企业的闲置房地产怎样进行税收筹划

10．企业的闲置房地产怎样进行税收筹划？

答：企业持有闲置房地产的投资方式一般有两种：一是对外出租取得租金收入；二是以闲置房地产入股联营从联营企业分得利润。那么两种投资方式的税负如何呢？

（1）出租方式税负

例如，某企业将地处市区的闲置房地产用于出租，假设一年的出租收入为A1，此出租行为所涉及的税负包括营业税、房产税、城建税和教育费附加、印花税及所得税。

营业税：房屋租赁属于服务业，按租金收入5%征税，则营业税＝5%A1

房产税：房产税依照租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税＝12%A1

城建税：城建税按所在地区税率7%计算，则城建税＝7%×5% A1＝0.35%A1

教育费附加：教育费附加税率为3%，则教育费附加＝3%×5% A1＝0.15%A1

印花税：对外出租房地产，按租赁金额的1‰贴花，则印花税＝1‰A1

所得税＝（A1－5%A1－12%A1－0.35%A1－0.15%A1－1‰A1）×25%＝20.6%A1

出租方式应承担的总税负＝营业税＋房产税＋城建税＋教育费附加＋印花税＋所得税＝5%A1＋12%A1＋0.35%A1＋0.15%A1＋1‰A1＋27.192%A1＝38.2%A1

（2）联营方式税负

例如，某企业以闲置房地产入股联营从联营企业分得利润。假设每年分回的利润为A2，该房地产的原值为M，使用面积为N。此联营行为所涉及的税负包括房产税、土地使用税及所得税。

房产税：房产税按房地产原值一次性扣除30%的余值计算，税率为1.2%，则房产税＝（1－30%）M×1.2%＝0.84%M。

土地使用税：土地使用税按从量定额计征，标准为0.8元/平方米，则土地使用税＝0.8N。

所得税：联营企业分回利润应缴纳的所得税，则所得税＝25%A2。

联营方式应承担的总税负＝房产税＋土地使用税＋所得税＝0.84%M＋0.8N＋25%A2

（3）两种投资方式的比较

对于投资企业来说，选择哪一种投资方式对企业更为有利，主要应以两种投资方式承担的税负大小来考虑。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前就可以确定，而联营的收入则因影响因素多，不可确定性要更大一些，因此可以用租金来预测联营收入。假设两种投资方式承担的税负相等，即：

38.2%A1＝0.84%M＋0.8N＋25%A2

A2＝（38.2%A1－0.84%M－0.8N）÷25%

利用上述的函数公式进行测算，其基本结论是：

如果预期联营收入A2＜（38.2%A1－0.84%M－0.8N）÷25%，该项房产采取出租方式承担的税负小于联营方式承担的税负，从税收的角度考虑宜采用出租方式；如果预期联营收入A2＞（38.2%A1－0.84%M－0.8N）÷25%，该项房产采取出租方式承担的税负大于联营方式承担的税负，就可以选择采取联营方式。

例如，某企业有繁华地带的一处房产，该房产原值为1000万元，实际使用面积为220平方米，如果对外出租每年可获取租金收入250万元，如果采用联营方式，该企业每年可从被联营企业分回利润350万元。

出租方式：

应承担税负＝营业税＋房产税＋城建税＋教育费附加＋印花税＋所得税＝5%A1＋12%A1＋0.35%A1＋0.15%A1＋1‰A1＋27.192%A1＝38.2%×250＝95.5（万元）

联营方式：

应承担税负＝房产税＋土地使用税＋所得税＝0.84%M＋0.8N＋25%A2＝0.84×1000＋0.8×220＋25%×350＝1103.5（万元）

对于该企业采取出租方式应承担的总税负95.5万元小于联营方式应承担的税负1103.5万元，因此，该闲置房地产应该选择出租投资方式。