动态非瓦尔拉一般均衡下三种评估价格不具一致性

五、动态非瓦尔拉一般均衡下三种评估价格不具一致性

瓦尔拉一般均衡模型是在经济主体利润最大化和效用最大化及供求相等的基础上求解的，这一理论是建立在市场充分完全竞争、完全信息、交易时间瞬间完成、价格唯一决定等假设基础上的。事实上，真实的市场并非完全竞争的，信息也并非完备确定的，价格的调整通常都是一个动态的调整过程，特别是对区域性强、产品差异性强的房地产市场而言，其表现更为突出。根据西方非均衡理论，从信息的不完备、搜集信息需要时间和成本的角度看，价格的迅速调整是不可能的，在短时间内，价格具有刚性，且价格并不是经济人行为调节的唯一依据，市场交易者还会受到数量约束。

当市场供求不平衡、价格非均衡价格时，供求双方总有一方受到数量约束，市场交易遵循短边原则，即在没有摩擦情况下，处于市场短边的行为人（供大于求时，为需求一方；求大于供时，为供给一方）能够实现他们的交易愿望，处于长边的交换者受到配合的限制，不能完全实现他们的交易量。满足自愿交换条件的交易所产生的交易可能曲线即为图9-1中的粗线部分。根据上述理论，在房地产市场实际均衡过程中，所发生的实际交易案例并非为均衡量上的均衡价格，而可能在不同的价格下实现。对于交易可能曲线：（1）需求量大于供给量时，一方面是，存在供给方按其开发成本价实现市场交易数量和交易价格；另一方面是，意味着需求者具有较高的未来预期收益价格，所以，市场交易价格＝成本价格＜收益价格。（2）需求量小于供给量时，一方面是，存在需求方按其未来预期收益实现市场交易数量和交易价格；另一方面是，供给者具有较高的意愿成本价，所以，市场交易价格＝收益价格＜成本价格。

在这里，假定房地产销售市场与开发市场、租赁市场是同一变化的。其实不同市场的均衡同样需要时间，还会造成评估结果的不一致。例如，若由于消费群体及使用房地产用途不同，市场短时间内会出现租赁需求大于购买需求，即租金价格上扬，而销售价格平稳，这时收益价格就高于比准价格；如果销售市场供不应求，房地产价格上涨，但此时开发成本并未上涨以分摊超额利润，行业平均利润率未及时上调，于是使成本价格低于市场价格。

可见，在市场的动态不均衡下，理论上讲，三种评估方法所得结果是不相一致的。