近年中国房地产业发展的历史回顾

11.1　近20年中国房地产业发展的历史回顾

在回顾20年来中国农村改革开放的成就时，谁都不会忘记安徽省凤阳县小岗村的18户农民。但是，在回顾20年来中国城市改革开放的成就时，又有谁能够磨灭房地产业的巨大作用呢？总的说来，我国房地产业的发展可大致划分如下四个阶段:

第一阶段:新中国成立至1978年。在这一阶段，房地产业方面所做的工作主要是城市住宅由分散建设到统一建设，是城市建设综合开发的萌芽时期。但这个时期的中国房地产业严格来说还不能称其为真正的产业，尤其是住宅产业，还只是作为福利产品进行分配的。早在1963年10月，中发［63］号《中共中央、国务院第二次城市工作会议纪要》中就明确指出:“今后在大中城市中新建和扩建企业、事业单位，要把住宅校舍以及其他生活服务和有关市政设施和投资，拨交所在城市实行统一建设、统一管理，或者在统一规划下，实行分建统管。”到1977年4月，国家建委颁发《关于厂矿企业职工住宅，宿舍建设标准的几点意见》，明确了住宅建筑主要指标，要求加强管理，逐步实现住宅建设“六统一”（即统一规划、投资、设计、施工、分配、管理）。接着，在1978年3月，国务院《关于加强城市建设工作的意见》进一步肯定了民用建筑逐步实行“六统一”的方向。实行统建的主要目的在于节省资金和占地，加速解决城镇住房问题。据有关资料表明，在1952～1978年的27年里，主要由政府安排的住宅建设投资仅占同期GDP的0.78%，加上农村居民的住宅投资，全社会用于住宅的投资总量仅占同期GDP的1.5%⁽¹⁾。出现这种现象的主要原因是我们不承认房地产，如住宅是商品，因而也就没有住宅交易市场，住宅建设不能形成良性循环，自然也就无法形成房地产市场。

这一阶段的主要特征是:国家实行高度统一的计划经济，城镇住宅建设由国家统一安排，住宅建设虽在一直进行，但不是作为一个产业来发展的。加上当时住宅建设是以国家投入为主，而建设越多，维修费用就越高，加之当时社会强调“先生产、后生活”，再加上人口的快速增长，住宅建设投入严重不足，中国房地产业呈现出严重的短缺现象。

第二阶段:1979～1989年。这一阶段逐渐地基本明确了我国实行有计划的商品经济，住宅具有商品的属性，住宅建设应按商品生产和流通方式实行经营，房地产业逐步走向了社会化和产业化。房地产业过渡到了统一开发时期，即统一确定城市成片开发地段，规定开发区的建设内容，吸取集资联建的优点，成立房屋建设开发公司，统一建设。直到1979年，全国城镇住宅建设投资90%以上仍然来自中央和地方政府的财政拨款。1979年以后，单位和个人在住房建设上的投入逐步增加；到1985年，在城镇住宅建设中，企事业单位成为主要投资者，投入比重达到了60%～70%。政府投资减到了20%的水平，个人投资为10%左右。由于国家投入和企事业单位的投入仍不能解决城镇居民对住房日益增长的需要，住房改革被提上议事日程。这说明在计划经济向市场经济转变的过程中，过去那种仅仅依靠国家投入进行房地产建设的做法已不能适应经济及社会发展和人口增长的需要。改革已经势在必行。其实早在1980年，邓小平同志就提出了住房制度改革的总体设想。随后的1982年4月，国务院批转国家建委、城建总局《关于城市出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，同意在常州、郑州、沙市和四平四城市进行住宅出售试点。后由于缺乏规范，陆续停止了试点工作。1984年9月，国务院颁布的《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》明确规定，“建立城市综合开发公司，对城市土地、房屋实行综合开发，有条件的城市和大型工矿区要逐步建立若干个这一类的开发公司，实行独立经营，自负盈亏。”1986年，国务院确定山东烟台、安徽蚌埠、河北唐山为房改的综合配套试点城市，在这些城市开始实行“增资提租”的房改，包括增加工资、提高房租、鼓励买房等。1987年，随着房改试点在全国推广，房地产业得以复苏和发展，一些金融机构除向房地产开发企业贷款、与房地产公司进行项目合作外，逐步更深更广泛地进入房地产业。1988年上半年，第一次全国房改会议召开，国务院住房制度改革领导小组发布了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的方案》，使我国城镇住房制度改革进入实质性阶段，为住宅产业的发展提供了基础和动力。与住房制度改革相适应，20世纪80年代初，我国逐步开始对土地进行批租，允许住宅作为商品进行转让，但地产仍由国家垄断。1980年，全国城市规划工作会议提出征收城镇土地使用费的设想，并于1981年11月开始实行，为引进外资在土地出让方面做出了大胆的尝试。

在邓小平关于设立深圳特区的决策下，深圳的房地产开发荡起了冲天大浪。当深圳特区建设的大本营蔡屋围传出“革命导师说过，可以出租地”以后，香港的《文汇报》、《大公报》、《明报》纷纷以显著位置报道这条消息。善于捕捉商机的香港老板纷纷过河来找房地产公司谈地皮了！最先签约的香港德兴公司，租地5000平方米，建德兴大厦。接着，香港中国海外投资公司租地3000平方米，建海丰苑大厦……1980～1981年，仅房地产公司，就吸引外商在罗湖区投资40亿港元，订租地4.54万平方米。我方收得土地使用费共计2.136亿港元。1984年，建设部在广东佛山召开了会议，推广了深圳特区和沿海开放城市的经验，提出了搞活房地产业、开发房地产市场的具体措施。深圳特区虽然创办仅几年，但发展神速，高楼迭起，大批住宅楼宇、工业厂房、商用楼房已进入国际房地产市场。深圳与香港仅一河之隔，不少香港人来深圳置业兴家，买厂房、购居屋、租写字楼，刺激了深圳的房地产市场。深圳的楼价随着特区投资环境的日臻完善而急剧上扬。这时候，僵化的土地政策与活跃的楼宇买卖在深圳构成了一幅矛盾的图画。

1987年9月，国务院决定参考香港特区、新加坡的房地产制度，在深圳试点。新的房地产制度的特点是土地所有权与使用权分开，土地有偿定期使用，房产服从地产，到期无偿收回地面和地下的建筑物及附着物。1987年12月1日，当深圳市人民政府宣布将首次采用公开拍卖方式，有偿出让一块国有土地的使用权给深圳特区房地产公司，再次冲击传统体制时，全世界都瞪大了眼睛。中国房地产业的发展才真正进入了一个土地有偿转让的新阶段。1988年4月12日召开的七届全国人大一次会议通过了修改宪法议案。《中华人民共和国宪法修正草案》把禁止出租土地的“出租”二字删掉，规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这就加速了中国房地产业的发展，使我国房地产市场迅速崛起，形成了中国房地产发展的宏观环境。1988年9月27日，国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定从1988年11月1日起，对城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地使用者征收土地使用税。1989年3月，海南提出向外商一次批租洋浦荒滩30平方公里，租期70年，掀起了“洋浦风波”，也开了成片出让土地进行开发的先河。

第三阶段:1990～1998年。在第二阶段的基础上，中国的房地产业得到了较快的发展，到1990年底，从事房地产开发，经营房屋的企业达到4400多家，职工14.7万人，当年房地产综合开发投资达到253.3亿元人民币，占全社会固定资产投资的5.6%；竣工商品房屋面积4196万平方米，占全社会房屋竣工面积的14.2%；销售商品房2865.54万平方米，交易额超过200亿元人民币⁽²⁾。1991～1998年房地产销售面积平均增长22.02%，房地产销售额增长40.05%，房地产开发投资占GDP的比重已经连续多年达到4%～5%⁽³⁾。在这一时期，房改进程加快，住宅产业作为一个新兴产业得到了迅速发展。1990年，国家开始全面推行住房公积金制度。1991年上半年，国务院住房制度改革领导小组又颁发了《关于深化住房制度改革的决定》，确定了我国城镇住房制度改革的大方向。1990年5月，上海正式实施以公积金为核心的房改，取得了极大成效。1995年，国家还专项安排了解决中低收入家庭和住房困难户问题的“安居工程”，投放资金125亿元。1998年，国家在全国范围内停止实物福利分房，推行“住房分配货币化”，真正开始向住房社会化、商品化的城镇住房制度改革目标迈进。与此相应，1990年5月，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发成片土地暂行管理办法》，规范我国城镇国有土地出让和转让，并在全国铺开，随后，各地纷纷设立开发区。从20世纪90年代开始，随着投资力度的加大，房地产市场、住宅产业得到蓬勃发展。

这一阶段的一个重要历史背景事件是邓小平同志1992年的南方谈话和中共“十四大”的召开，掀起了改革和发展的新热潮。货币投放快速增长，固定资产投资力度加大，国民经济增长率达到12.8%，房地产开发的政策环境空前宽松，对房地产业和住宅产业的发展产生了极大的推动作用，房地产发展有了一系列的机遇。1992年6月《中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定》中，把房地产业列入“投产少、收效快、效益好、就业容量大，与国民经济和人民生活关系密切”的重点行业。同时，还召开了3个全国房地产大型会议，即6月北京召开的“首次全国房地产工作会议”，8月珠海召开的“房地产经验交流会”以及10月召开的“全国地产工作会议”。这一系列会议的召开明确了房地产业的性质、地位、作用、发展方向等，对中国房地产业的发展具有很强的政策引导作用。此外，经过1989～1991年治理整顿后，各项政策逐步放开，激发了开发商的投资热情和信心，使一直处于沉睡状态的房地产业迅速兴起和繁荣起来。1992年是中国房地产空前发展的一年。这一年投入房地产的资金达732亿元，建成的住宅近2亿平方米，比1991年增长了117%，占全社会固定资产投资近一成。全国国有土地使用权出让3000幅，共2.2万公倾，分别是1991年以前出让土地总数的3倍和11倍⁽⁴⁾。

这一阶段的另一个现象是外商投资的快速涌入。1992年，香港资本市场总量的10%均投向大陆房地产业。一时间，“开发区热”遍及全国，巨额台资投向厦门、福州；大连、天津、青岛则开始吸纳日本和韩国的资金。当年，各地政府都将“引进外资”列为主要政绩。但仔细考察就会发现，从1991年开始，直至1993年初蔓延全国的所谓“外商投资热”，其真相就是外商对商品住宅楼宇、别墅、写字楼和通用厂房的投资迅速扩张。据估计，中国这几年开放房地产市场吸纳的外资，占了“引进外资”总额的50%左右。

为什么外商、外资对中国的房地产业如此感兴趣呢？无非是在中国投资房地产业利润率大大高过国际水平，也高于发达国家。国际上房地产业的平均利润率基本上是6%～8%，但中国国内房地产业的平均利润率不低于30%，即使近年市场很不景气，也在20%～25%，连利润率最低的安居工程，还有15%左右的利润，大大高于一般产业的水平。由此而引发的房地产业虚拟繁荣就在所难免了。

在邓小平让一部分人先富起来的大政策下，先行者靠房地产开发步入了亿万富翁的行列。根据中国人民大学资料研究中心主办的《海外工商》公布，截至1994年，国内个人资产上亿元的30位富翁中，海南特区的11位大部分是在1992年期间靠房地产开发致富的；而1992年以后，中国没有新的亿万富翁出现。这些亿万富翁几近白手起家。投入资金最多的是陈宇光，1987年他携款20万元独下海南，一举买下海军航空兵在市场区200亩土地的优先谈判权，从而奠定了今日新能源公司的基础。现在陈宇光的个人资产已达10亿元。

第四阶段:1999年至现在。中国房地产市场进入快速发展的轨道。1999年、2000年、2001年，中国房地产开发投资分别比上年增长13.9%、19.5%和25.3%，2002年1～9月，又比上年同期增长29.4%。新建房竣工面积分别比上年增长28%、16%、18.6%，2002年1～9月又比上年同期增长26.4%。在开发投资和竣工面积快速增长的同时，新建商品房销售面积也出现快速增长。此前三年的增长速度为25%、27%和22.3%。2002年1～9月比上年同期增长24%⁽⁵⁾。更确切地说，是销售的持续旺盛，带动了投资和建造的持续增长。

存量房屋市场出现快速发展。以上海为例，存量房的交易1998年为315万平方米，1999年为350万平方米，2000年达到1442万平方米，2002年则超过了1600万平方米，相当于当年新建商品房的销售量。但是，存量房市场发展的速度在各地城市有很大差异，上海、江苏、浙江等沿海城市发展较快，中西部地区的城市相对较慢，存量房交易的数量现在占房屋交易总量的两至三成。发展空间很大。

商品住宅市场占据主要份额。以2001年为例，商品住宅投资达4279亿元，占房地产开发总投资的68.5%，办公楼和商业用房投资分别占5.1%和11.4%。商品住宅竣工面积达22544万平方米，占新建成商品房屋总面积的82.6%。新建商品住宅销售面积占房屋销售总面积的比例为89%。

中国的房屋市场还有很大的发展空间。2001年全国城镇共新建住宅建筑面积54000万平方米，平均每人每年新建住宅1.3平方米。在新建住宅中，其中商品住宅建造22544万平方米，约合225万套，占41.7%，其余为各单位、企业的集资建房、合作建房和居民自建住房。

这一阶段的外商投资也产生了新的变化。中国于2001年成功加入世界贸易组织，这使得中国将由目前有限范围和有限领域的开放，转变为全方位的开放；由以试点为主的政策引导下的开放，转变为法律框架下的可预见的开放。在这种情况下，美、日、英等外国投资者都在寻找有利的投资机会，而中国的经济也在强劲地增长着，房地产市场更是迅猛增长，迫切地需要外资的进入与支持。当然，与此同时，中国房地产业的“行业大饼”要与外资分享了。表11－1列示了1998～2001年中国房地产业吸引外资的基本情况。

表11－1　房地产业吸引外商投资及其所占比例

资料来源:刘洪玉:《国际资本流动对中国房地产市场的影响》，《中国房地产》2002年第2期。

严格来说，中国房地产业的真正发展是在1992～2002年。这十年，房地产市场从无到有，从无序到规范，从狂热到理性，从炒作到实力的比拼，几多风雨，几多变幻。如今，房地产及住宅产业对国民经济的拉动作用已为世人所公认，正逐步培育成为国家的支柱产业。回顾中国房地产业这十年来的不凡历程，从1992年小平同志南方谈话兴起的中国房地产业的热潮，发展到现在有两大变化，竖向比较，中国房地产业正处在有史以来最好的发展时期；横向比较，今天中国的房地产业发展规模之大，格局变化之快也是在世界上列首位的。这十年大变样的动力何在？主要是房改和地改这两大改革。也是启动房地产业发展的两架发动机，因为这两架发动机带动了我们的产业发展。正如某专家所言，“‘两改’促发展，‘三转’兴房市”。这“两改”指的是中国房地产业经历了住房制度和土地出让制度两项重大改革；这“三转”是指房地产企业的转制、房地产市场的转轨、房地产产品的转型⁽⁶⁾。从土地行政划拨到挂牌招投标；从福利分房到老百姓主动掏钱到市场去买房；从《城市房地产法》的诞生到《商品房销售管理办法》的颁布，制度的创新、法规的完善、观念的碰撞始终与住宅产品的更新换代同时演进，直到实现“人民生活总体上达到小康水平”。

由于我国房地产业的发展时间较短，市场起步较晚，加之法规不健全，市场机制不完善，因此房地产业发展中很快就暴露出一些严重的问题。如土地供给总量失衡，房地产开发项目结构失衡；如高档写字楼、别墅过多，普通住宅较少以及一些地方出现炒楼花炒地皮等不良现象等。虽然中共中央和国务院在1993年已经采取了一系列加强房地产业调控的政策措施，比如加强对国有土地出让的管理，加强对房地产投资方向的引导，加强对所有房地产开发企业的资质审查，加强对房地产收益的管理等，但中国的房地产业发展依然面临着一些其他的问题，如缺乏人才、物业管理队伍不合格、与房地产业发展相配套的交易市场、中介机构等还很不健全。