房地产抵押范围

第三节　房地产抵押范围

主题案例

中国建设银行大庆市分行与大庆市某莎商城有限责任公司等借款抵押合同纠纷案^[25]

案情回顾

2000年6月22日，本案当事人某莎公司以其评估价值11 645万元的房产作为抵押，向本案当事人大庆建行借款4 500万元人民币。同年7月18日，双方在大庆市房产管理局办理了房产抵押登记。某莎公司还将其11 822平方米的土地使用权也作为抵押物在大庆市土地管理局办理了抵押登记。2002年7月31日，大庆建行向某莎公司发出催还通知书，某莎公司于当日在回执上盖章并同意还款。因某莎公司到期未还款，大庆建行于2003年7月诉至黑龙江省高级人民法院，要求某莎公司偿还该行借款本金、利息及诉讼费，如某莎公司不能清偿上述债务，应处置其抵押物，由该行优先受偿。

2003年8月28日，大庆市金银来公司以大庆仲裁委员会作出［2003］庆仲(裁)字第5号仲裁裁决书为依据，并以某莎公司向大庆建行已抵押的房屋中有部分的产权已仲裁到自己名下，以有独立请求权第三人的身份向原审法院申请参加诉讼，请求判令大庆建行与某莎公司签订的抵押合同部分条款无效，大庆建行对已仲裁到其名下的房屋不享有抵押权。

争议焦点

抵押担保的债权范围及抵押物的范围。

裁判意见

一审法院审理认为:(1)大庆建行基于国家登记机关设立的抵押权在先，某莎公司和金银来公司未举出该行当时知道抵押房产中有部分属合建的证据，该行对此无过错。(2)虽然仲裁裁决将1.6万余平方米房屋所有权裁决到金银来公司名下，但该裁决书下发在该行起诉之后，金银来公司至今未取得房管部门核发的1.6万平方米的房屋产权证，经登记的抵押权具有社会公信力的效力，某莎公司和金银来公司签订的协议或仲裁裁决均不能对抗该行善意取得的抵押权，故应认定其房产抵押登记有效，该行对抵押物有优先受偿权，某莎公司如不能偿还4 500万元借款本息，应处置抵押的两个房屋产权证项下的全部房产和11 822平方米的土地使用权优先偿还该行。

二审法院审理认为:(1)房屋抵押面积的确定。根据抵押权行使的不可分性之基本原理，抵押物的分割、部分灭失或者毁损，债权的分割、让与或者部分清偿，对抵押权的行使均不发生影响，只要债权没有获得全部清偿，债权人就可以对抵押物的全部行使权利。本案房屋改建在先，抵押登记在后，改建的3 800平方米数额始终包含在被抵押的15 390.6平方米中，并未予以产权变更登记。依前所述，大庆建行对本案两份《房屋他项权证》项下的12 500平方米与15 390.6平方米房屋享有抵押权，故该行对所抵押的全部房产(包括改建的3 800平方米)行使抵押权合法正当。(2)关于抵押担保的债权范围。涉案两份《房屋他项权利证》中载明的权利价值指的是房屋他项权即抵押权的价值，与本案《抵押合同》中约定的抵押担保范围不完全一致。按照《担保法司法解释》第61条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”之规定，本案抵押担保的债权额应为657.6万元与3 842.4万元。大庆建行对00039890号《房屋他项权证》项下12 500平方米房屋657.6万元以外的价值没有优先受偿权。原审判决认为“金银来公司与某莎公司提出的大庆建行对12 500平方米的抵押不应超过原抵押权利价值657.6万元的理由不能成立”，以及该判决主文第二项对抵押的两部分房屋未作区分，笼统地判令“以折价或拍卖变卖所得价款优先偿付中国建设银行大庆市分行”，均属适用法律不当，应予以纠正。

评析探讨

房屋改扩建后，已抵押的房屋面积范围如何确定?二审法院最终维持了一审判决有关抵押的房屋面积范围的结论，理由中，除了支持一审判决有关抵押登记内容合法有效外，还从抵押权行使的不可分性之原理出发，强调权利行使的不可分性系抵押权的固有特征，与抵押权是否可分以及债权的价值高低无关。这样，判决说理部分就显得更加有力。

由于一审判决在判项上将土地使用权与房屋笼统地判为偿付范围，实际上造成了改扩建的房屋将可能全部被拍卖变卖，并不加任何区分地被处理，金银来公司已经投资扩建的相当大部分的利益将受到损害，这也是该公司上诉的主要原因。故二审判决最终判令允许处置抵押的土地使用权与房屋，但将两份《房屋他项权证》分别处理，强调严格按照证书的记载内容去实现建行的抵押权，也就平息了当事人的上诉，使当事人的合法权益得到最大的保护。