屋主陷入债务危机案例

有这么一个要卖房的客人，住在硅谷顶端社区里。房子位于半山坡，有山景，风景秀丽，环境幽雅。该房的住房面积有400多平方米，内部装修豪华，功能齐全，有健身房，家庭影院等，占地面积约5000平方米。周围的豪宅平均价在200万美元左右。

虽然房子各方面都不错，但是它的位置却有个致命的缺陷：房子比路面低很多，从路上看到的是房子的屋顶。这还不说，更要命的是房子靠路很近，回家时车开下去几乎贴到大门，从屋里出来迎面就是挡路基的高墙。大多数人对这样的状况感觉都不好，觉得太拥挤，更不说如果路基塌陷就有可能把房子埋进去的危险。另外，虽说他家的地大但是斜坡也大，除了种树，想做些漂亮的庭院还真是困难。有孩子的家庭想让孩子骑车跑跑的地方都不多。可是屋主偏偏说他家的位置最好，不但有山景，还有很好的隐私，开车从路上走看不到进屋的大门。

由于房子太大，只有两个人住，况且他们还有另外一栋刚盖好的新房，所以2005年房价最高时他们就想把房子卖掉，搬到新房里去。他们曾经同好几个经纪人谈过，后来选了一个把房子上市了。但是当时的市场处于泡沫阶段，上市的价格偏高，（上市价格为260万美元，实际市场价应为180万到200万）。学区也不好，还有上面所讲的缺陷，所以多种因素使这房子始终没有卖掉。

女主人比较挑剔，房子卖不掉总是抱怨经纪人和公司，说广告做得不够，经纪人不够尽力，公司支持也不理想等。总之只要房子卖不掉，肯定是经纪人的责任，而从不考虑其他因素，因此屋主就不停地更换经纪人。可是换来换去没有人能满足他的要求，还一个劲儿地让经纪人在各种杂志上做广告，花了很多钱，全部打了水漂。让他降价，他也不肯，给他解释卖不掉的原因，他也不信。这么一拖3年就进去了。

2008年次级贷款危机爆发之前，这个屋主两口子还没意识到问题的严重性，仍然坚持自己的主张，高价卖房，从不听经纪人们的建议。由于他们在房子价格高涨时用房子抵押又贷出了很多钱盖了新房，而且利息很低，所以可以说已经负债累累。随着他们优惠贷款利息的期限已接近尾声，需要重新贷款，否则利息有可能马上会高上去。因此他们就去申请办理这件事。

令他们想不到的是贷款申请被银行一口拒绝，原因是经济危机正在蔓延，次级贷款机构也已经垮台，按原来标准来申请贷款已经行不通了。男主人的职业是开设计事务所的，属于独立经营者。新规定对独立经营者设得贷款门栏特别高，高到几乎没有人能够达到银行的标准，女主人在家没有收入。这种条件在原来不算什么，只要收入足够支付贷款的月付，信用分数高，总是有银行愿意给贷款的。可是今非昔比，对没有稳定收入的个体经营者如律师、开业的医生、咨询公司、设计事务所、开公司的小老板等，几乎没有银行愿意提供贷款。

2009年，整个房地产行业在次级贷款危机的影响下进入了几十年以来的最低潮。这个屋主的房子也从我们建议的上市价180万美元跌到了150万，已经跌到了屋主贷款金额180万美元以下。当时即便是有人愿意出180万美元买下，除去手续费等各种费用，屋主拿到手里的钱也不足180万。何况在房地产处在最低潮的时候，又有几个人愿意出180万来买这种位置的房子呢？而当时的实际市场价格顶多也就是150万美元。在这种情况下，无论屋主卖什么价，都还不清银行的贷款。这就是目前非常普遍的所谓“短售”，所以屋主的亏损注定了。这还不算完，由于拿不到优惠利息，就只能用市场上浮动利息，这么一来每月的付款就会比原来高出很多。雪上加霜，屋主陷入了严重的债务危机。

祸不单行，经济危机不但使失业率急剧上升，影响到各个行业，也影响到男主人的设计咨询业务。从2009年开始，他的业务量就随着经济危机急剧下降，客户纷纷取消了合同，原来门庭若市的会议室现在变得门可罗雀，收入受到严重影响，到2010年8月屋主已经拖欠了银行数月的款项未付。同大多数遭受类似债务危机的屋主一样，他们很快收到了贷款银行发出的欠款违约通知。根据银行规定，如果屋主在90天之内仍然不能付清违约款项，银行将采取行动将房子收回公开拍卖。

屋主的生活已经被这拖欠的债务全部打乱，精神受到严重折磨，几近崩溃。可是欠银行180万美元确实是无可争议的事实，欠债不还是行不通的，他们也知道。所以无奈之中他们也不得不同银行进行协商，希望能通过调整利息，延长还款时间等方式把每月的付款金额降下来。可是由于利息升高，屋主的收入下降，谈来谈去月付还是在他们能够承担的范围之外。后来屋主就同银行讲如果房子能卖到130万美元银行是否乐意接受，如果同意，他们可以马上将房子放到市场上去卖。银行算过账以后仍然觉得亏损50万美元实在太多，即便是能卖130万银行也不能接受。因为银行知道这个房子如果收回后上市公开拍卖，有可能卖到130万以上，不至于亏损50万美元。

谈来谈去似乎银行没有妥协的余地，屋主感觉同银行打交道非常困难，因为这里面牵涉很多程序和金融业务问题他们的确搞不懂。因此他们通过报纸上的广告，联系了一家自称专门同银行打交道的公司，想通过他们把事情解决掉。随着被银行没收的时间越来越近，他们同这家公司也在进行实质性的谈判。

这家在报纸上登广告的公司是一个多重身份的公司，不但有投资公司专做购买银行屋的买卖，底价买进，装修整理后马上出售，还有自己的设计公司，施工公司等，因此较有实力。近几年该公司从银行手里以低于市场很多的价格拿到很多项目，有办公楼和商业楼，也有民用住宅。在这方面也算是有经验的了。谈判时该公司提出以8万美元将房子买下，条件是他们将还清原屋主所有的180万美元债务，包括罚款。屋主算了一下账，觉得如果把欠债还清的话还可以接受。但是不理解的是他们凭什么能够做到这一点，银行为什么会同意。买主说，就这种状况的房子他们同银行打交道非常有经验，而且做了很多，有办法说服银行，况且他们在银行里也有一定的关系。半信半疑，可是屋主又的确无路可走，便在模模糊糊不知深浅的情况下同这家公司签了售房合同，随后在买方的安排下到过户中介公司办理了过户手续。这家投资公司按协议马上替屋主偿还了拖欠半年的8万美元。

过户手续办完后，夫妇双方那泰山压顶之势的感觉顿时消失的无影无踪。几年来从将军到奴隶那种暗无天日的日子把他们拖的筋疲力尽，几乎压断了腰。这下可好，无债一身轻，如果事情照此发展下去，不但付清了贷款，还净落一栋房子，因为他们盖那个新房的钱也是从目前这栋房子的抵押贷款里抽出来的。

好事多磨。但有时候磨出来的事儿也并非真好。房子“卖”了不到一个月，屋主突然收到一个由原来银行寄来的月付款账单，18,000美元一分不少。屋主一看，大为光火。房子不是已经卖给投资公司了吗，为什么还要找我要钱呢？屋主百思不得其解，马上给买方打电话询问此事。对方的回答是他们同银行打交道办理此事没有那么快，大概也要几个月才能办好。

“可是这账单呢？这每个月18,000美元的账单由谁来付呢？我把房子卖给了你们，你们现在是房主，我们签的卖房合同也很清楚，应该由你们来付才对。你凭什么让我来付呢？”原屋主着急了。

这个投资公司根本不急：“我们为你的事儿研究了很久才同意接手你的房子。你看一下这房子的上市纪录，它挂在市场上都快一年了，从260万美元一路下跌到170万，还是没人买。我们同意接手买下也是冒着极大的风险的。这烫手的山芋如果沾在我们手上甩不掉怎么办？银行如果不同意，不接受那部分亏损怎么办？我们一直在同银行的资产管理部门洽谈，但是事情进展很慢，目前还没有结果，希望你们能够理解。至于那个付款账单，我建议还是由你们来付，再坚持几个月，一旦我们这边同银行的事情办妥你们就可以彻底脱身了。否则银行给你的期限已到，到时候他们来没收房子怎么办？请你们考虑再三。”

原屋主又陷入了困境，立马找回了卖房之前那种当牛做马的感觉。目前这房子到底是属于谁的呢？我明明白纸黑字同投资公司签了卖房合同，并且到产权过户中介公司过了户，可是为什么？为什么？一连串的问号出现在原屋主的脑子里。他越想感觉越不对，越想越害怕。难道这里面有什么陷阱和欺诈？

有时候事情就这么巧。原屋主在几个月前因房子卖不掉把房子从市场上撤下来以后，一直就没再去上网看自己的房子。也不知怎么回事，有一天他就随意在网上浏览，顺便查了一下自己的房子。这一查可不要紧，它突然看到自己的房子标价100万美元正在市场上大甩卖！他们简直是不敢相信自己的眼睛，仔细核对了所有的信息和图片后，没错，自己的房子还认不出来吗？这是在搞什么名堂！

“我同银行谈过，130万美元他们都不肯接受，现在这个投资公司100万美元上市卖，这怎么可能！如果这个价钱卖掉，银行亏的不是50万美元，而是80万。银行有那么傻吗？杰旺，对不起，这事儿还得请你帮忙，给我查一下整个过程是怎么回事。”他找到我说。

客户就是上帝。可是这个客户的麻烦事儿可就多了去了。6年以来他们就一直同我打交道，可是一笔生意也没同我做成。原因就是上面所述，他们根本就不听你的劝告和建议。好在我有我的原则，对要求不合理的客人我的让步是有限的。这个客人就是属于这一类，我不可能完全按照他们的要求去做。尽管如此，几年的来来往往，他们求我办些事情，了解一下情况，我也从来没有拒绝过，因此也就浪费过一些时间。我呢，也没有太在乎，别人有困难求你一下，能帮就帮，帮不了也尽量给个建议。中国人的圈子小，口碑重要。他们也知道我的脾气，从来不会拒绝人，所以一有大事儿就给我打电话。

当我进到系统里查他们房子的时候，突然发现房子已经进入合同，成交了。这就说明房子有可能在100万美元左右卖掉了。同时我还调查了房子所有的过户记录，发现这房子的确有8万美元成交的纪录，而且现任屋主就是目前这个投资公司。我简直不敢相信自己的眼睛，8万美元！世界上竟有这么荒唐的事情，原来曾经上市出价250万美元的房子现在竟然以8万美元出手，这里面肯定有问题或者有什么特殊原因。可这的确是事实，屋主也是这样告诉我的。

这种情况的发生就出现了一种任何外人都不可能知道的怪圈：

1. 任何经过户中介公司过户的房子都在县里的管理部门有记录。从所接触到的文件看，这个投资公司的名子在上面，这说明，房子产权已经合法转移。

2. 正常情况下任何房子在过户时都要把原来的所有债务付清。从文件上看，原屋主180万美元的债务应该是由这个投资公司付清了，否则屋主的名字可能还是原屋主的，不可能过户（除非有信托）。

3. 从记录成交的价格情况看，的确是8万美元成交，远远低于原屋主要求银行接收的价格。

4. 银行既然不接受130万美元，就更没有理由接受100万美元的价格。

5. 如果银行坚持接收130万以上，那么投资公司按100万卖掉后还要从口袋里拿出30万以上来补足到银行要求的数字。难道这个投资公司肯做这笔亏本生意？

6. 房子过户后贷款公司就不可能再向原屋主发送月付帐单。可是银行照发无误。这就说明房子虽然过了户，但是这个投资公司并没有按章法办事付清原屋主的欠款。可是不付清贷款又过不了户。

这简直是太不可思议了。

随后我问了原屋主签字过户的全过程，似乎都很正常，既有过户公司的名字电话，又有地址和合同号。但据原屋主讲，这个投资公司有很多公司，也可能有过户中介公司，而且同银行有着非常“过”的关系。否则他们怎么可能从银行里拿到那么多项目呢？如果是这样，如果这几个经手的关键部门都是他们自己的公司，那么事情发生的几个重要环节都有可能出现瑕疵。因为情况不明，对此我们也只能做一下设想而已。

他们把所有发生的事情都串在一起后，开始忧心忡忡起来，怀疑自己又被拖进了一个他们永远不可能看到尽头的无底深渊里去了。在这种情况下，我想帮忙，可是这的确超出了我的职责范围。但是我建议他们立刻同房地产专业律师联系，寻求法律援助。后来律师的分析和解释大致同我一样。

从目前的情况看，这肯定是一个有问题的交易，情况特殊而且复杂。原屋主完全可以同他们打官司，可按多种罪名起诉他们。但是，请律师是要花钱和时间的。原屋主的经济状况已经使他们潦倒，哪里有钱请律师打官司呢？所以这个问题他们是不会去考虑的。但最令他们担心的是，他们目前还拥有一座约800平米的办公楼，占地约有1700平米。这栋商业楼宇他们已拥有多年，目前市场价也值100多万美元，但是贷款仅有50万左右。所以如果能把这栋楼卖掉，既能收回一部分款项，还能避免银行在追债时把这栋楼也牵涉进去。这是最理想的做法，否则那将是另一场恶梦。

可是这位屋主并没有吸取目前卖房的教训和经验，没有听经纪人的专业指导和建议，根据市场行情进行合理定价，而是始终坚持自己的判断，要求经纪人按自己的理解去做事。结果这栋办公楼在市场上也已经卖了一年多，仍然没有卖掉。虽然楼本身贷款不多，卖不卖都不至于亏损，但是银行追债不是一栋栋独立算账的，而是按负债人的总资产来算的。你一边欠银行180万，另一边卖掉一栋赚了50万，银行会轻易让你把这50万揣进口袋里而不闻不问吗？

最可能的结果是银行会在一定的时候对这栋办公楼采取行动，将其没收，折价拿来偿还已欠的180万。如果这栋楼现价100万，偿还180万后，屋主还欠银行80万。这80万美元的债务将会仍然挂在屋主的账上。好在奥巴马政府对这种状况的屋主颁发了一项新的优惠政策，即凡是于2007年到2012年间被银行收回的房子，屋主所欠贷款公司的款项可以不还，但是所欠金额将被算成原屋主的收入，屋主将为此申报所得税。如果屋主错过了这个优惠期，那这80万将会一直挂在他的账上，直到还清为止。

噩梦还是发生了。

随着时间的推移和不断地收到银行的催款通知，屋主的感觉越来越明显，即他们被这个投资公司骗了。法律上讲他们已经办理产权过户手续，房子的所有权已经转移，但实际上他们仍为一栋不属于自己的房子而背着难以付清的债。万般无奈，屋主只好再次请律师帮忙。

律师看完所有的文件后，说这是一桩诈骗案，并发现投资商和产权过户中介公司同属一家公司，并且在过户的时间上也有违规之嫌。律师还告诉原屋主，目前来讲，已经过户的房产证可以说是一张废纸，因为，贷款银行只认欠债人，而不管房产证上如何写和写谁。这就是为什么银行一直给原屋主发账单要求付款的原因。房产证可以无数次地转换屋主，更换名称，但那和贷款银行没关系，因为银行只关心谁把它的钱借走了，而不管他是谁，只要借款人不还贷款，银行就会来没收房子。

“杰旺，我还得求你帮忙。”有一天原屋主又给我打电话。我问他什么事儿，他把上述发生的事情给我讲了一遍，然后问我能否给他订一份“产权报告书”。

“我原来已经为你看过这个报告书了，上面的屋主名字就是买你房子的投资公司，成交价格就是8万美元，成交日期是你们签字的日期，没错吧？”他说是。

我告诉他，这都是一个字——“钱”惹得祸，双方的做法都值得探讨：

1. 原屋主想把房子转给别人，过了户，房子甩掉了，债务也就跟着转移了。可是事与愿违，这个投资公司不那么好对付。他们答应的很好，嘴上说是在为屋主解困，实际上是在为自己谋利。他们拿到了房产权，但是并没有为此付清债务。

2. 他们的做法是，先给屋主一些甜头，替屋主付给银行8万美元，让人觉得有利可图，然后，通过信托合同他们把房子的所有权拿到。银行在收到拖欠的款项后，会马上停止回收房权的程序。与此同时，投资公司就利用这段时间抓紧把房子放到市场上大甩卖。

3. 投资商同时在做两件事：一是以低价吸引买主，二是拿到合同后就同贷款银行谈，让银行来接受这个低价。投资公司的算盘打得挺好：投资8万美元，买下150万美元的房子，然后100万美元上市，拿到合同后再利用自己的关系同银行谈价钱。

投资公司的如意算盘是在赌博，这个赌注就压在银行身上，即只要能够说服银行接收成交价，投资公司肯定稳赚不赔。设想一下，投资公司仅仅用了8万美元就拿到了百万房产，别说卖100万，就是卖50万，他们也赚42万。巨大利润诱惑便促使他们铤而走险，先通过信托拿到房子（这一步已经成功），然后就在银行身上下功夫。

有能力开银行的人在处理钱的问题上肯定有高出常人的技能。贷款银行从开始审查贷款人的资格，到发放贷款给贷款人，跟踪贷款人的付款纪录，直至贷款人的经济状况和违约状况，银行都掌握的清清楚楚，并知道如何应对。这个投资公司号称在银行里有过硬的关系，可以通融价格，但他们不一定清楚这个最终价格的决定权是由谁来做的。他们认识的人是否有价格决定权，权限有多大，也都是不确定的因素。外人更不可能有左右银行做决定的能力。况且，银行内复杂的价格审批程序轻而易举地就会否定一个他们认为“低于合理价格”的合同。

投资公司在甩卖房子时收到的合同才90万美元，因此，上报银行后银行连看都不看就被否定了，根本就没有进入正常的审理程序。

事到如今涉及本案的三方没有一个是赢家：

1. 银行：

贷出去的180万美元目前看来是回收无望，但是他们仍然有房有地。留着青山在，不怕没柴烧，银行就是卖掉这一英亩风光无限的青山，也值个100多万美元；400多平米的大宅子，市场正常的时候少说也值个100多万，眼下大势事不好，最少也值50万美元吧。因此，这个投机商报来90万美元的买房合同纯是无稽之谈。

当然，银行的亏损是市场造成的，并非自己的经营问题。在这个具体问题上，银行还是捞回8万美元，也不能说是彻底的输家。

2. 投资商：

潜在的高额利润使他们有些忘乎所以。以小搏大，他们肯定原来也做成功过，但是这次栽了，用付给银行的8万美元只买了个靠不住的“房产证”。真是赔了夫人又折兵，白送给银行8万美元不说，他们还要吃官司并可能败诉。

3. 原屋主：

更是惨不忍睹，让这个投资公司给折腾得够呛。投资商付给的那8万美元是给银行的，并没有进卖方的口袋，因此原屋主一分也拿不到。为了这8万美元，他们丢掉了房子所有权，但仍然还要为房子负债。这种赔本买卖似乎很少人愿意做。至于投资商的违法行为，这的确是一个非常难缠的纠纷，属于灰色地带，一方面他们可以告投资商，八成会赢；另一方面，因为他们毕竟在过户文件上签字了，放弃了产权，所以胜算的几率也不是十拿九稳。况且，被投资商这么一折腾，他们又多耗了半年的时间。

现在看来，银行将房产没收是肯定无疑的了。从现任屋主投资公司的角度讲，他们肯定不会为了保住房子而规规矩矩地每月按时给银行付款，因为他们只想翻手赚一笔了事。从原屋主的角度讲，暂不说他们已经付不起，即便是有能力付款，他们也不会付，因为房子的产权已经转移，不再是他们的了。所以这种已经没人再去承担责任的房子，只能被银行拿去。

“我要是知道银行没收房子是必然的结果，何必当初请那个投资公司来帮忙呢？他们拿走了产权，债务还留在我身上，又耽误这么长的时间，他们是个实实在在的骗子！”原屋主越说越生气，恨得咬牙切齿。

至于他们目前所自住的那幢豪宅，好像美国有规定，即便是屋主宣布破产，屋主仍然可以留一栋自住而不被没收。谢天谢地，曾经拥有万贯家产的这家虽已接近穷困潦倒，但还不至于露宿街头。

如果说美国是个法律完善，规规矩矩的国家，有它的道理。可是我要提醒国内来的投资者，再规矩的国家里也有坏人，而且文明国家里的人坏得更“文明”，手段也高明，他们常常给人以假象。在我们中国人眼里，传统概念里的坏人形象都不好，形象好的大概都不坏。这在发达社会可不一定，道貌岸然的犯罪者有的是，而骗术更高，欺骗性更大。

所以在美国由于语言障碍和做事习惯不同，对当地的法律又缺乏了解，应尽量避开同陌生人和公司打交道。办大事应找专业人员，以避免不必要的麻烦。