法释〔〕号司法解释颁布前的不同做法

一、法释〔2009〕8号司法解释颁布前的不同做法

在法释〔2009〕8号司法解释于2009年10月1日起实施。在此之前，面对物业公司的拆违诉请，多数业主抗辩其行为并不侵害物业公司的权利，物业公司不享有原告主体资格无权诉请拆违。对此，各地法院做法不一，实践中主要存在结果相反的观点。

一观点认为，根据《物业管理条例》第46条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，面对业主违法装修行为，物业公司只能制止、劝阻，享有在制止无效后向房管部门报告的权利。同时《物权法》第83条亦规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”该规定同样并未赋予物业公司诉请拆违的权利。因此，一些法院考虑物业公司并非权利义务相对人，也不是相关权利义务的承受主体，并非此类民事诉讼的适格主体，业主的装修行为并不侵害物业公司的任何民事权利，物业公司要求业主拆除违法装修的诉讼请求于法无据，故而驳回物业公司的起诉。

另一观点认为，前期物业管理中，因业主委员会尚未成立，物业公司作为小区物业管理企业，有权向违反物业管理公约或相关法规的业主主张权利。更何况，前期物业服务合同或业主（临时）公约对小区业主私搭乱建等行为均有禁止性约定，且相关规定并不违反法律、行政法规的强制性规定，物业服务合同或业主（临时）公约作为物业公司对小区进行物业管理权的基础，物业公司依据双方合同中的约定行使诉讼权利并无不妥，故也有一部分支持物业公司的。