物业管理合同示范文本及其完善建议

物业管理合同示范文本及其完善建议

1997年建设部、国家工商行政管理总局印发的《物业管理委托合同示范文本》对于物业管理服务中的委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任和其他相关问题都进行了较详尽的约定,本书在列示《示范文本》的同时,对其中存在的不完备之处在括号【】中提出了进一步的完善建议,并在《示范文本》中予以标注说明,以供读者在制定物业管理合同时参考。

物业管理委托合同示范文本

第一章　总　则

第一条　本合同当事人

委托方(以下简称甲方)______

受托方(以下简称乙方)______

根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将______(物业名称)委托于乙方实行物业管理,订立本合同。

第二条　物业基本情况

物业类型:______

坐落位置:_____市_____区_____路(街道)_____号

四至:东_____南_____

　　　西_____北_____

占地面积:________平方米

建筑面积:________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。【建议在作为附件的物业构成细目中详细区分公共设施、公共设备、公共场地和业主拥有独立产权的部分,并详细列明哪些可经营的公共设施、设备是由业主委员会委托物业管理公司代为管理的。】

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。【鉴于合同由业主委员会和物业管理公司签订,根据合同理论,在双方订立的合同中可以为第三方设立权利,但不可设定义务,因此不宜直接写明全体业主和物业使用人应当履行这一合同,建议将下半句改为“乙方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务,遵守物业管理规定。”】

第二章　委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盘、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_____。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_____。

第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括:道路、市外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_____。

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所、_____。【建议将本条中提出的“商业网点”、“文化体育设施”针对不同的小区区别对待。因为高档住宅小区的商业网点和文化体育设施都是可以盈利的,一种是只对业主开放,业主委员会委托物业管理公司管理,并向物业管理公司支付管理费用;另一种是对外经营,这样物业管理公司还应当向业主委员会交纳场地、设施使用费,此时常常每一个文化体育设施、商业场所都需另行签订承租或承包合同。】

第九条　公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_____。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。【建议增加“保证停放车辆的安全。”】

第十一条　维持公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗值勤、。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。【建议根据小区实际情况考虑是否将“组织”改为“协助甲方”。】

第十四条　负责向业主和物业使用人收取下列费用: 1.物业管理服务费;

2.____________;

3.____________。【建议在第六章“物业管理费用”中具体说明物业管理费用的计算方法、分摊方法、收缴方法、逾期不交的处理办法等。此外,建议将“负责”更改为“代甲方”。】

第十五条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。【鉴于物业管理合同约定事宜均为公共服务项目,因此,建议将本条删除。】

第十六条　对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、____________

等措施。

第十七条　其他委托事项:

1.________________________;

2.________________________;

3.________________________。

【本章缺少有关住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的有关约定。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的相关规定,建议增加如下条款:“(乙方)负责维修基金的代管。但应当定期接受业主委员会的检查与监督。如物业管理企业发生变更,代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后,应当办理账户转移手续。”此外,建议增加:“甲乙双方可就上述各委托管理事项或其他公共服务事项另行达成服务协议。”】

第三章　委托管理期限

第十八条　委托管理期限为___年。自___年___月___日___时起至___年___月___日___时止。

第四章　双方权利义务

第十九条

A、甲方权利义务(适用于业主委员会)

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。

3.审定乙方拟定的物业管理制度。

4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。【将本条表述为“检查监督乙方履行合同的情况”更为合理可行,建议予以更改。】

5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。

6.在合同生效之日起_____日内向乙方提供_____平方米建筑面积的经营性商业用房,由乙方按每月每平方米_____元租用,其租金收入用于_____。【建议根据小区实际情况考虑是否将本条删除。】

7.在合同生效之日起_____日内向乙方提供_____平方米建筑面积管理用房(产权属甲方),由乙方按下列第_____项执行:

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米_____元租用,其租金收入用于_____。

8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起日内向乙方移交。

9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时,负责催交或以其他方式偿付。

10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题:

(1)________________;

(2)________________。

11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

12.________________。

B、甲方权利义务(适用于房地产开发企业)【本部分内容略,因其仅适用于前期物业管理合同。】

第二十条　乙方权利义务

1.根据有关法律法规及本合同的约定,制订物业管理制度;

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,提请有关部门处理;

3.按本合同第十六条的约定,对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;

4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施;

6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督;

7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;【建议详细约定乙方应当于每年何时、以何种方式向甲方提出年度管理计划、资金使用计划和决算报告。】

8.每____个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目;【建议增加:“每____个月向全体业主和物业使用人公布一次公共基金收支账目。”】

9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或完善配套项目,须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;

10.本合同终止时,乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;【建议将本条更改为:“本合同终止时,乙方须在____日内向甲方移交全部经营性商业用房(若有)、管理用房、公共基金、管理费盈余等公共费用及财务收支账目,以及物业、业主的全部档案资料。”】

11.________________。

【虽然物业管理中的问题会在物业管理公司制定的物业管理方案中说明,但对于其中与业主紧密相关的一些重大事项,在合同中予以反映是十分必要的,比如物业管理公司人员在紧急情况下(失火、煤气泄漏等)进入业主住宅的问题等。】

第五章　物业管理服务质量

第二十一条　乙方须按下列约定,实现目标管理。

1.房屋外观:____________

2.设备运行:____________

3.房屋及设施、设备的维修、养护:_____________

4.公共环境:_____________

5.绿化:_________________

6.交通秩序:_____________

7.保安:_________________

8.急修:_________________

　小修:_________________

9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到:____

第六章　物业管理服务费用

第二十二条　物业管理服务费

1.本物业的管理服务费,住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_____元向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米元向业主或物业使用人收取。

2.管理服务费标准的调整,按____调整。

3.空置房屋的管理服务费,由乙方按建筑面积每月每平方米____元向____收取。

4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,按以下第____项处理:

(1)从逾期之日起按每天____元交纳滞纳金;

(2)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之一交纳滞纳金;

(3)。__________

第二十三条　车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取:

1.露天车位:_______________

2.车库:___________________

3.________________________

第二十四条　乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务,由当事人按实际发生的费用计付,收费标准须经甲方同意。

第二十五条　其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下:

1.高层楼房电梯运行费按实结算,由乙方向业主或物业使用人收取;

2.________________________;

3.________________________。

第二十六条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用:

1.房屋共用部位的小修、养护费用,由____承担;大中修费用,由____承担;更新费用,由____承担。

2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用,由承担;大中修费用,由____承担;更新费用,由____承担。

3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用,由____承担;大中修费用,由____承担;更新费用,由____承担。

4.公共绿地的养护费用,由____承担;改造、更新费用,由____承担。

5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用,由____承担;大中修费用,由____承担;更新费用,由____承担。

第七章　违约责任

第二十七条　甲方违反合同第十九条的约定,使乙方未完成规定管理目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的,乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第五章的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　乙方违反本合同第六章约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的,乙方应给予经济赔偿。

第三十条　甲乙任一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付____元的违约金;给对方造成经济损失超过违约金的,还应给予赔偿。

第八章　附　　则

第三十一条　自本合同生效之日起____天内,根据甲方委托管理事项,办理完交接验收手续。

第三十二条　合同期满后,乙方全部完成合同并且管理成绩优秀,大多数业主和物业使用人反映良好,可续订合同。

第三十三条　双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

第三十四条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十五条　本合同正本连同附件共____页,一式三份,甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

第三十六条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因,以政府主管部门的鉴定为准。

第三十七条　本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条　本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解,协商或调解不成的,双方同意由_______仲裁委员会仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构,事后又未达成书面仲裁协议的,可以向人民法院起诉)。【鉴于物业管理行政主管部门并不具有调解民事纠纷的职能,因此,建议将调解部门更改为“行业协会”。】

第三十九条　合同期满本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满____天前向对方提出书面意见。

第四十条　本合同自签字之日起生效。

甲方签章:　　　　　　　　　乙方签章:

代表人:　　　　　　　　　　代表人:

年　　月　　日