物业管理单位在装饰装修活动中的权利与义务

第四节　物业管理单位在装饰装修活动中的权利与义务

主题案例1

侯计某与北京SJ博雅物业管理有限公司朝阳分公司等服务合同纠纷案^[34]

案情回顾

2009年6月22日，本案当事人北京SJ博雅物业管理有限公司（下称“博雅公司”）与侯建某签订了《博雅园小区装修管理协议书》，约定侯建某申请对位于博雅园内的某房屋（该房屋的产权人为本案当事人侯计某）进行装修，按每平方米10元的标准交纳装修施工配合费1　347．30元。协议签订后，侯建某支付了装修施工配合费。该协议书的签署未得到本案当事人侯计某的授权，但装修施工配合费是由侯计某交予侯建某向博雅公司给付的。

另知，博雅公司与博雅园小区业主大会于2007年1月签署《北京市博雅园小区物业服务合同》，约定由博雅公司为博雅园小区提供物业管理服务，服务内容包括房屋装饰装修管理服务；博雅公司负责收取的费用除物业管理服务费外，还包括其他应住户要求所进行的特约有偿服务收费，但收取其他特约服务费用的价格，应在物业管理区域内公示。同月，博雅公司将小区收费项目明细提交博雅园小区业主委员会备案，其中装修管理费10元／平方米／次为协议定价，按房屋建筑面积收取，博雅园小区业主委员会表示同意上述意见。

后来，侯计某认为博雅公司收取的装修配合费没有法律依据，诉至法院要求博雅公司退还其装修配合费。

争议焦点

物业管理单位收取装修配合费的法律依据。

裁判意见

一审法院认为：博雅公司已将收费项目明细报小区业委员会备案并在小区明显位置公示，其收取的装修配合费，符合有关部门的规定以及《北京市博雅园小区物业服务合同》的约定。

二审法院认为：业主或住宅使用人在对住宅室内进行装饰装修时，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，该协议应当包括装饰装修工程的实施内容、实施期限及管理服务费用等内容。小区业主大会或者业主委员会的决定及业主公约，对业主具有约束力。因此，本案中SJ博雅公司及朝阳分公司作为博雅园小区的物业管理企业向侯计某收取装饰装修管理费用符合有关政府部门规章、本小区业主大会决议和业主公约的规定。

评析探讨

由于装修人和装修企业的装饰装修活动往往会产生一定的噪音和废弃物，给相邻的其他业主的生活造成一定的干扰和不便，甚至因违法或不当施工影响物业管理范围内的居住安全，因此有必要由物业管理单位介入到装饰装修活动中，对装饰装修活动进行有效的监督和管理，保证装修企业依法合理地开展装修活动，以保障小区其他业主的人身和财产安全。而对于物业管理单位在装饰装修活动中的权利义务，《物业管理条例》以及《装修管理办法》均予以了明确。如《物业管理条例》第53条明确，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。《装修管理办法》第16条则要求装修人或者装修人与装修企业共同与物业管理单位签订装饰装修管理服务协议。该装饰装修管理服务协议主要目的是对物业管理范围内的装饰装修活动进行规范管理和监督，既然装修管理服务协议的签订符合有关部门规章的规定，而物业管理单位向进行装饰装修活动的业主的装修管理收取费用是基于装修管理服务协议的约定，那么，只要严格按照相关物业服务收费标准收取和使用装修管理费，并履行相应的公示程序，物业管理单位向业主收取一定的装修管理服务费用是合法合理的。

本案中所涉及的装修配合费，是在《博园小区装修管理协议书》中约定的，实际上是装修管理费用，而对于装修管理费用及其收费标准则在《北京市博雅园小区物业服务合同》中予以了明确并进行了备案，而该《物业服务合同》的订立符合《物业管理条例》的有关规定，是有效的，因此，该合同中所约定的内容对博雅园小区业主也应是具有法律约束力的。换言之，博雅公司按照《博园小区装修管理协议书》约定和已备案的相关收费标准向侯建某收取装修配合费，符合法律规定和合同约定。另外，本案中虽然侯建某签订《博园小区装修管理协议书》时未取得房屋产权人侯计某的书面授权，但侯计某将装修配合费交予侯建某向博雅公司予以支付，表明侯计某对签订协议以及支付费用的事宜是知情的，侯建某的行为构成了代理行为，代理后果应由被代理人侯计某承担。既然装修配合费的收取合法合理，侯计某提出的诉讼主张则不应得到支持。

主题案例2

李某诉戴某某、任某某排除妨害纠纷案^[35]

案情回顾

本案当事人李某位于宁波市鄞州区某镇的某房屋与本案当事人戴某某与任某某的房屋隔墙相邻。2008年4月6日，李某对其房屋进行装修，拆除了楼梯及部分墙体。戴某某与任某某向小区物业管理公司反映，小区物业管理公司于同月7日以李某拆除楼梯未办理审批手续为由作出停工通知书，责令李某停工接受处理。此后李某继续装修，并于同月15日由原设计单位宁波市房屋建筑设计院有限公司出具技术联系单，于同月16日向小区物业管理公司办理了备案手续。小区物业管理公司仍于同月18日、23日两次发出停工通知书，责令李某停工。李某于同月25日停止装修。小区物业管理公司和社区管委会于2008年4月23日和6月6日分别组织李某、戴某某和任某某进行了调解，但未能达成协议。戴某某、任某某房屋各处墙体包括未与原告房屋相邻的墙体均存在细小裂纹。李某认为戴某某和任某某无理阻挠其进行合法装修，造成其经济损失，诉至法院请求排除戴某某、任某某对其装修的妨害并赔偿其经济损失。

争议焦点

装修人的装修活动是否侵犯了相邻不动产所有权人的合法权益的认定。

裁判意见

法院认为，由于李某于2008年4月6日开始装修时，因未按照有关法律法规规定提供装修方案并向物业管理单位申报，戴某某和任某某基于对其房屋可能受李某装修活动妨害和危险的担忧，通知物业管理单位，由物业管理单位依法制止李某装修，系合理行为；但当李某在依法提供设计意见并办理申报登记手续后，戴某某和任某某仍继续阻止李某装修，且戴某某与任某某并未提出证据证明李某在装修活动中拆除楼梯和墙体造成了其房屋的损坏，妨害到其房屋的建筑结构，影响其房屋的使用安全，即戴某某和任某某阻挠李某装修活动的事由并不成立。因此，戴某某和任某某不得继续妨害李某合法的装修活动之余，对于李某装修停工所造成的经济损失，还应承担一定的赔偿责任。此外，小区物业管理公司三次向李某发出停工通知单，系行政管理的范畴，其是否合法，本院在本案中不予置评。

评析探讨

装修人及其委托的装修企业在进行装饰装修活动时必须严格按照工程建设强制性标准和其他技术标准进行施工，不仅应保证装修工程质量和房屋的使用安全，还应确保该装饰装修活动不对相邻不动产所有权人的房屋安全等合法权益造成损害。因装饰装修活动造成相邻不动产所有权人的权益受损的，相邻不动产所有权人可以依据《侵权责任法》的有关规定追究装修人或装修企业的侵权责任。然而，在本案中，戴某某和任某某的房屋虽然存在损害事实，但当事人不能证明该损害事实与李某的装修行为有因果关系，而据此妨害李某的装修活动，导致其遭受一定的经济损失，是欠妥的。法院判令其承担相应的赔偿责任是正确的。

此外，本专题借此案例主要还想说明物业管理单位在装饰装修活动中所发挥的作用。根据《物业管理条例》第35条、第36条的规定，物业管理单位应按照与业主签订的物业服务合同的约定履行对物业管理的义务。另外，根据《装修管理办法》第13条、第14条的规定，装修人或装修人和装修企业在进行装饰装修前应向物业管理单位进行申报登记，并且与物业管理单位签订装修管理服务协议。而物业管理单位应按照协议约定对装修活动实施管理，发现装修活动中存在违法或不当行为，则应履行立即制止的义务，以避免扩大损害范围。其第20条还规定，装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依法作出的对装饰装修活动的监督检查。因此，本案中，物业管理单位对李某发出停工通知单，并非法院所认定的属行政管理的范畴，而是基于法律法规的规定和装修管理服务协议的约定对装修活动所履行的管理义务。由于李某在2008年4月6日的装修行为未按有关规定进行申报登记，属违法装修，物业管理单位向其发出停工通知，是规范其装修行为、保护其他相邻不动产所有权人的合法权益，是合法合理的。但在李某申报登记后进行的合法装修行为，物业管理单位在未经调查的前提下仍向其发出停工通知，妨害李某的装修活动，则违反了有关法律法规的规定和装修服务协议的约定。

【注释】

[1]唐海洲．房地产法律实务与典型案例．北京：中国市场出版社，2005：424．

[2]符启林，邵挺杰．房地产合同实务．北京：法律出版社，2002：177．

[3]中华人民共和国主席令第77号，1997年3月1日施行。

[4]中华人民共和国国务院令第279号，2000年1月30日施行。

[5]中华人民共和国建设部发布，1997年6月4日施行。

[6]中华人民共和国建设部令第110号，2002年5月1日施行。

[7]中国轻工总会，1997年8月8日施行。

[8]《家庭居室装饰装修管理试行办法》第2条。

[9]《住宅室内装饰装修管理办法》第2条。

[10]主要指根据《建设工程质量管理条例》第15条、《装修管理办法》第5条至第9条的规定的工程，这类特殊装饰装修工程主要包括以下三类情况：一是需要其他主管部门或单位批准的装修工程，如涉及房屋规划、供暖以及燃气等；二是需要建设工程设计单位参与的装修工程，如改变建筑主体结构、承重、增加楼面负荷等；三是涉及房屋楼层防水需要做闭水试验的装修工程。

[11]符启林，邵挺杰．房地产合同实务．北京：法律出版社，2002：179．

[12]《合同法》第251条。

[13]郑学重．最新房产合同精解．北京：中国法制出版社，2005：178．

[14]《合同法》第253、254条。

[15]　郑学重．最新房产合同精解．北京：中国法制出版社，2005：178．

[16]《全国室内装饰行业家庭装饰管理办法》第15条规定，“家庭装饰设计单位、施工企业必须遵循以下规定：一、严格执行国家或行业规定的室内装饰工程质量规范。二、严格执行国家或有关部门关于建筑物安全和防火的规定。严禁破坏房屋承重结构和建筑外观或明显加大荷载，不得使用易燃和危害人体健康的材料；未经批准不得随意拆改燃气、暖气、电气等房屋设备。三、严格执行国家或有关部门关于环境保护的规定。应采取措施控制粉尘、废弃物及噪声，不得妨碍周围居民的正常生活，确保人身安全。”

[17]符启林，邵挺杰．房地产合同实务．北京：法律出版社，2002：181．

[18]《住宅室内装饰装修管理办法》第13条第2款。

[19]《合同法》第10条第1款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”

[20]靳京．110号令，给室内装修把脉———《住宅室内装饰装修管理办法》相关问题解析．北京房地产，2002（10）：38．

[21]谭启平，赵勇山．房地产法精要与依据指引．北京：人民出版社，2005：342．

[22]《住宅室内装饰装修管理办法》第14条。

[23]案例详见湖北省宜昌市中级人民法院民事判决书（2006）宜中民一终字第00488号。

[24]案件详见新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2011）乌中民四终字第503号。

[25]刘有东．合同法精要与依据指引．北京：北京大学出版社，2011：366．

[26]《合同法》第279条，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

[27]《建筑法》第61条，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

[28]案件详见河南省安阳市中级人民法院民事判决书（2009）安民一终字第471号。

[29]案件详见上海市第一中级人民法院民事判决书（2011）沪一中民二（民）终字第1300号。

[30]《装饰管理办法》第10条。

[31]黄瑞琦．现代行业语词典．海口：海南出版公司，2000：229．

[32]《装饰管理办法》第32条。

[33]案件详见湖北省汉江中级人民法院民事判决书（2010）汉民二终字第5号。

[34]案件详见北京市第二中级人民法院民事判决书（2011）二中民终字第12996号。

[35]案件详见浙江省宁波市鄞州区人民法院（2008）甬鄞民一初字第3888号（未上诉）。