土地储备经营的特点

四、土地储备经营的特点

1.土地储备运作主体的多样化

2003年以前，河西新城区、仙林大学城、市土地储备中心以及六合、浦口、江宁都具有独立运作土地储备的资质，形成了多头储备、多头供地的格局。2004年，南京市政府正式将江宁、六合、浦口三个区的经营性土地挂牌出让权限集中到市国土局，由市储备中心统一运作。2007年10月成立了包括河西新城区、仙林大学城在内的7个土地储备分中心，基本形成了全市经营性土地统一储备运作的格局，加强了对全市土地资源的宏观调控统筹能力。

2.土地储备运作主题的多样化

老城环境整治项目以及各项市政重点建设项目借助于特殊的建设主题，对属于一定范围内的土地提出了专项储备、捆绑运作的要求，以期通过捆绑储备地块来筹措环境整治资金，平衡资金需求。如“地铁沿线环境整治”、“铁路沿线环境整治”、“中山陵园环境整治”、“秦淮河沿线环境整治”等，均提出在其沿线范围内储备土地的要求，并与指定地块实行捆绑运作。实际上是“以地补路”政策的翻版与延续。

3.土地收益分配的多样化

目前土地收益的分配有多种渠道:①由储备中心运作，土地收益全额上缴政府财政，由政府财政统一调控；②由河西指挥部、仙林大学城运作主体自行运作，土地收益全额返还用于新城区建设；③由土地储备中心运作，土地收益专项返还用于特定项目，如“铁路沿线环境整治”、“中山陵园环境整治”等；④通过“三联动”、“退二进三”等形式支持企业改制，实施土地收益返还的专项土地运作。

4.政府对土地市场宏观调控的手段已经具备

经过近几年的摸索，经营性用地，特别是住宅类房地产开发用地的土地供应计划管理逐步完善，土地储备规划、土地供应计划的贯彻执行情况也越来越好，政府对土地市场宏观调控的能力也越来越强。对于经营性用地，政府按项目被动进行供应的局面得到了彻底改变，政府宏观调控房地产市场的手段已经具备，条件已经成熟。

5.土地储备交通规划引导性显著

城市规划对城市土地储备的影响是巨大的，其中特别是交通规划的变更，往往对土地储备的引导起决定性作用。目前南京的交通主干道网络分为城市对外交通网与主城区交通网络。城市对外交通网随着沪宁、宁合、宁马、宁连、宁高、宁通、宁杭、宁宿徐、宁淮等高速公路，以及宁西、宁启铁路的相继建成，“一小时都市圈”基本形成，南京市的对外交通条件发生了根本性的变化，与周围城市之间的联系更为紧密。主城区交通网络则以“经六纬九”为骨架，城市内部快速交通系统基本形成，伴随着南京长江二桥、玄武湖隧道、地铁一号线和南京长江三桥等一批重大交通基础设施项目的建成通车，城市内部交通系统更加合理，交通出行条件大为改善。