契税的计税依据和应纳税额的计算

第二节　契税的计税依据和应纳税额的计算

一、计税依据

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而定。

(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

(3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。即在交换价格相等时，免征契税;在交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

(4)以划拨方式取得土地使用权，在经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

(5)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

(6)个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外)，应对受赠人全额征收契税。

二、应纳税额的计算

契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为:

应纳税额=计税依据×税率

【例11-1】居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200 000元，将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙房差价款为60 000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税(假定税率为4％)。

分析:

(1)甲应缴纳契税=60 000×4％=2 400(元)

(2)乙应缴纳契税=200 000×4％=8 000(元)

(3)丙不缴纳契税。