国外开征物业税的经验

十一、国外开征物业税的经验

物业税(Property Tax)，又称财产税或房地产税(Real Estate Tax)，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的土地、房屋等不动产按期缴付一定税额，其税额额度随房地产价值的变化而变化。从国际范围来看，美国、日本、英国等发达国家的税收制度中，物业税已经成为重要的税种之一。而我国的税收制度中类似于物业税的税种有:房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、契税等。

从国外物业税的操作情况看，物业税的征收形式并不统一。有的国家将物业税归入财产税中征收，除对不动产征收财产税外，对有价证券等其他财产也课以财产税；有的则单列有物业税，而不设立财产税；还有的则将物业税分散到几种不同的税种中征收。相应地，对物业税的规定也存在差异。

（一）美国

美国将对土地和房屋等不动产征收的物业税归在财产税项下，其物业税，是不动产保有阶段设置的唯一税种。美国财产税的纳税义务人为不动产的所有人。课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋等。

税基是房地产评估值的一定比例，具体由各州自行规定。由于财产税与地方经济的关系紧密，因此多由地方政府征收，目前美国的50个州都征收这项税收。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。因而，各州和地方政府的税率不同，平均约为1%～3%。一直以来，财产税都是地方政府财政收入的主要来源，通常占到50%以上，同时也是平衡地方财政预算的重要手段。为了保证财产税的足额征收，各地方政府都拥有自己的房地产估价部门和大量专业人员，这些人员专门从事各类房地产的估价工作，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。如果业主对估价有异议,还可以分级上诉。美国财产税的优惠规定主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定。分为减免税项目、抵免项目和递延项目。

（二）英国

在英国，没有“物业税”这一税种，但其住房财产税和营业房屋税与人们所说的物业税相似。

住房财产税直译为地方议会税，是英国目前唯一的地方税，该税种由居住地的地方政府征收，由城市、郡、片区三级分享，是对居民住宅按房产价值征收的一种税。住房财产税的纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者(含地方政府自有房屋的租客)，征税对象为住房，包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等，计税依据为住宅房产的价值，由国内税收部门所属的房产估价部门评估，除非房屋价值发生重大变化，一般每5年重估一次。此外，根据评估机构的评估结果，还将应税房屋价值按各地区的不同情况分别划分为8个级别，分别征收不同的税额。该税实行累退税制，对较贵的物业征收的税额虽然增加，但税率却是降低的。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。最低税率一般在1.1%左右。具体每个级别的税率全国并不做统一规定，由各地区政府根据其当年预算支出情况和从其他渠道可获得收入的差额来定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免三大类。

营业房屋税则是针对非住宅用房屋征收的一种税。其纳税义务人是非住宅用房屋的所有人,按照租金计税，租金有专门设置的评估机构评定，实行全国统一的税率，营业房屋税一般对空置房屋、农业用房屋及慈善机构拥有的房屋实行税收减免。虽然营业房屋税不由地方政府征收，但是地方政府有权扩大减免范围,同时需承担25%的减免税额。

（三）日本

日本对不动产的保有征收的税种主要有固定资产税和城市规划税。

固定资产税是以土地、房屋及应折旧资产为征税对象的税种，各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。税基主要是土地、房屋、应折旧资产在应税土地清册上注明的评估价值，土地清册上的资产评估价值每隔3年需依据新的市场价值调查结果调整一次。固定资产税的税率根据房地产的地理位置确定，幅度从1.4%—2.1%，并根据住房供给政策,对房屋提供税收减免。除住房供给政策的减免规定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税。

城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。其纳税人、计税依据、缴纳方法都和固定资产税基本相同，通常和固定资产税一并征收。但二者也有差异，如城市规划税的征税对象就不包括应折旧资产；此外，在计税依据的扣除比例等方面也不完全相同。

（四）新加坡

新加坡的财产税属一般财产税，但主要对土地、房屋及其他建筑物等不动产征收。财产税的纳税人是土地、房屋及其他建筑物等财产的所有人，包括居民纳税人和非居民纳税人，计税基础是估定价值，一般是按租金收入估算。财产税按13%的税率征收。新加坡规定，对于宗教、教育、慈善和有利于社会发展的建筑物免税，对于居民自住用房屋则采取低税率待遇，减按4%的税率征收。非居民纳税人还需另外缴纳10%的附加税，拥有套房或6层以上公寓者可免缴附加税，非居民、公司纳税人的营业用不动产免缴附加税。财产税可分两次即1月和7月缴纳,也可按月预缴财产税。