房地产法的概念与调整对象

一、房地产法的概念与调整对象

（一）房地产法的概念与特征

房地产法是国家制定或认可的调整房地产开发与交易、经营与管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。之所以用“总称”囊括，一是因为调整房地产关系的法律规范分布于诸多法律法规，以及众多规范性法律文件的条款之中；二是因为房地产关系错综复杂，涉及面广泛。迄今为止，我国和世界上其他国家尚没有出现一部能够覆盖所有房地产关系并以“房地产法”命名的法典。有学者认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》是狭义的房地产法。其实，从该部法律的调整对象、适用范围等方面来看，它只适用我国的城市区域，不包括农村，该部法律的调整范围也是有限的，不能以此来界定房地产法的概念。因此，我们应该把房地产法理解为既调整城市，也调整农村的房地产关系的法律规范的总称。

一部完备的房地产法具有下述特征：

1.房地产法具有不可分割性

房与地的相互依载，决定了调整房产的法律规范与调整地产的法律规范须集结于一部法律之中，以便在诸环节上相互协调，避免发生立法与法律适用上的冲突。

2.房地产法具有综合性

具体表现在：

（1）调整的社会关系的综合性。房地产法既调整平等主体的房地产横向财产关系，如土地使用权转让关系、房屋买卖关系；又调整国家对房地产业的纵向管理关系，如房地产产权、产籍的确认、管理关系。

（2）适用法律规范的综合性。对房地产关系的调整，除适用《宪法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》外，还适用《城市规划法》、《物业管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等单行法律法规、部门规章以及地方法规等。因此，对房地产关系的调整，是由众多的法律规范共同完成的。

3.房地产法的调整范围具有广泛性

房地产法的调整范围是十分广泛的，包括：房地产的开发、利用；房地产的转让、租赁、交换、继承、抵押、典当；房地产的规划、土地的征收与征用、房屋的维修与拆迁；房地产的中介服务；房地产社会保障；房地产的行政管理与经营管理等等。随着我国市场经济及房地产业的发展，房地产法的调整范围还将继续扩大。

（二）房地产法的调整对象

房地产法的调整对象是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会关系。参照《城市房地产管理法》第2条的规定，房地产法的调整对象主要包括房地产的开发、交易和管理关系，以及由此衍生的其他房地产关系。根据法律关系所主要涉及的法律部门进行划分，房地产法的调整对象包括以下三类。

1.房地产民事关系

房地产法调整的民事关系，是指由房地产法律规范调整所形成的以民事权利义务为内容的房地产社会关系，房地产民事关系属于横向的、具有私法性质的法律关系。包括：房地产物权关系（如土地所有权、房屋所有权、建设用地使用权、居住权、房地产相邻权）、房地产债权关系（如土地借用、房地产租赁、房屋买卖、房屋赠与）、房地产婚姻家庭与继承关系（如离婚时对房屋的分割、分家析产时分割房屋、继承私有房屋）、房地产知识产权关系（如建筑作品的著作权、楼盘名称使用权、房地产服务商标）等。其中，房地产法调整的民事关系主要是房地产物权关系和房地产债权关系，前者是对房地产归属、支配和利用关系的法律调整；后者是对房地产流转交易关系的法律调整。

2.房地产行政关系

对房地产社会关系的调整，既有横向的平等主体之间的法律关系；也有纵向的、具有公法性质的房地产行政管理关系。房地产行政关系，是房地产行政管理机关在对房地产及与房地产相关的活动行使管理职权时所形成的一系列法律关系的总称。由于房地产与国民经济的发展和国民的日常生活、工作关系重大，所以国家对房地产的管理工作无疑要纳入法律调控的领域。

房地产行政关系主要有：

（1）房屋管理关系，即国家对房屋规划、开发、修建、改造和测量等行为的管理及对房屋产权、产籍等事项的管理而产生的法律关系；

（2）土地管理关系，即国家对土地的使用规划和使用审批等行为进行管理而产生的法律关系；

（3）房地产市场管理关系，即国家为了使房地产市场能有序、健康地发展，对房地产开发经营者、房地产交易行为、房地产中介机构、房地产价格等方面进行管理而产生的法律关系；

（4）房地产行政体制管理关系，如房地产机构的设置等。

上述行政管理关系中，有的属于纯粹的行政管理关系，如房地产行政管理体制关系；有的则是与民事法律关系的交叉而又以行政管理为主的社会关系，如房地产行业关系、房地产建设项目管理关系。

3.房地产社会保障关系

社会保障法是指依据社会发展目标制定的，帮助公民提高生存能力和扶助弱势群体以保障生活安全或促进社会大众福利的法律，社会保障法的调整对象是社会保障关系，是社会保障主体因参加社会保障活动而形成的社会关系。社会保障法在国外多作为独立的部门法或属于社会法的范畴，在我国则介于经济法与劳动法之间，但原则上属于经济法的范畴。所以，有关社会保障关系在我国也基本上被纳入经济法之内。

但是，在我国经济法作为一个独立的法律部门，其定义、调整对象、调整方法、法律责任等基本理论问题一直存在争议，迄今也很难形成主流观点和通说。虽然很多学者认为，房地产法属于经济法的领域，房地产法调整的社会关系主要是经济法律关系，如土地规划管理关系、国有土地使用权出让关系、房地产金融关系、土地管理关系等，但从法律部门的划分来看，这些房地产关系有的可纳入民事关系范畴；有的可归入行政管理关系之列。之所以会产生不同的认识，根源还在于经济法本身的基本理论问题尚未厘清。

我们认为，房地产法调整的对象除了房地产民事关系和行政管理关系外，另外一类主要就是房地产社会保障关系。房地产法调整的社会保障关系内容主要包括：住宅社会保障关系，住房公积金制度，房屋拆迁安置制度，土地社会保障关系，公有住房的租赁、使用关系，廉租房、经济适用房、解困房、集资房等房屋的交易关系等。这类房地产关系虽具有较强的公法性，但不同于因管理和被管理而形成的行政法律关系；虽有一定的财产内容，但又异于平等主体之间形成的民事财产法律关系。

房地产法调整的上述三种法律关系，在实际运行中，不同的法律关系常常是交叉发挥作用的，一项房地产经济活动要同时接受纵横交错的不同法律关系的约束和调整。比如，房地产开发活动，要由行政主管部门依法审批资质，接受政府税费调控，这些属于房地产行政管理法律关系的范畴；此外，还要依照民事法律的规则同勘察、设计、施工单位和购房人签订各种协议。如果房地产公司开发建造的房屋属于解困房、经济适用房等，则又要受社会保障法的调整。可以说，房地产社会关系的复杂性、多元性，强化了房地产法调整范围的多元性和综合性。但总体而言，房地产作为财产的一种，调整这种财产关系的法律房地产法应该更多地彰显民法特征。