面临的主要困难和障碍

（一）抵押资产价值普遍较低。除林权外，大多数普通农户申请土地承包经营权抵押贷款，如果按照亩均收益600元、户均耕地5.7亩、抵押经营期限10年、抵押率50%计算，只能拿到1.7万多元贷款，这对于发展设施农业、规模养殖动辄5万元以上的资金需求而言，显得意义不大。如果抵押经营期限过长，则农户面临的风险相应加大。而申请农房抵押贷款，除了少数位于城郊、集镇和生产用房外，普通农房抵押基本上不被金融机构接受。

（二）抵押资产处置变现困难。林权抵押特别是国有林权抵押之所以易于被银行接受，在于抵押的森林资源变现相对便利、对农民基本生计影响不大。而土地承包经营权或农房作为抵押物，因其仍具有一定的保障功能，一旦农民无法如期归还贷款，银行将面临实现抵押权益与维护社会稳定的“两难”，很难强制执行抵押物。即使取得土地承包经营权或农房，由于抵押耕地并不集中连片、农房只能在农村集体经济组织内部流转、农村产权交易市场尚未建立等原因，也难以交易变现，损失无法得到及时弥补。

（三）操作层面存在簿弱环节。一是“三权”确权登记颁证质量有待提高。从全国看，除集体林权发证率较高外，多数地方没有完成农村土地承包经营权和农房确权登记颁证。即便是已基本完成的重庆，仍有相当部分因权属不清或登记面积与实际面积不一致等原因没有发证。二是“三权”抵押资产评估机构少、费用高。特别是涉及面积较大、专业性较强的林权资产评估，地方有资质的评估机构很少，评估费用也让很多贷款申请人难以承受，有企业反映要占到贷款额的10%左右。三是贷款期限短、成本高。尽管银行规定的最长贷款期限甚至有长达10年的，但实际贷款期限一般都在1年以内，要满足较长期限的资金需求，只能到期后再办理转贷。而转贷需要先还清贷款，再重新办理包括评估在内的所有手续，既影响正常经营，又增加融资成本。据部分企业反映，包括利息、担保费、评估费、保证金等在内的实际融资成本按年息计算至少在12%以上。四是农业风险防范机制不健全。尤其是农业保险覆盖范围不大，使银行和担保企业很难放开手脚去开展“三权”抵押贷款业务。

（四）法律层面存在较大障碍。对土地承包经营权抵押，相关法律有明确的禁止性规定。农民对以家庭承包方式获得的土地承包经营权，仅具有占有、使用和收益的权利，没有处分权，《物权法》、《担保法》明确规定不得抵押。只有通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的土地承包经营权，才可用于抵押。对农房抵押，相关法律也有间接性的限制规定。农民对宅基地仅具有占有和使用的权利，没有收益和处分的权利，《物权法》、《担保法》明确规定不得抵押。由于房地不可分离，尽管农民对房屋具有完全产权、法律没有明确禁止抵押，但转让房屋所有权势必涉及到宅基地使用权一并转让。这就与现行法律规定相抵触。只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物和其占用范围内的土地使用权可以抵押。对林权抵押，相关法律存在较大的包容空间。林权包括林木所有权和林地使用权。对林木所有权抵押，法律没有明确禁止性规定。对通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的林地使用权，相关法律允许抵押。但对自留山使用权、通过家庭承包方式获得的林地承包经营权，相关法律明确禁止抵押。