住房人口学的研究与应用

（一）研究理论

住房与人口有着密切的联系，在住房研究领域一直存在两种不同的理论。第一种理论是经济学家的观点，假设家庭户在住房选择方面是经济理性，在一定的收入条件下按照效用最大化的原则去选择某一类型的住房。住房不仅是家庭的一种重要消费形式，而且是住房市场上的一种投资决策，收入、财产和相对价格被看作是影响住房选择最重要的因素，一般条件下住房条件随家庭收入的提高改善。

另一种理论是人口学家和社会学家提出的研究方法。他们认为住房决策不仅仅是一项简单的投资和消费行为，而是一个复杂的社会人口“事件”，它与家庭户的特征和住房市场的变化紧密相连。人口学家认为除了收入影响住房选择，家庭户的人口学特征如年龄、家庭规模和结构、生命历程中的一些重要事件，如结婚、生育等同样是影响住房决策的重要因素。此外，经济环境的变化如通货膨胀、抵押费率的上涨同样影响居民的住房决策。与经济学观点相比较，人口社会学的观点将住房决策放在了一个与生命历程和人口特征不断变化的框架下去研究。

事实上，家庭户是以住房单元来定义的，家庭户的数量约等于住房单元的数量；并且不同家庭户的类型通常选择不同的居住单元。因此人口学尤其是家庭人口学应当对住房问题的研究发挥重要作用。国内有关住房人口学的研究相对较少。近年来，我国政府机构、社会组织以及社会学、人口学界的学者逐渐认识到住房与人口问题的重要性，并尝试开展有益的探索。

第一，以家庭户为单位的住房状况调查。政府机构在1995年全国1%人口抽样调查、2000年第五次人口普查，以及2005年全国1%人口抽样调查中发挥积极作用，从而为住房人口学的研究和应用提供了很好的基础数据。与此同时，地区性人口住房调查研究也全面展开。如1982年进行的中国五城市家庭调查是较早涉及家庭与住房问题的地区性调查；天津社会科学院经济社会预测研究所（2003）对四城区待拆迁居民的住房需求进行的问卷调查；上海市房地产科学研究院（2006）对2.8万余户城镇常住居民进行的住房需求问卷调查。

第二，以家庭生命周期理论和人口变动特征为依据的住房需求分析。帅友良（2005）以2000年人口普查数据为基础，实证分析了人口城市化对城镇住房需求的影响，认为住宅市场发展严重滞后于人口城市化，然后根据计生委人口预测模型预测了住宅市场需求量。刘光宇（2005）分析了处在不同生命周期阶段的家庭对住宅需求的特点。蒋耒文（2005）认为未来住房需求的变化将受到人口、家庭户数量和结构变动的影响。宇宙（2006）通过实证分析认为，在中国住房市场的形成中，人口因素和制度因素比经济因素对住房消费与居住行为的影响更加显著。

第三，以人口预测为基础对住房总量及结构的估计。施源（1998）按照农业常住人口、非农常住人口以及暂住人口三个组成部分，对深圳龙岗区的住宅需求加以预测。赵君丽（2002）通过分析人口年龄的余波效应对房地产周期的影响，预测房地产的人口周期。王永慧（2005）按人口年龄因素对我国住宅市场进行了细分，分析了未来人口年龄结构变动对住宅市场需求结构的影响。蒋耒文、任强（2005）结合2000年普查得出的不同家庭户类型住房情况的信息，对未来30年我国城乡居民住房面积和间数的需求进行了预测。

本文也利用住房人口学的理论和方法，在对我省2010年第六次人口普查相关数据分析的基础上，分析了我省居民的居住现状、住房需求以及住房保障情况，来探讨其对社会经济发展和环境变化的意义。