夫妻一方私自出卖

13.夫妻一方私自出卖 共有房屋该如何处理？

案情介绍

徐某（女）和穆某（男）是重庆市永州市某村的一对夫妻，婚后建有私房一套，房屋所有权人为穆某，共有权人为徐某。2005年5月，穆某的母亲去世，在料理完母亲的后世后，在没有事先同妻子徐某商量的情况下，穆某突然决定将所建私房出售，并在村里公布了消息。同村村民高某因自家房屋坍塌正急需住房，于是在村民小组的撮合下，两人于5月29日签订了《房屋出售契约》，穆某将该房屋以8000元的价格出售给了高某。之后，穆某便于2005年6月中旬到福建省厦门市务工，并将房屋出售一事告诉了在厦门市务工的妻子徐某，徐某知道其共有房屋被出售后，当时并未向高某和有关部门提出异议。于是在2005年9月1日，高某办理了该房屋的产权过户手续。2006年1月28日，徐某和穆某一起回老家过春节。同年2月2日，高某便找到徐某和穆某俩口子，要求他们将房屋腾空交出，徐某忽然表示不同意，双方为此发生争执。2006年2月20日，徐某一纸诉状告到法院，认为丈夫穆某未经自己同意就把共同所有的私房出售，侵犯了自己的合法权益，要求确认当初穆某和高某签订的《房屋出售契约》无效。而高某则认为，在整个房屋买卖期间，徐某明明知道其丈夫出售了房屋，但从未向高某提出过异议，因此他有理由相信穆某是与徐某商议后才出售房屋的，因为他们是夫妻。而且自己已经取得了房屋产权，因此请法院驳回徐某的诉讼请求。

法院审理后认为，房屋买卖是夫妻共同生活中对共同财产的重要处理行为，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，被告穆某在原告徐某不知情的情况下，将夫妻共有房屋出售给被告高某，属单方处分共有财产的行为，本属无权处分行为，但由于被告穆某与原告徐某系夫妻，被告高某在房屋买卖过程中已尽了相应的注意义务，按照普通人的生活常识和认知能力，有理由认为此系原告徐某与被告穆某的共同意思表示，主观上没有过错。原告徐某知道其共有房屋被被告穆某出售后未在合理期间内向被告高某提出异议，且被告高某为善意、有偿取得财产，应当维护高某的合法权益，故《房屋出售契约》应当确认有效。

案情评析

在实践中，夫妻一方未经另一方同意而擅自出售共有房产的情况经常发生。从夫妻内部关系来说，此种做法实属不妥。《婚姻法》第17条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。所谓夫妻共有财产，是指夫妻在婚姻关系存续期间所得到的财产，通常包括：（1）工资、奖金；（2）生产、经营的收益；（3）知识产权的收益；（4）除《婚姻法》第18条第（3）项规定以外的继承或赠与所得的财产；（5）其他应当归共同所有的财产。关于处理共有财产的原则，《婚姻法司法解释（一）》第17条则进一步指出：“平等的处理权”应当理解为：（1）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（2）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，虽然夫妻任意一方对共有财产都有决定权，但在处理诸如房产这样的重要财物时，夫妻双方应当事先进行协商并取得一致意见，如果夫妻一方未经对方许可擅自实施出售共有财产等处分行为的，实际上是侵犯了另一方对夫妻共有财产平等的处理权，委实不足取，出售方应对对方进行赔偿。

而在夫妻双方与买卖合同的买受人之间，也就是所谓的外部关系上，除了要依照《婚姻法》的规定外，还应当遵循《民法通则》、《合同法》以及《物权法》的有关规定。对此，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”而根据最新颁布的《物权法》，共有人处分共同共有的不动产除共有人另有约定外，应当经过全体共同共有人同意。结合《婚姻法司法解释（一）》第17条的规定来看，本案中出卖人穆某所出售的房产属于其与妻子徐某共同共有，穆某在同买受人高某订立《房屋出售契约》时并未事先与妻子进行商量或是取得妻子的同意，因此实际上属于擅自处分共有财产的行为，该合同原则上应当是无效的。但是，高某作为穆某、徐某的同村人，以为穆某出售房产一事肯定经过徐某同意并没有什么不妥之处，按照农村通常习惯来看他并没有义务特地向徐某进行确认，因此高某在签订买卖合同时是善意的，也就是说他不知道也不应该知道穆某出售房产未经共有人徐某同意。此外，高某也向穆某支付了8000元价款，可见其获得该房产也是有偿的。更重要的是，高某已经办理了房屋产权过户手续，也就是完成了不动产所有权的公示手续。因此，该房屋买卖合同有效，高某依法应当获得该套房屋的所有权，而徐某以她不同意或不知道为由来反对高某的理由则无法成立，如果徐某认为她受到了损失，可以向作为无权处分人的丈夫穆某主张赔偿。