估价中，区域因素的分析和把握是房地产正确合理估价的关键。区域因素主要有商业服务繁华程度、交通条件、基本设施、区域环境条件等因子。

1）区域商服繁华程度

商服繁华程度也称商业服务繁华程度，是指一个区域的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物流、人流和信息流通量，从而影响到所在地区的房地产价格水平。商业服务业的规模等级越高，房地产的使用效益越高，价格相应越高。

2）区域交通条件

交通条件是指一个区域的道路交通通达程度、公共交通的便捷程度以及对外交通的便利状况。交通条件包括通行距离和通行时间两个方面，良好的交通条件既要求通行距离短，以节省运费，又要求交通顺.，以减少出行时间。交通条件的优劣将直接影响城市人流、物流的通达性及其交通运输成本（包括时间成本、物质成本及资金成本），明显影响人们的出行方便程度，从而影响房地产价格水平的高低。交通条件因素主要有道路通达度、公交便捷度和对外交通便利度等影响因子。

3）区域基本设施状况

基本设施是一个地区的供电、供热、供气、电讯、通信、环保、抗灾、给排水等基础设施和学校、医院、银行、邮局等公用设施与生活设施的基本状况。基本设施的优劣将直接影响人们的生活、学习、工作的方便程度以及效率的高低，从而影响人们对该地区及该地区房地产的认识，进而影响房地产的价格。

4）区域环境条件

区域环境条件是指房地产所在区域的物理性状因素情况。随着人们生活水平的提高，对房地产尤其是住宅类房地产的环境质量的要求将越来越高，环境条件成为人们选购房地产时考虑的重要因素，因而对房地产价格有明显的影响。一般来讲，区域环境条件包括声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境以及卫生环境等因子。

①声觉环境。声觉环境主要是指区域的噪声情况。对于住宅、宾馆、办公、教育、科研等类房地产来说，噪声的大小程度与房地产价格呈负相关关系，即噪声大，房地产价格通常较低；噪声小、比较安静的地方，房地产价格通常较高。

②大气环境。大气即空气的质量情况直接影响人们的身体健康。房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，或者是否有化工厂、屠宰场、厕所、煤场等，对房地产价格都有一定的影响。因此，凡接近这些地方的房地产，其价格通常相对较低。

③水文环境。房地产所在地区地下水的污染程度如何，直接影响着该地区房地产的价格。饮水水源的水质量及其受到的污染程度，对附近的房地产价格影响更大。

④视觉环境。房地产周围的电线杆、广告牌、标示牌等的状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，空地是否宽敞，公园、绿地等形成的景观是否赏心悦目，都对房地产价格有影响。

⑤卫生环境。房地产所在地区的垃圾堆放状况等卫生环境状况，对房地产价格也有一定的影响。

2.3.3　个别因素

个别因素又称微观因素，是指具体影响某宗房地产价格的因素。这类因素对房地产市场的影响范围和程度最小，但对具体房地产价格的影响却是最直接、最具体的。个别因素包括微观环境条件和房地产本身的物理因素。

1）微观环境条件

微观环境条件是指影响具体房地产或房地产所在地点的微观环境状况，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境以及日照、通风、温度、湿度等因子。具有良好微观环境条件的房地产，其价格通常较高；反之，则房地产价格会相对较低。

2）物理因素

物理因素是房地产本身的自然条件状况，包括土地的位置、面积、形状、地形、地势、地质与地貌，建筑物的质量、功能、外观、风格、式样、朝向、结构、布局、楼高、楼层、设备配置、装潢、成新，房地产的临街状况、容积率、覆盖率、利用类型等因子。凡是位于良好区位，建筑物外观新颖、优美，容积率适当，布局合理的房地产，其价格通常较高；反之，则房地产价格相对较低。

上述3类影响因素对房地产价格的影响或作用程度是不同的。一般来说，一般因素是房地产价格的基础和前提，区域因素是房地产价格的关键，个别因素是房地产价格的具体修正。从某种意义上而言，一般因素决定了房地产价格的存在性，如政策制度；而由于土地本身的特点以及房地产市场的特点，区域因素则是房地产价格的决定性因素；微观因素主要是对已存在价格的微观修正，如朝向、楼层、面积、使用年限等。因此，在房地产价格影响因素分析中，应更注重对区域因素的分析。