房地产交易法律制度总论

第一节　房地产交易法律制度总论

一、房地产交易的概念

交易，在英语中被称为“transaction”或“bargain”，是指双方以货币为媒介的价值的交换。

房地产交易也是交易的一种，房地产交易主要表现为债的关系，并通过各种交易合同形式实现。房地产交易的标的物比较特殊，是价值较大的不动产，即房地产。在法律理论界，对房地产交易概念的争议较大。主要有以下3种观点。

第一种观点认为，房地产交易是指以房地产为特殊商品而进行的各种经营活动的总称，其形式包括出让、转让、抵押、租赁房地产等。

第二种观点认为，房地产交易即房地产买卖，是指房地产产权的变更和转移，其形式仅仅指房地产转让。

第三种观点认为，房地产交易是指房地产产权或使用权的变更和转移，其形式包括房地产转让、抵押和租赁。

我国的《城市房地产管理法》第二条第四款明确规定:“房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”可以看出该法采用的是第三种观点。本书也赞同此观点，作者将在以后的内容中分别介绍房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的相关法律制度。

二、房地产交易的分类

按不同的标准可以将房地产交易作不同的分类。

(一)按照交易形式的不同划分

按照交易形式的不同划分，可以将房地产交易分为房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人，个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人认可的作为债务人履行债务担保的房地产。

房地产租赁是指出租人将房地产出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为。

(二)按照交易客体存在状况的不同划分

按照交易客体存在状况的不同，可以将房地产交易分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。土地使用权交易是以土地使用权为交易标的物的交易。房地产期权交易的标的物仍然是房地产，只是该房地产属于在建房地产，所交易的是期权。房地产现权交易则不同，交易的不是期权，而是已经存在的房地产权。

三、房地产交易的特征

房地产交易主要具有以下几种特征。

(一)房地产交易的对象特殊

房地产交易的对象是房地产，包括土地使用权、土地上的房屋以及其他建筑物的所有权。房地产作为房地产交易的对象，非常特殊。它的特殊性主要表现在:一是房地产在法律上为不动产，而在其他商品交易中多是以动产作为交易对象;二是房地产比起其他交易中的交易对象来讲，它的价值较大。

(二)房地产交易的内容确定

我国《城市房地产管理法》明确规定，房地产交易的形式包括了房地产转让、房地产抵押和房地产租赁3种。房地产交易的内容确定，不包括土地出让，也不包括房地产开发。在房地产开发过程中也有可能发生交易，但这种交易多是以建筑材料或以劳务作为交易对象，并不是以房地产作为交易对象，所以这些交易不是房地产交易。

(三)房地产交易的形式多样

房地产交易的形式多样，它包括土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物的买卖、出租等。

四、房地产交易的规则

(一)房屋的所有权与其占用范围内的土地使用权同时交易

这个规则就是“房产权与地产权一同交易规则”，也就是我们通常说的“房随地走，地随房走”。《城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这个规则主要包括以下两层含义。

1．房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让

房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有;如果由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安全、公平。

2．房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押

房地产抵押后，债务人如果到期不能偿还债务，抵押权人则有权行使抵押权。这时房地产产权人就会发生变更。如果房屋和土地权利人不同就可能发生矛盾。所以，在抵押房地产时，应当就房产和地产一同抵押，不可以只抵押房屋不抵押土地使用权，也不可以只抵押土地使用权而不抵押房屋。如果在尚未修建房屋的土地使用权上设定抵押，当行使抵押权时，所抵押的土地上已加盖房屋，这时就应当将土地使用权连同房屋一并拍卖，抵押权人仅在土地使用权价值范围内优先受偿。

(二)实行房地产成交价格申报

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。实施该制度的意义在于:进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。