区域开发规划

二、理论基础——区域开发

1.区域开发的基本内涵

区域，无论是从地理意义上认识的自然区域，还是从行政意义上认识的管理区域，都是一个综合体。当今世界上任何一个国家，即使发达如美国者，也都面临着区域开发的问题。可以说，区域开发已成为今日世界普遍关注的焦点，也是各国政府实施宏观调控的一个重要目标。区域开发的理念源自二战后兴起的“发展经济学”和“制度经济学”。其基本内容包括适度的人口增长率要与社会经济增长相协调；经济的产业结构、布局要与区域社会经济发展水平相适应；资源、环境要与基础设施相适应；社会经济增长与生态环境改善应达到良性循环；等等。其终极目标是要协调经济发展与人口、资源及环境的关系。

从国外来看，其区域开发的历史由来已久，如美国的田纳西河流域开发工程，硅谷高科技园区，以及日本战后的五轮国土开发规划等等。而在国内，自改革开放以来，各种类型、各个层次的区域开发实践也是层出不穷，相关的理论探讨也比较多，如陆大道先生的“地理学的发展与区域开发研究”，李延芳的“区域开发研究的理论基础——北京山区开发研究”等等。不过，“区域开发”这个词汇以市场化、商业化概念出现的时间还不长，它是伴随着我国城市化进程加速，国内房地产行业逐渐由原来单一的住宅地产、商业地产或工业地产时代走向综合性地产时代而逐渐浮出水面的。

“区域开发”的本质内涵在于:试图在特定区域内完成高效率的“内生循环系统”构建，作为一个“微型”社会，提供人类生活所需要的大多数功能，从生产和生活两大部类的生产上取得相对平衡，再作为一个整体系统与大社会发生交换，其交换的效率决定了区域的发达程度，其交换的内容亦决定了区域的经济特性。具体来讲，区域开发的基本内涵可以概括为以下几方面:（1）区域开发是一种实现政治、经济、文化等诸多功能的综合性开发，其结果是一种社会投入产出系统，是一种人类组织资源、获得产出的组合形式。（2）经济功能是区域开发中最主要的功能，是区域社会形态存在和发展的起源与动力。（3）区域开发的主体往往更多是经济主体，城市公共管理体系是后生主体，应经济活动有序进行的保障要求而生；而受计划经济影响，市场经济传统较弱的我国，其区域开发的主体往往更多是政治主体，经济资源的聚集是某种良好意图的体现。

在我国主要存在三种并非完全意义上的区域开发:星罗棋布的工业园、房地产大盘化和某些产业巨头的自留地。这三种情况既解释了中国特色，也昭示了未来的发展趋势，即:未来区域开发主体的主流必然是从传统房地产商中走出来的区域开发商，也就是广义的城市运营商。这种演绎自于单纯的住宅郊区化、住宅房地产大盘化的区域开发模式，更进一步地追求生产型房地产和生活型房地产投资的平衡，从长远来看，必将演化为一种主流开发模式。

2.区域开发的主要内容

若从“微型社会”和“内生循环系统”的角度来理解区域开发，则不难发现，区域开发包含了三个重要的层次，即:城市层次、地产层次和产业层次。无论由谁来主导开发，都必须以这三个方面为主要抓手。

首先，区域开发必须站在城市的高度来思考。必须考虑其综合的社会、经济功能，必须涉及政府职能和政策，它既适用于独立的新城开发，也适用于既存的旧城改造；它既要变革图新，实现跨越式发展，又需承接历史、保留时间性风格。它可能涉及全新管理体系和政策机制的改革尝试，也可能需要顺应原有管理体系和政策机制，保证全局一盘棋。

其次，区域开发应对地产商和地产开发给予足够的重视。区域开发绝对不等同于地产开发，但地产开发也不应该被政府宏大规划所替代，被产业投资造厂的壮举所埋没。地产开发在区域开发中起着“承上启下”的作用，是区域成功开发的关键环节。

再次，区域开发应高度重视产业发展。产业是区域开发的灵魂，它既决定着融资、招商能否成功，区域开发目标能否实现，又是区域可持续发展的关键所在。但只要产业的商业特性和区域的综合条件良好匹配，成就了资本的逐利特性，资本就将蜂拥而至；再加上企业集聚的规模化效应所带来的基建成本外部性节省，以及产业集群引发的增值性创新，这些都将使得经济资源在低成本的基础上保持持久繁荣，区域开发因而断无不成功之理。

概括来讲，区域开发的内容主要包括区域产业定位和发展、地产项目投资筹建管理及城市公共管理三方面。对具体的区域开发项目而言，应根据所在区域的情况确定区域开发的工作重点，其开发建设的基本原则是:（1）区域开发的内在生命力应由其“主导产业选择”决定，主导产业是区域开发的内核和魂魄；（2）区域开发必须实现生产型房地产和消费型房地产项目的相对平衡，包罗众多房地产商的投资，引导区域经济投资和消费进入正向循环；（3）区域开发过程和开发完成后的社会公共管理必然涉及政府管理职能的介入，逐渐形成完善的政府管理体系。

3.区域开发的类型

结合国内外城市化的特点，可将区域开发划分为以下几种类型:

一是深度城市化。旧区改造:城市内某区域的经济、政治和文化功能发生调整；郊区城市化:城市郊区撤县建区，经济、政治和文化功能发生调整。

二是逆向城市化。缩小城市地域空间:逐渐淡化远城市内核地带的“经济资源效益较差”的区域，进行区域性功能转移；创建卫星城:提升超大城市的远郊地带的城市层次，使之走向投资和消费的正向循环，实现消费型投资和生产型投资的相对平衡，实现劳动就业的内化和一定经济内部性。

三是农村城市化。县级城市功能层次提升:立足于区域地方资源和综合经济条件，以城市经济聚集效应为理论支撑，以生产型投资带生活型投资，降低经济运行成本，强化城市经济竞争力；城镇聚集:合村建镇，提高农业生产率，提高农业人口聚集度和本地就业率。

4.区域开发的主体——区域开发商

从园区开发概念延伸而出的区域开发，其开发主体因区域开发中的三个层面也可划分为三类，即地方政府、区域开发商和产业投资者。不过就长远而言，区域开发商毋庸置疑将成为未来区域开发的主导力量。

区域开发商在区域开发的层次中，属于地产层次众多主体的代言人，是联结产业经营商和政府管理者的主观能动性最强的主体，也是一个知识经营者和资源整合者，主要利用知识整合资源。在区域开发中，其主要承担如下任务，即:①区域开发的总体规划（区域定位、产业布局、关联配套、功能区划等）；②区域开发的商业操作（区域商业模式、地产商业模式、产业招商模式等）；③区域开发的地产管理（专业规划管理、建筑工程管理、物业增值管理等）；④区域开发的金融管理（融资操作、投资管理等）；⑤区域开发的政府关系（管理体系建议、政策机制设计等）。

要成功完成区域开发，区域开发商必须具备六种核心能力，包括区域产业定位的能力、开发商业操作的能力、开发战略管理的能力、开发规划管理的能力、开发工程管理的能力和金融融资管理的能力，以此取得产业经营者、政府、投资者及合作伙伴的信任，优化整合各种资源，顺利实施开发。

5.区域开发的特征

吉山软件社区是在区域开发理论指导下进行规划、建设和开发的。区域开发以区域资源价值策划为核心，以资源内容经营为手段，对既定区域的土地、空间、产业、文化等要素进行综合性开发，最终在特定区域内完成高效率的“内生循环系统”构建，提供产业发展、城市功能、人居生活等相对平衡的空间形态。它是由南京新城发展股份有限公司在总结江宁开发区的成功经验，突破园区开发、土地开发和房地产开发传统模式，于2004年创造性地提出城市化与产业化协调发展的创新模式——区域开发模式。这一模式致力于推动中国产业化和城市化协调发展，倡导“产业动力与城市魅力”、“空间营造的人文精神”、“多元化的和谐共生”等核心价值观。它以土地开发为基础，统筹形态开发与功能开发，统筹基础设施建设与片区开发，统筹产业开发与商业开发，统筹自有项目建设与产业招商，是房地产开发的高级形态。具体来讲，区域开发具有以下几个特征:

（1）区域开发站在城市高度统筹规划。区域开发是实现政治、经济、文化等诸多功能的综合性开发，它从区域的战略定位、产业定位研究开始，勾画区域新的功能布局和产业布局，规划大量基础配套设施投资项目。

（2）区域开发以地产开发为关键环节。地产开发在区域开发中起着“承上启下”的作用，承接了城市规划、基础设施建设和产业发展三项功能，是区域利益合作共赢的基石，是区域成功开发的关键环节。

（3）产业发展是区域成功开发的核心。区域开发的内在生命力由其“主导产业选择”决定，主导产业是区域开发的内核，它既影响着区域开发目标的实现，又是区域可持续发展的关键所在。

（4）政府和企业联合开发为其组织模式。即由政府掌舵，区域开发商划桨。区域开发商出资建园区（地产），建设配套设施，进行产业定位和产业发展分析，招产业投资者入驻（产业），向管委会（城市）争取统一的园区政策，向入驻企业提供增值性经济服务，以制度和契约设计界定产业投资者、政府、地产商之间的关系。这是国内目前正在酝酿的一种区域开发模式。

（5）均衡发展是区域开发的基本要求。区域开发是一定规模片区的开发，必须有足够的规模来合理配比产业、商务、居住生活、休闲娱乐等功能。区域开发倡导“新城市主义”和“5＋2”生活方式，通过在园区建设中统筹考虑城市功能，如居住、商业和一般性的餐饮娱乐功能，使产业发展、城市功能、人居生活等达到相对平衡，从而增强区域可持续发展能力。

6.区域开发规划原则

（1）确立在产业人口与居住人口之间的良性平衡；

（2）扬展基地自然特征；

（3）创造弹性的结构框架，以呼应目标市场的变化；

（4）缔造一个品质高尚、生态持续的软件社区；

（5）倡导生态环境优先的意识——成为国际绿色社区。

7.开发基本理念

吉山基地打破传统软件园“房东＋政策”模式，创造性地提出“软件社区”模式，融汇研发办公、产业创新、灵感创造、智慧生活和创意娱乐等，成为一个融合生态责任、知识拓展与创意产业的新社区，这是在区域开发理论指导下提出的一种新发展模式。吉山一期6平方公里土地规划产业、居住及其配套设施用地，容纳居住人口3万，工作人口2.4万。完全符合一个社区规模，具有完全符合产业社区的条件，符合产业空间发展规律。吉山基地也是国内第一个提出“软件社区”理念的产业基地，与新加坡裕廊腾飞、美国IDG、英国费兰砥、英国剑桥科学园等国际伙伴进行战略合作，共同打造中国第一个国际软件社区。这一创造性的发展理念和模式获得省市领导、软件产业专家和研发企业的高度认可。其开发的基本理念是:

（1）均衡活力——内生开发理念。传统软件园区靠外生模式进行开发，即园区软件企业的规模成长主要靠一次性招商引资完成。招商引资的质量和数量决定了以后软件园的发展规模和最终产出能力，软件园发展成功与否是由引入企业的现有竞争力和未来发展潜力所决定的。在短期内这种模式对区域发展目标的贡献比较明显，但可能是以牺牲其他地区发展机会和未来的发展机会为代价的。由于土地等不动产在招商引资阶段已经固化，软件园很难提供孵化企业足够的二次发展空间，造成孵化创新后的产业收益外溢。吉山软件社区倡导内生开发理念，基本思路就是均衡产业开发与自然保育，首先提供可适性强的总体规划框架，实施分期可持续性开发策略，通过为企业后续发展提供足够空间等措施，拉长产业发展链，为园区发展创造更多持续性经济效益，增强园区产业发展活力。其次，在发展路径上确立到主要依靠科学技术进步和劳动力素质的提高上来，通过实现园区内的资源优化组合，均衡园区工作空间、居住空间，增强园区自我发展能力。

（2）和谐共生——生态开发理念。软件社区需要优美的自然生态环境，但更重要的是构建产业生态，通过孵化创新、产业基地、教育培训、配套服务等功能的空间集聚促进产业集群发展，最终形成自然生态与产业生态和谐发展的典范。这是以产业社区建设为依托的产业功能的进一步深化，是吉山社区可持续发展理念的展现。吉山社区所倡导的生态开发包括自然生态、产业生态和社会生态三个层面。其中，产业生态是以产业集群与竞争理论为基础，超越本地区资源禀赋的存量状况，通过政府对本区域产业规划，培育具有持续竞争优势的产业集群。而社会生态则是营造稳定的社会结构，其最突出的特点就是突破简单的失地农民补偿安置模式，把解决失地农民问题纳入到产业发展和城市功能体系中去，使失地农民成为提供社区服务、物业管理、环境绿化等产业和城市服务的主力军，从而形成和谐共生的社会结构。自然生态则是充分尊重基地自然特征，在产业园区的规划建设中处处体现生态与人文交相辉映的特色，把吉山软件社区塑造成为国际绿色生态社区。吉山软件社区规划，南北向以吉山为绿色背景，以邓家湖和风波纹水库为中心，形成“两核”、“四轴”的指状开发空间布局结构；东西向有两条贯穿园区的交通主干道，横向生长不同功能发展区的“两带”。自然环境与人工环境形成纵横网络状的二元循环、多向渗透、自我完善的空间结构。

（3）形神兼备——内涵开发理念。作为古都南京的现代产业园区，如何在传统文化和现代文明之间找到一个契合点是很困难的，而吉山软件社区目前正在作这方面努力。吉山软件社区的目标，是将产业文化和商务价值观植根于南京本土的文脉之中，在“山、水、城、林”之中体会都市生活的惬意。作为吉山软件社区示范性项目，吉山慧谷商务公园总建筑面积68　000平方米，由独立研发中心和配套服务设施组成。在规划设计与建设中，集中体现了吉山强调文化底蕴与产业特征的融合，秉承“新中式研发办公”精髓，注重中国传统建筑文化和现代西方建筑空间理念的结合，将庭院和坡地全面融入其中，营造充满智慧气息，神形兼备，体现灵感激发、智力创造的商务公园。通过创造静谧、开阔的空间等，为办公人员创造冥想的意境；通过打造优美的自然环境、独特的景观等，激发办公人员的灵感；通过营造知识的氛围、艺术的气息等，启迪办公人员的创造智慧，从而让园区具有持久的竞争力和生命力。

8.社区开发建设方式

吉山的开发模式是总体开发、片区开发和项目开发三个层面同时推进。总体开发主要是集中资金投入完成拆迁安置并快速形成区域主要市政道路等基础设施框架和形象规模。同时启动一至两个功能片区，将基础设施向深度开发推进。通常是产业功能和城市功能两个片区的双轮驱动。在推进的两个功能片区内，为树立区域开发形象标杆，快速打造产业发展空间载体和城市功能载体，通常启动产业综合体项目和商业综合体项目。在具体开发方式上有以下几种:

（1）项目自建。项目自建方式主要设计商务公园和产业服务组团。产业服务组团用地由兴园建设竞得，由兴园置业代建。兴园建设将产业服务组团的开发成本打入一级开发成本后，与政府结算，并希望能由兴园建设持有产业服务组团的土地证与房产证。

（2）园中园建设。园中园建设方式主要是指服务外包组团。这一建设方式实际上是由国际工业地产基金经营或者开发服务外包组团，形成具有国际特征的服务外包组团，树立整个园区的形象。参与这一建设的合作基金主要包括:腾飞、FIRST　INDUSTIRAL、Arlington。

（3）土地出让。土地出让主要是针对园区中的其他地块而言的。