公开市场价值标准下三种方法具有一致性

三、公开市场价值标准下三种方法具有一致性

房地产估价所估的价格是房地产如果在特定的条件下交易，可能的交易价格是多少。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准。

公开市场是一个竞争性的开放市场。在公开市场上，交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格或公开市场上实际交易价格的平均值。采用公开市场价值标准是指评估出的房地产客观合理价格或者价值应当与估价对象在公开市场上最可能形成或者成立的价格是一致的。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。可见，市场比较法是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极目的是确定出估价对象的客观合理价格或价值，也即公开市场价值。在有条件选用市场比较法估价时，市场比较法是估价实践中的首选估价方法。

不仅市场比较法如此，收益法和成本法也是如此。

收益法是通过估价对象的正常净收益来推算估价对象的公开市场价值，也可以说是通过估价对象未来公开市场价值推算到估价时点的公开市场价值。可见，替代原理也是收益法的基本原理。估价对象未来正常收益或者说估价对象未来公开市场价值是收益法的基本出发点。收益法要求采用“估价对象未来的正常净收益”，其最终目标是估算估价对象房地产的客观合理价格即公开市场价值。

成本法是通过估价对象的各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值。估价对象房地产各组成部分的公开市场价值是成本法的基本出发点。成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常价格”，其终极目标是估价对象房地产整体的客观合理价格即公开市场价值。

可见，替代原理是市场比较法、收益法、成本法的基本依据。究其实质，在公开市场价值标准下，收益法、成本法都是市场比较法的变形，是对市场比较的补充。也就是说，三种基本方法在正常市场条件下可以归结为一种方法即市场比较法，且在正常市场条件或公开市场价值原则下，市场比较法、收益法、成本法的估价结果是趋于一致的。