搜集所需要资料

三、搜集所需要资料

估价所需的资料，有些是依靠平时不断积累的资料，有些是依靠针对估价项目届时所需的资料。估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。

估价所需资料应主要包括下列三个方面。

（一）宏观资料和市场状况资料

宏观资料和市场状况资料是指对房地产价格有普遍影响的资料和对估价对象所在地区的房地产有影响的资料，包括：政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；房地产的需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况等。

（二）估价方法所需资料

不同的估价方法所需的资料是不尽相同的，在估价时应根据初选的估价方法，搜集估价方法所需资料。

（1）支持运用市场比较法估价的资料是类似房地产的交易实例资料。它包括交易目的、交易时间、交易情况资料，以及交易实例房地产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。

（2）支持运用收益还原法估价的资料是类似房地产的收益资料。它包括租赁价格、经营收入资料，出租率或空置率、运用费用资料，以及收益率及风险程度资料等。

（3）支持运用成本法估价的资料是类似房地产的成本资料。它包括土地重新取得价格资料，建筑物的建造成本，以及开发费用、管理费用、销售费用、销售税费、利润率等。

（4）支持运用假设开发法估价的资料是类似房地产的价格与成本资料。它包括类似房地产的现有价格资料及其预期分析；开发估价对象房地产的成本资料及其预期分析等。

（5）支持运用基准地价修正法的资料是估价对象所在城市的基准地价资料、土地价格随时间变化资料等。

（三）估价对象状况资料

估价对象的资料包括：区位、权益和实物三个方面。

（1）估价对象的区位资料是指它的具体坐落及它与市中心、区域中心、车站、机场、政府机关、学校、医院、绿地等的距离、交通便利度、时间等。

（2）估价对象的权益资料是指它的权利、利益和收益。即在估价中需要了解的房地产的权利人是谁，是国家所有的土地还是集体所有的土地；是以出让方式取得的土地使用权还是以行政划拨方式取得的土地使用权；剩余土地的使用年限有多长；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否有租约、租赁期限、可否转租等。

（3）估价对象的实物资料是指土地的生熟程度，即是生地、是毛地，还是熟地；是“三通一平”、“五通一平”，还是“七通一平”；土地的面积、形状；建筑物的结构、建造年代、新旧程度、装修、外观，以及层次、朝向、房型等。