约定解除权未在合理期限内行使的，可否再行主张

——唐某、赖某诉谢某房屋买卖合同纠纷案^[5]

关键词：房屋买卖合同，约定解除权，法定期限，权利消灭

问题提出：当事人在房屋买卖合同中约定了解约条款，但未约定解除权行使期限。解除权人取得合同解除权后，行使解除权是否须有期限限制？解除权人未及时行使解除权，该权利是否消灭？

裁判要旨：合同解除权应当及时行使。合同生效后，出现了符合合同解除的情形，但房屋出卖人与买受人均未行使合同解除权，因此，合同应当继续履行。

原告（反诉被告）：唐某、赖某

被告（反诉原告）：谢某

2013年1月7日，出卖人唐某、赖某与买受人谢某签订了房屋买卖协议，约定如下：出卖人将位于广昌县莲花大道中段小桥处北侧爱莲小区6号楼住房一套及本号房楼下车库（住房建筑面积约139平方米、车库建筑面积约20平方米）出卖给谢某。双方约定住房价格为每平方米2580元，车库价格为每平方米3800元，合计总金额为434620元，最后结算以实际测量房屋面积多还少补。办理房产证、土地证的工本费用、测量费、契税由买受人承担。协议签订后，买受人一次性交付出卖人100000元作为购房定金，在房屋验收合格交付给买受人使用时，买受人支付184620元，房屋交付后两个月内再支付100000元。最后，只留办理房产证和土地证押金50000元，待两证办好交付买受人时，买受人必须付清全部房价及相应费用。出卖人须在2013年5月30日前将该房屋验收合格后交付买受人使用，并在房屋验收合格后两年内，将产权证交付给买受人。买受人未按约定时间付款，出卖人有权按应付房款银行贷款利息的3倍收取买受人滞纳金；出卖人未按约定时间将房屋交付买受人使用或未按约定时间将相关证件交付买受人，买受人有权终止协议，出卖人须退回买受人所付款项并以所付款项银行贷款利息的3倍赔偿买受人的损失。

协议签订后，买受人谢某按约定预付了购房款100000元。2013年5月30日交付时间到期后，出卖人唐某、赖某并没有交付房屋给买受人，买受人谢某也未再付购房尾款。2013年12月18日，出卖人为买受人谢某办理了土地证。2013年12月27日，出卖人为买受人谢某办理了房产证。之后，合同双方当事人因房屋交付及付款问题产生矛盾，经协商未果，唐某、赖某诉至法院，请求判令谢某给付唐某、赖某购房款334620元及违约金，诉讼费由谢某承担。

唐某、赖某观点：2013年1月7日，出卖人唐某、赖某与买受人谢某签订了房屋买卖协议，约定唐某、赖某将位于莲花大道中断小桥处北侧爱莲小区6号楼住房一套及本号房楼下车库出卖给谢某。双方确认交易价格为住房每平方米2580元，车库每平方米3800元，合计总金额为434620元。最后结算以实际测量房屋面积多还少补。双方约定，谢某一次性交付给唐某、赖某100000元作为购房定金，在房屋验收合格交付谢某使用时，谢某支付184620元，房屋交付后两个月内再支付100000元，最后只留办理房产证和土地证押金50000元。嗣后，唐某、赖某按合同约定为谢某办理了房产证、土地证，全面履行和合同义务。谢某除签订合同时支付了100000元定金外，未按约定给付购房尾款，唐某、赖某多次催促，谢某置之不理。

谢某观点：唐某、赖某与谢某签订的房屋买卖协议中约定出卖人未按约定时间将房屋交付买受人使用或未按约定时间将相关证件交付买受人，买受人有权终止协议。出卖人唐某、谢某未及时交付房屋，应向买受人谢某支付违约金，否则不同意继续支付购房款。

法院观点：唐某、赖某与谢某签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，双方对协议的真实性在庭上均不持异议，双方签订的合同应当认定为有效。在合同生效后，出现了符合合同解除的情形，但房屋出卖人与买受人均未行使合同解除权，因此，合同应当继续履行。但是，双方在签订和履行合同过程中均存在过错，且过错程度相当，违约责任可以互相抵销，双方要求对方承担违约金的诉讼请求，法院均不予支持。因此，法院判决原告（反诉被告）唐某、赖某与被告（反诉原告）谢某签订的房屋买卖协议有效，应当继续履行。被告（反诉原告）谢某在判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）唐某、赖某购房款334620元。驳回原告（反诉被告）唐某、赖某的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）谢某的诉讼请求。

所谓合同解除权，是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，当事人可以依单方意思表示解除合同的权利。它的行使，产生合同解除的法律效果，故属于形成权。《合同法》第93条、第94条分别规定了约定解除和法定解除。约定解除是当事人以合同形式为一方或双方保留解除权的解除。其中，保留解除权的合意，被称为解约条款。本案出卖人唐某、赖某与买受人谢某在合同中约定“出卖人未按约定时间将房屋交付买受人使用或未按约定时间将相关证件交付买受人，买受人有权终止协议”，即属于解约条款。

1.约定解除与附解除条件的区别

在合同解除的相关概念中，附解除条件是最容易与约定解除相混淆的概念。附解除条件，是指已经发生法律效力的合同，在约定的解除条件成就时失去效力。二者区别在于：在约定解除的情况下，当约定的解除事由产生时，享有解除权的当事人若行使解除权，则产生合同解除的法律效果；享有解除权的当事人若不行使解除权，则合同继续有效。而在附解除条件的情况下，在当事人约定的解除条件成就时，合同当然失去效力，即使当事人仍希望合同继续有效，也是枉然。上述区分，是有其实践意义的。本案中，当事人约定“出卖人未按期交房或交付房产证，买受人有权解除合同”，即约定解除。出卖人唐某、赖某出现逾期交付房屋的违约行为后，合同并不当然解除，买受人谢某需行使解除权，方能产生合同解除的法律后果。假设双方当事人约定“出卖人未按期交付房屋超出30日的，合同自动解除”，就应当认定为附解除条件，即只要“逾期交付房屋超出30日”的条件成就，合同就当然解除，无须买受人行使解除权。

2.约定解除权的须在合理期限内行使

《合同法》第96条第1款规定了解除权的行使方式：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”解除权对权利人来讲是一种利益，这种利益是否被解除权人舍弃，应当遵其意愿。比如，在房屋买卖合同纠纷中，出卖人因房屋价格上涨而拒绝继续履行合同，买受人因此取得解除权后，其可以选择解除合同，要求出卖人承担违约赔偿责任，也可以选择放弃解除权，主张出卖人继续履行合同。但我们应当看到，因一方当事人享有约定解除权时，其是否行使，会产生合同解除或继续履行两种截然相反的法律效果，如果享有解除权的一方不及时行使，合同效力将处于极不稳定的状态，另一方当事人必然无所适从。故此，法律有必要对约定解除权的行使期限做出限制。根据《合同法》第95条及其他法律规定，解除权的行使应受如下限制：

（1）解除权须在约定期限内行使。如果双方当事人在合同中约定了解除权的行使期限，解除权人未在约定期限内行使，解除权消灭。

（2）解除权须在法定期限内行使。当事人仅约定了解约事由，并未明确约定解除权行使期限，但法律对解除权行使期限作出规定的，解除权人应在法定期限内行使。例如，《保险法》第16条规定，订立保险合同，保险人就保险标的或者被保险人的有关情况提出询问的，投保人应当如实告知。投保人故意或者因重大过失未履行前款规定的如实告知义务，足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险人有权解除合同。前款规定的合同解除权，自保险人知道有解除事由之日起，超过30日不行使而消灭。

（3）法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后，应在合理期限内行使。值得注意的是，在审判实践中，该“合理期限”，应当结合合同目的、履行情况等情节综合加以判定。

（4）对方当事人没有催告的，亦应自知道解除事由后在一定期限内行使。《合同法》第95条没有考虑到该种情形，留下了立法上的遗憾，但实践中这种对方当事人不进行催告的情况又是普遍存在的。合同约定的解除事由，最常见的是对方当事人存在违约行为，而一旦出现违约行为后，违约方出于对自己利益的考虑，很少主动催告对方行使解除权。在此情况下，如果对解除权的行使期限不加限制，放任合同长期处于悬而未决的不稳定状态，是不符合合同法立法目的的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，为填补《合同法》的立法空白树立了一个良好范例。

（5）解除权人自愿放弃解除权的，不得再行主张。解除事由出现后，解除权人声明放弃解除权，愿意继续履行合同，或者已做出继续履行行为的，应视为其对权利的自行处分，嗣后不得违反诚信原则，再行主张解除权。

本案中，出卖人唐某、赖某逾期交付房屋的违约行为发生后，买受人谢某取得合同解除权。双方当事人在合同中未约定解除权的行使期限，法律法规对房屋买卖合同的解除权行使期限亦未作出明确规定，这就排除了《合同法》第95条第1款的适用。此外，解约事由出现后，出卖人唐某、赖某并未向买受人谢某发出是否行使解除权的催告，故此也排除《合同法》第95条第2款的适用。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定虽然填补了《合同法》的立法空白，但该司法解释的适用范围仅限于房地产开发企业向社会公开销售房屋形成的商品房买卖合同关系，如果类推适用到其他合同场合，也存在法律适用的风险。由此可见，法院在审理本案时，面临着法律适用方面的难题。但法院在审理中，查实出卖人唐某、赖某逾期交付房产后，买受人谢某仅以不再按约支付购房款为由抗辩，而未明确主张解除合同，此后出卖人唐某、赖某为买受人谢某办理房产证、土地证时，又得到了买受人谢某的配合等合同履行情节，从而从买受人谢某在取得解除权后又存在继续履约行为入手，得出买受人以自己的行为表示放弃合同解除权的结论，从维护交易秩序的原则出发，最终认定合同应当继续履行。法院判决思路清晰，深刻理解《合同法》的立法目的，并在审判实践中做到了灵活运用，是值得赞赏的。